돈문제 해결소

  채무자의 부동산을 알고 있다면 재산명시가 끝나기를 기다리지 않고 강제경매를 신청할 수 있습니다. 변제기가 지난 공정증서 채권은 집행문을 갖추어 집행하면 됩니다. 담보로 잡지 않았던 부동산에도 신청할 수 있지만, 근저당이 설정되어 있다면 예상 배당액을 따져야 합니다. 재산명시는 강제경매의 선행절차가 아닙니다 재산명시는 채무자에게 재산목록을 제출하게 하는 절차입니다. 재산명시명령이 나왔더라도 기일이 정해질 때까지 다른 집행을 기다려야 하는 것은 아닙니다. 현재 등기사항증명서로 채무자의 소유 여부와 권리관계를 확인한 뒤, 부동산 소재지를 관할하는 법원에 강제경매를 신청합니다. 공정증서의 집행문과 정본 등 집행에 필요한 서류를 준비해야 합니다. 가압류 대신 강제경매를 신청합니다 가압류는 앞으로 강제집행할 재산을 미리 보전하는 절차입니다. 이미 공정증서로 집행할 수 있는 상태라면 가압류를 거쳐야 하는 것은 아닙니다. 부동산에 대한 본집행은 강제경매 신청으로 진행합니다. 법원은 경매를 시작하는 결정과 동시에 부동산의 압류를 명합니다. 별도로 압류만 신청해 두었다가 다시 경매를 신청하는 구조가 아닙니다. 공증 당시 근저당권을 설정하지 않았더라도 채무자의 일반재산에 집행할 수 있습니다. 다만 공정증서가 있다는 이유만으로 선순위 근저당권자보다 먼저 배당받는 것은 아닙니다. 시세와 근저당 금액의 차액이 배당액은 아닙니다 부동산이 약 1억 3천만 원이고 근저당이 8천만 원이라고 해서 5천만 원이 반드시 남는 것은 아닙니다. 등기부에 표시된 채권최고액은 담보의 한도이며, 실제 남아 있는 대출채무와 구별해야 합니다. 경매에서는 실제 매각대금을 기준으로 집행비용과 우선하는 채권을 처리합니다. 임차보증금이나 조세 등 다른 우선채권이 있는지, 배당에 참여하는 다른 채권자가 있는지도 확인해야 합니다. 남은 돈이 있더라도 일반채권자들이 채권액에 따라 나누어 받을 수 있습니다. 최저매각가격으로 선순위 부담과 절차비용을 갚으면 남을 가망이 없다고 판단되는 경우에는 법원이 통지하고, ...

양수한 채권으로 회사 소유 부동산을 강제경매하려면 그 회사에 대한 집행권원이 필요합니다. 채권양도계약과 가압류등기만으로 매각절차를 시작할 수는 없습니다. 직접 전자소송으로 신청할 수 있지만, 먼저 집행요건과 예상 배당액을 확인해야 합니다. 채권양도와 강제집행 자격을 구분합니다 A에게 돈을 빌려준 사람이 A의 회사 상대 채권을 양수했다면, 경매에서 집행할 채권은 회사에 대한 양수채권입니다. A에 대한 대여금채권과 회사에 대한 채권은 구별해야 하며, 경매 대상 토지가 회사 소유인지도 확인해야 합니다. 회사가 채권양도를 인정하도록 하려면 양도인의 통지 또는 회사의 승낙이 필요합니다. 다른 제3자에게도 대항하려면 확정일자 있는 증서에 의한 통지나 승낙을 갖추어야 합니다. 양도인이 이미 회사 상대 판결 등을 보유했다면 승계집행문을 받아 집행할 수 있는지 살펴야 합니다. 없다면 양수금청구소송 등으로 집행권원을 확보해야 합니다. 판결 전에도 지급을 요구하거나 요건을 갖추어 가압류할 수 있으므로, 집행권원이 없다는 이유로 모든 권리행사가 막히는 것은 아닙니다. 가압류 합계와 과거 매매가만으로 계산하지 않습니다 토지의 과거 거래가격이 19억 원이고 가압류채권 합계가 15억 원이라고 해서 4억 원이 남는다고 볼 수는 없습니다. 현재 시세와 경매에서 예상되는 매각가격, 선순위 근저당권, 조세채권, 임차인 권리와 절차비용 등을 따져야 합니다. 일반 가압류채권자 사이에서는 등기 순서만으로 우선변제권이 생기지 않습니다. 경매를 먼저 신청한 일반채권자도 그 이유만으로 다른 일반채권자보다 먼저 돈을 받지는 못합니다. 최저매각가격으로 신청채권자보다 우선하는 부담과 비용을 변제하면 남을 것이 없다고 판단되면 법원은 이를 통지합니다. 신청채권자가 법정 기간 내 매수신청과 보증제공 등 필요한 조치를 하지 않으면 경매절차는 취소됩니다. 직접 신청할 수 있지만 예납비용은 필요합니다 전자소송포털에서는 부동산 강제경매신청서를 제출할 수 있습니다. 신청자는 집행권원과 필요한 집행문·송달증명 등 서류를 갖...

  깡통전세로 경매가 진행되더라도 배당기일이 끝날 때까지 전세보증금 반환소송을 미룰 필요는 없습니다. 임대차가 종료되어 보증금 반환기가 도래했다면 소송을 제기할 수 있으며, 집주인의 소재가 불분명해 공시송달이 필요하다면 지급명령보다 처음부터 민사소송을 선택해야 합니다. 배당절차와 반환소송은 별도로 진행된다 경매절차에서 배당받는 것과 집주인을 상대로 보증금 반환판결을 받는 것은 서로 다른 절차입니다. 반환소송을 제기했다고 해서 경매절차에서 자동으로 배당받는 것은 아닙니다. 경매가 시작되었다면 먼저 배당요구 종기와 자신의 배당 참가 요건을 확인해야 합니다. 임차인에게 배당요구가 필요한지는 임차권등기나 전세권등기의 유무와 시기, 경매개시 시점 등에 따라 달라집니다. 배당요구가 필요한 임차인이 종기를 넘기면 해당 경매절차에서 우선변제를 받지 못할 수 있으므로 확인을 늦춰서는 안 됩니다. 배당 전에도 보증금 반환소송을 제기할 수 있다 임대차가 종료되어 보증금 반환기가 도래했다면 배당기일을 기다리지 않고 집주인을 상대로 소송을 제기할 수 있습니다. 소송 도중 경매에서 보증금 일부를 배당받았다면 받은 금액만큼 채권이 소멸합니다. 이때 법원에 배당 사실을 알리고 아직 돌려받지 못한 금액으로 청구취지를 감축해야 합니다. 판결을 먼저 받았더라도 배당받은 금액을 제외한 잔액에 대해서만 강제집행할 수 있습니다. 소재가 불분명하면 지급명령보다 민사소송 지급명령은 집주인에게 공시송달 외의 방법으로 송달할 수 있을 때만 이용할 수 있습니다. 송달할 주소를 찾지 못해 공시송달이 필요하다면 지급명령으로 확정할 수 없으므로, 처음부터 전세보증금 반환소송을 제기하는 것이 맞습니다. 민사소송에서는 주소보정과 사실조회 등 필요한 절차를 거친 뒤 요건을 갖추면 공시송달로 진행할 수 있습니다. 지급명령에 이의가 제기되거나 송달 문제로 사건이 소송절차에 넘어가더라도 변호사를 반드시 선임해야 하는 것은 아닙니다. 당사자가 직접 소송할 수 있으며, 사실관계나 권리관계가 복잡한 경우에 선임 여부를 ...

전세보증금 원금을 경매 배당으로 모두 회수했더라도 판결에서 인정된 지연손해금까지 소멸하는 것은 아닙니다. 판결 주문에 다 갚는 날까지의 지연손해금이 기재되어 있다면 별도의 소송 없이 남은 금액에 대해 계속 강제집행할 수 있습니다. 배당금은 보증금 원금에 충당됩니다 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 보증금반환 판결을 받아 임차주택에 강제경매를 신청했다면, 특별한 사정이 없는 한 우선변제권을 선택하여 행사한 것으로 봅니다. 판결 이유에서 임차보증금반환채권임이 확인되는 경우에는 배당요구를 하면서 우선변제권을 별도로 주장하지 않아도 집행법원이 이를 반영하여 배당합니다. 따라서 보증금 원금 1억 5천만 원을 배당받았다면 그 금액은 원금에 충당됩니다. 원금 전액을 배당받은 날부터 새로운 지연손해금은 발생하지 않고, 그날까지 발생했으나 배당받지 못한 지연손해금만 남습니다. 남은 이자는 기존 판결로 집행합니다 판결 주문에서 원금과 함께 ‘다 갚는 날까지’의 지연손해금 지급을 명했다면 남은 이자액을 확정받기 위한 소송은 필요하지 않습니다. 기존 판결의 집행력 있는 정본을 이용하여 임대인의 예금, 급여, 임대료채권, 다른 임대차보증금, 부동산이나 유체동산을 강제집행할 수 있습니다. 경매절차가 끝난 뒤에는 정본환부신청을 하여 제출했던 집행력 있는 정본을 돌려받아 다시 사용할 수 있습니다. 여러 재산에 동시다발적으로 집행하려면 경매법원에서 사용증명원을 발급받고 판결 법원에 수통부여를 신청하여 집행력 있는 정본 3~4통을 준비하는 방법이 유용합니다. 각 집행절차에는 이미 배당받은 원금을 반영한 채권계산서를 제출해야 합니다. 유체동산 강제집행의 실익과 효과 집행관을 통해 채무자의 가재도구 등 유체동산을 압류하고 매각하는 절차도 가능합니다. 중고 물건의 매각가가 낮아 집행비용만큼 회수하지 못하는 경우도 있지만, 실제 실무에서는 채무자에게 변제를 촉구하는 심리적 압박 수단으로 활용되기도 합니다. 다만 채무자와 가족의 생활에 필요한 의복·침구·가구·부엌기구 등은 압류할 수 없습니다. 압류...

질문 채무자 소유 부동산을 압류하려고 등기부등본을 확인했습니다. 을구에는 다음과 같이 기재되어 있습니다. 순위 1 : 근저당권(채권최고액 132,000,000원) 순위 2 : 전세권(전세금 25,000,000원, 존속기간 2017년 3월) 채무자는 2015년 2월에 소유권을 취득했고, 전세권은 2015년 3월에 설정되었습니다. 2020년  11월 현재는 채무자의 가족들이 거주하고 있으며, 전세권자는 채무자의 가족이나 지인은 아닙니다. 소유권을 취득한 이후에 제3자를 전세권자로 하여 전세권을 설정하는 것이 가능한가요? 전세권의 존속기간이 이미 만료되었는데도 전세권자는 경매에서 배당을 받을 수 있나요? 답변 전세권은 원칙적으로 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산을 용도에 좇아 사용/수익하는 용익물권입니다. 그러나 전세권자의 전세금 지급은 전세권의 요건이나 전세권설정자의 전세목적물 인도는 요건이 아닙니다. 즉 마치 근저당권설정을 하듯이 전세권설정자인 전세목적물 소유자가 전세금을 지급 받고 그 담보로 전세권설정등기만 해 둔 경우도 전세권 자체의 담보적 효력은 인정됩니다. ​ 이와 같은 사정으로 사안의 경우 전세목적물에 전세권설정자인 소유자가 살고 있다고 하더라도 그 자체만으로 전세권설정계약 자체가 허위라고 보기에는 어렵습니다. 특별한 의심이 있다면 전세권설정계약이 사해행위라는 주장을 하고 이의 취소를 구할 수 있을 것이며 또한 경매절차 후 매각대금 배당절차에 있어 배당이의를 해 볼 수도 있을 것입니다. ​ 다만 은행으로부터 1순위 근저당권을 설정하고 돈을 차용했음에도 2순위를 근저당권설정이 아닌 개인명의 채권자에 대해 전세권설정으로 하고 돈을 차용했다는 것은 사해의사가 의심스러운 사안이기는 합니다. 다만 사해행위인지 여부는 채권자가 입증을 해야하므로 구체적인 입증자료가 있다면 전세권설정계약의 취소를 구하는 것을 고민해 보시기 바랍니다. 실무해설 등기부등본에 근저당권과 전세권이 함께 기재되어 있다면 전세권의 설정 순위뿐...

  질문 살고 있던 전세집이 경매로 넘어갔고 현재 낙찰까지 완료된 상태입니다. 곧 배당기일이 예정되어 있는데, 알아보니 법적으로 보호되는 금액 약 2,000만 원 정도만 배당받고 나머지 전세보증금은 돌려받기 어려울 수 있다는 이야기를 들었습니다. 현재 집주인과는 연락도 되지 않는 상황이라 어떻게 해야 할지 막막합니다. 이와 관련하여 궁금한 점이 있습니다. 경매 배당을 받고도 돌려받지 못한 전세보증금이 남는 경우, 집주인을 상대로 지급명령을 신청하여 나머지 금액을 청구할 수 있는지 궁금합니다. 답변 미반환보증금을 포기할 게 아니라면 민사소송은 필수적으로 진행해야 합니다. 배당금 이외 나머지 금액을 포기한다면 굳이 소송절차진행까지 필요치는 않겠으나 행여 반환받을 가능성이 없더라도 포기할 생각이 아니라면 민사소송은 진행해야 합니다. 즉 보증금반환청구의 민사소송을 통해 승소판결을 받아두지 않는다면 채권을 포기하는 것과 같은 의미입니다. ​ 채무자가 더 이상 다른 재산이 없어서, 이미 재산을 다 빼돌려서 미반환보증금 채권을 회수하기 매우 어려운 상황이라고 해도 포기할 채권이 아니라면 소송을 진행하는 수밖에 없습니다. ​ 문의하신 내용만으로는 채무자가 다른 재산이 있는지, 나이는 몇살이나 됐는지, 경제활동을 하고 있거나 또는 경제활동을 할 가능성이라도 있는지 등 아무런 정보도 알 수 없으므로 승소판결 받은 후 어떤 방법으로 강제집행 진행할지에 대해 답변드리기 어려우나 만일 포기하지 않고 승소판결 받은 후 어떻게든 채무자를 괴롭혀 변제하도록 강제하려면 채무자를 최대한 심리적으로 압박해야 합니다. ​ 채무자를 심리적으로 압박하는 방법은 강제집행이 유일합니다. 폭행/협박으로 채권을 회수할 수 없는 상황에서 강제적 방법은 강제집행 이외에는 없습니다. 보유한 재산이 없다고 해도 무작위적인 강제집행을 2, 3개월 주기로, 반복적으로 진행함으로써 더 이상 채무자가 자신의 명의로는 사회/경제활동을 할 수 없도록 은행예금/보증금/보험금/주식/유체동산 등 다양한 재산에 ...