깡통전세 보증금 반환소송은 배당 전에도 가능할까｜집주인 소재불명과 지급명령
깡통전세로 경매가 진행되더라도 배당기일이 끝날 때까지 전세보증금 반환소송을 미룰 필요는 없습니다. 임대차가 종료되어 보증금 반환기가 도래했다면 소송을 제기할 수 있으며, 집주인의 소재가 불분명해 공시송달이 필요하다면 지급명령보다 처음부터 민사소송을 선택해야 합니다.
배당절차와 반환소송은 별도로 진행된다
경매절차에서 배당받는 것과 집주인을 상대로 보증금 반환판결을 받는 것은 서로 다른 절차입니다. 반환소송을 제기했다고 해서 경매절차에서 자동으로 배당받는 것은 아닙니다. 경매가 시작되었다면 먼저 배당요구 종기와 자신의 배당 참가 요건을 확인해야 합니다.
임차인에게 배당요구가 필요한지는 임차권등기나 전세권등기의 유무와 시기, 경매개시 시점 등에 따라 달라집니다. 배당요구가 필요한 임차인이 종기를 넘기면 해당 경매절차에서 우선변제를 받지 못할 수 있으므로 확인을 늦춰서는 안 됩니다.
배당 전에도 보증금 반환소송을 제기할 수 있다
임대차가 종료되어 보증금 반환기가 도래했다면 배당기일을 기다리지 않고 집주인을 상대로 소송을 제기할 수 있습니다. 소송 도중 경매에서 보증금 일부를 배당받았다면 받은 금액만큼 채권이 소멸합니다. 이때 법원에 배당 사실을 알리고 아직 돌려받지 못한 금액으로 청구취지를 감축해야 합니다. 판결을 먼저 받았더라도 배당받은 금액을 제외한 잔액에 대해서만 강제집행할 수 있습니다.
소재가 불분명하면 지급명령보다 민사소송
지급명령은 집주인에게 공시송달 외의 방법으로 송달할 수 있을 때만 이용할 수 있습니다. 송달할 주소를 찾지 못해 공시송달이 필요하다면 지급명령으로 확정할 수 없으므로, 처음부터 전세보증금 반환소송을 제기하는 것이 맞습니다. 민사소송에서는 주소보정과 사실조회 등 필요한 절차를 거친 뒤 요건을 갖추면 공시송달로 진행할 수 있습니다.
지급명령에 이의가 제기되거나 송달 문제로 사건이 소송절차에 넘어가더라도 변호사를 반드시 선임해야 하는 것은 아닙니다. 당사자가 직접 소송할 수 있으며, 사실관계나 권리관계가 복잡한 경우에 선임 여부를 판단하면 됩니다.
형사고소도 배당 종료가 전제되지 않는다
형사고소 역시 경매 배당이 끝나야 할 수 있는 절차가 아닙니다. 다만 주택가격보다 담보채무가 많거나 보증금을 반환하지 못했다는 사정만으로 사기죄가 곧바로 성립하지는 않습니다. 계약 당시 집주인이 보증금을 반환할 의사나 능력에 관하여 속였는지, 그로 인해 보증금을 지급했는지를 뒷받침할 증거가 필요합니다.
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