돈문제 해결소

  주택 매매계약 후 누수 흔적을 발견했다고 해서 언제나 계약을 해제할 수 있는 것은 아닙니다. 누수의 정도가 계약 목적을 달성할 수 없을 만큼 중대한지, 아니면 보수와 손해배상으로 해결할 수 있는지가 기준이 됩니다. 계약금 포기에 의한 해제는 이와 요건이 전혀 다릅니다. 누수가 계약해제 사유가 되는 기준 매매한 주택에 계약 당시부터 누수 하자가 있었고 매수인이 이를 알지 못했다면 매도인은 하자담보책임을 부담합니다. 그러나 계약을 해제하려면 단순한 얼룩이나 누수 흔적만으로는 부족합니다. 누수의 원인과 반복 가능성, 구조적 결함 여부, 보수에 필요한 기간과 비용 등을 종합해 정상적인 주거가 어렵다고 인정될 정도여야 합니다. 하자가 그 정도에 이르지 않으면 계약해제는 인정되지 않습니다. 이 경우에는 하자 보수에 드는 비용이나 하자로 발생한 손해의 배상을 청구하는 방법을 검토해야 합니다. 매수인이 계약 당시 하자를 알았거나 주의했으면 알 수 있었는데도 확인하지 않았다면 하자담보책임을 물을 수 없습니다. 계약금 포기 해제와 구별해야 합니다 하자와 관계없이 매수인이 계약금을 포기하고 계약을 해제하는 방법도 있습니다. 다만 이는 당사자 중 어느 한쪽이 계약 이행에 착수하기 전까지만 가능합니다. 매수인이 계약금 외에 중도금이나 잔금 일부를 지급했다면 이미 이행에 착수한 것으로 판단될 수 있어 계약금만 포기하고 계약관계에서 벗어날 수 없습니다. 따라서 계약 체결 때 지급한 돈과 이후 추가 지급한 돈이 각각 계약금인지 중도금인지, 계약서에 지급일정과 해제 조건을 어떻게 정했는지 먼저 확인해야 합니다. 지급 명칭만이 아니라 실제 약정 내용과 지급 경위가 판단 기준이 됩니다. 해제를 통보하기 전에 확보할 자료 누수 부위의 사진과 영상은 날짜가 확인되도록 남기고, 비가 온 뒤 상태도 기록해야 합니다. 전문업체의 진단서와 보수 견적, 매도인 또는 중개사가 누수를 알고 있었다고 볼 수 있는 대화도 확보해야 합니다. 계약해제를 주장한다면 그 의사를 분명히 통보하고...

  질문 이번에 마음에 드는 집이 있어 가계약금을 지급했습니다. 그런데 개인적인 사정으로 계약을 진행하지 않기로 마음을 바꾸었습니다. 가계약금을 돌려받지 못할 수 있다는 점은 알고 있습니다. 1. 단순히 전화로 계약을 하지 않겠다고 통보하면 되는 건가요? 2. 계약을 진행하지 않기 위해 별도로 밟아야 하는 절차가 있나요? 답변 계약 매매대금 중 일부를 계약금으로 한 경우 그 계약금은 해약금의 성질을 가지기 때문에 계약금만 지급한 상태에서 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 받은 계약금의 배액을 상환하는 방법으로 계약을 해제할 수 있습니다. 그러나 이때 포기하는 계약금과 상환해야 할 배액의 기준이 되는 계약금은 그 계약금 중 일부만 지급한 가계약금이 아닌 원래 약정한 계약금을 기준으로 합니다. 따라서 만일 본계약에서 계약금을 1천만 원으로 했으나 가계약에서 가계약금으로 원래 지급해야 할 1천만 원의 계약금 중 일부인 1백만 원만 지급한 상태라면 양 당사자 모두 계약을 임의로 해제할 수 없고 나머지 9백만 원의 계약금을 지급한 상태에서 비로소 본계약의 1천만 원 계약금을 포기하거나 2천만 원을 상환함으로써 본계약을 해제할 수 있습니다. 물론 당사자 사이에 가계약금만 포기하는 걸로 계약관계를 종료하기로 합의한 경우는 그에 따르면 됩니다. 실무해설 가계약금을 지급한 후 단순변심으로 계약을 하지 않으려는 경우 "가계약금만 포기하면 끝나는 것 아닌가?"라고 생각하는 분들이 많습니다. 그러나 법적으로는 반드시 그렇게 되는 것은 아닙니다. 1. 가계약금과 계약금은 같은 의미가 아닙니다. ① 가계약금은 본계약에서 지급하기로 한 계약금의 일부로 지급하는 경우가 많습니다. ② 본계약에서 계약금을 1,000만 원으로 약정했는데 그중 100만 원만 먼저 지급하였다면, 법률상 해약금의 기준이 되는 계약금은 100만 원이 아니라 약정한 1,000만 원입니다. ③ 따라서 단순히 가계약금만 지급한 상태에서는 민법상 계약금 해제 규정을 바로 적용할 수 없는 경우가 있습...

 질문 아버지께서 최근 오피스텔 분양계약(또는 매매계약)을 체결하셨고, 계약금으로 약 2,100만원 정도를 지급한 상태입니다. 현재 건물은 아직 공사 중이며, 입주는 올해 7월 예정이라고 합니다. 그런데 계약 이후 사정이 생겨 계약을 취소하고 싶은 상황입니다. 이와 관련하여 아래 사항이 궁금합니다. 이미 계약서를 작성한 상태에서 계약을 취소하면 계약금은 돌려받지 못하는 것이 맞는지 궁금합니다. 계약금 반환은 못 받더라도 계약 자체를 해제하거나 취소하는 것은 가능한지 알고 싶습니다. 시행사나 매도인이 동의하지 않는 경우에도 계약금 포기만으로 일방적인 계약해제가 가능한 상황인지 궁금합니다. 답변 원칙적으로 계약은 한 번 체결하면 특별한 사정이 없는 한 이를 취소할 수 없으나 유상계약으로써 계약금을 지급한 경우에는 그 계약금을 포기하거나 또는 배액을 상환하는 방법으로 취소할 수 있습니다. 만일 취소하는 당사자가 미성년자이거나 또는 사기, 강박을 받은 경우, 착오가 있는 경우라면 계약금을 포기하지 않고도 취소할 수도 있겠으나 사안의 경우 아버지가 체결한 경우로써 사기, 강박, 착오의 사정은 내용이 없으므로 계약금 포기하는 방법으로 임의로 계약을 파기할 수 있습니다.