양수한 채권으로 부동산 강제경매하기｜집행권원과 배당 실익 판단
양수한 채권으로 회사 소유 부동산을 강제경매하려면 그 회사에 대한 집행권원이 필요합니다. 채권양도계약과 가압류등기만으로 매각절차를 시작할 수는 없습니다. 직접 전자소송으로 신청할 수 있지만, 먼저 집행요건과 예상 배당액을 확인해야 합니다.
채권양도와 강제집행 자격을 구분합니다
A에게 돈을 빌려준 사람이 A의 회사 상대 채권을 양수했다면, 경매에서 집행할 채권은 회사에 대한 양수채권입니다. A에 대한 대여금채권과 회사에 대한 채권은 구별해야 하며, 경매 대상 토지가 회사 소유인지도 확인해야 합니다.
회사가 채권양도를 인정하도록 하려면 양도인의 통지 또는 회사의 승낙이 필요합니다. 다른 제3자에게도 대항하려면 확정일자 있는 증서에 의한 통지나 승낙을 갖추어야 합니다.
양도인이 이미 회사 상대 판결 등을 보유했다면 승계집행문을 받아 집행할 수 있는지 살펴야 합니다. 없다면 양수금청구소송 등으로 집행권원을 확보해야 합니다. 판결 전에도 지급을 요구하거나 요건을 갖추어 가압류할 수 있으므로, 집행권원이 없다는 이유로 모든 권리행사가 막히는 것은 아닙니다.
가압류 합계와 과거 매매가만으로 계산하지 않습니다
토지의 과거 거래가격이 19억 원이고 가압류채권 합계가 15억 원이라고 해서 4억 원이 남는다고 볼 수는 없습니다. 현재 시세와 경매에서 예상되는 매각가격, 선순위 근저당권, 조세채권, 임차인 권리와 절차비용 등을 따져야 합니다.
일반 가압류채권자 사이에서는 등기 순서만으로 우선변제권이 생기지 않습니다. 경매를 먼저 신청한 일반채권자도 그 이유만으로 다른 일반채권자보다 먼저 돈을 받지는 못합니다.
최저매각가격으로 신청채권자보다 우선하는 부담과 비용을 변제하면 남을 것이 없다고 판단되면 법원은 이를 통지합니다. 신청채권자가 법정 기간 내 매수신청과 보증제공 등 필요한 조치를 하지 않으면 경매절차는 취소됩니다.
직접 신청할 수 있지만 예납비용은 필요합니다
전자소송포털에서는 부동산 강제경매신청서를 제출할 수 있습니다. 신청자는 집행권원과 필요한 집행문·송달증명 등 서류를 갖추고, 감정료·송달료 등 집행비용을 먼저 납부해야 합니다. 경매개시결정에 따른 압류등기는 법원의 촉탁으로 이루어집니다.
다른 채권자들이 경매를 신청하지 않는 이유는 비용 부담이나 배당 전망 등을 확인해야 알 수 있습니다. 세무서 집행 때 변제했다는 사정만으로 이번에도 즉시 갚는다고 예상할 수는 없습니다. 부동산의 배당 실익을 검토하면서 회사의 예금과 매출채권 등에도 보전·집행을 진행할 수 있습니다.
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