전세계약 기간이 남아 있는데 집주인이 바뀌었다며 이사를 요구합니다

 

질문

LH청년전세를 통해 지난해 12월 전세계약을 체결하였고, 현재 입주한 지 약 4개월 정도 되었습니다.

그런데 최근 집이 매매되면서 새로운 집주인으로부터 연락이 왔습니다. 새 집주인은 올해 11월까지 이사를 해주면 좋겠다고 하면서 이사비용과 부동산 중개보수는 부담해 주겠다고 말했습니다.

현재 전세계약 기간은 약 1년 6개월 정도 남아 있는 상태입니다.

1. 집주인이 바뀌었더라도 남은 계약기간 동안 계속 거주하겠다고 할 수 있나요?
2. 만약 집주인의 요청에 따라 올해 11월에 이사하게 된다면, 이사비용과 중개보수 외에 추가적인 보상을 요구할 수 있나요?

답변

계약은 그 내용을 양 당사자 사이 지키기 위해 체결하는 겁니다. 전세(임대차)계약을 체결하면 전세보증금, 계약기간 등 그 계약내용에 대해 양 당사자가 지켜야 하는 의무가 발생합니다. 특히 주택임대차보호법 상 주택의 양수인, 즉 새로운 집주인은 기존 임대인의 임대인 지위를 그대로 승계합니다. 따라서 기존 임대인이 부담하던 계약상 계약기간에 대해 새로운 집주인인 양수인도 임대인의 승계인으로써 그대로 의무를 부담합니다. 따라서 계약기간 만료 전에 임대인이 나가달라고 요구해도 이에 대해 승낙할 의무가 없습니다. 임차인은 임대인이 요구하는대로 계약기간 만료 전에 계약을 종료하거나 또는 임대인의 요구를 무시하고 원래 계약기간까지 계속 임차인으로써 권리를 주장할 수 있습니다.

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뿐만 아니라 계약기간 만료 전 6개월 전부터 2개월 전까지 기간에 임대인이 계약갱신거절을 통지할 때 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수도 있습니다. 이때 갱신되는 임대차계약은 전임대차계약과 동일한 조건이므로 보증금이나 차임 등도 그대로 유지되며 계약기간도 2년이 보장됩니다. 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따라 갱신되는 임대차계약에 임대인은 5% 범위 내에서 보증금이나 차임을 증액청구할 수 있습니다. 다만 임차인이 이에 응해야 하는 것은 아니며 결국 법원은 임대인의 청구에 따라 주택임대차보호법 제7조 제1항의 요건을 충족하는지 판단하여 5% 범위 내 증액을 받아들일지 판단하게 될 것입니다.

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결론적으로 건물 양수인인 현 임대인의 요구를 무시해도 아무 문제 없습니다.

실무해설

주택이 매매되어 집주인이 변경되면 많은 임차인들이 "새 집주인이 들어왔으니 나가야 하는 것 아닌가?"라고 걱정합니다. 하지만 주택임대차보호법은 임차인을 보호하기 위해 임대인의 변경이 있더라도 기존 임대차계약이 그대로 유지되도록 규정하고 있습니다.

1. 집주인이 바뀌어도 임대차계약은 그대로 유지됩니다

① 주택이 매매되더라도 기존 임대차계약은 소멸하지 않습니다.

② 새로운 집주인은 기존 집주인의 임대인 지위를 그대로 승계합니다.

③ 따라서 보증금, 임대차기간, 기타 계약조건 역시 그대로 유지됩니다.

④ 임차인은 계약기간이 끝날 때까지 계속 거주할 권리가 있습니다.

2. 임대인의 퇴거 요청에 응할 의무는 없습니다

① 새로운 집주인이 실거주를 원하거나 다른 사정이 있다고 하더라도 계약기간 중 일방적으로 퇴거를 요구할 수는 없습니다.

② 임차인이 동의하지 않는 이상 임대차계약은 약정한 기간까지 유지됩니다.

③ 따라서 질문자의 경우 남은 1년 6개월 동안 계속 거주하겠다고 해도 법적으로 아무런 문제가 없습니다.

④ 임대인의 요청을 거절했다는 이유로 불이익을 받을 가능성도 없습니다.

3. 조기 퇴거에 응한다면 보상 협상이 가능합니다

① 임차인이 법적으로 나갈 의무가 없는 상황에서 임대인의 요청에 응하는 것은 일종의 합의해지에 해당합니다.

② 따라서 임차인은 이사비용과 중개보수 외에도 추가 보상을 요구할 수 있습니다.

③ 새로운 주거지를 구하는 과정에서 발생하는 시간적·경제적 손실도 협상 대상이 될 수 있습니다.

④ 다만 얼마를 지급해야 한다는 법적 기준은 없으며 당사자 간 협의에 따라 결정됩니다.

4. 합의가 이루어진다면 반드시 서면으로 남겨야 합니다

① 구두 약속만 믿고 이사 준비를 하는 것은 위험할 수 있습니다.

② 이사비용, 중개보수, 추가 보상금의 액수와 지급시기를 명확히 정해야 합니다.

③ 보증금 반환 시기 역시 서면으로 약정하는 것이 안전합니다.

④ 가능하면 합의서를 작성하여 분쟁 가능성을 줄이는 것이 좋습니다.

5. 계약기간 종료 후에는 계약갱신요구권도 검토할 수 있습니다

① 현재 계약기간이 남아 있으므로 당장 고민할 문제는 아니지만 향후 만기 시점에는 계약갱신요구권 행사 여부도 검토할 수 있습니다.

② 계약갱신요구권이 인정되는 경우 기존 조건을 유지하면서 추가 2년의 거주가 가능할 수 있습니다.

③ 다만 임대인의 실거주 등 법률상 정당한 갱신거절 사유가 있는 경우에는 예외가 인정될 수 있습니다.

④ 따라서 만기가 가까워지면 당시 상황을 기준으로 다시 판단하는 것이 좋습니다.

결론

주택이 매매되어 집주인이 변경되었다고 하여 임차인이 계약기간 중 퇴거해야 하는 것은 아닙니다. 새로운 집주인은 기존 임대인의 지위를 승계하므로 임차인은 남은 계약기간 동안 계속 거주할 권리가 있습니다.

반대로 임차인이 집주인의 요청을 받아들여 계약기간 만료 전에 이사하기로 한다면 이는 의무가 아닌 선택이므로, 이사비용과 중개보수 외에도 추가 보상을 요구하며 협상할 수 있습니다. 다만 모든 조건은 반드시 서면으로 남겨두는 것이 안전합니다.