돈문제 해결소

  주택 매매계약 후 누수 흔적을 발견했다고 해서 언제나 계약을 해제할 수 있는 것은 아닙니다. 누수의 정도가 계약 목적을 달성할 수 없을 만큼 중대한지, 아니면 보수와 손해배상으로 해결할 수 있는지가 기준이 됩니다. 계약금 포기에 의한 해제는 이와 요건이 전혀 다릅니다. 누수가 계약해제 사유가 되는 기준 매매한 주택에 계약 당시부터 누수 하자가 있었고 매수인이 이를 알지 못했다면 매도인은 하자담보책임을 부담합니다. 그러나 계약을 해제하려면 단순한 얼룩이나 누수 흔적만으로는 부족합니다. 누수의 원인과 반복 가능성, 구조적 결함 여부, 보수에 필요한 기간과 비용 등을 종합해 정상적인 주거가 어렵다고 인정될 정도여야 합니다. 하자가 그 정도에 이르지 않으면 계약해제는 인정되지 않습니다. 이 경우에는 하자 보수에 드는 비용이나 하자로 발생한 손해의 배상을 청구하는 방법을 검토해야 합니다. 매수인이 계약 당시 하자를 알았거나 주의했으면 알 수 있었는데도 확인하지 않았다면 하자담보책임을 물을 수 없습니다. 계약금 포기 해제와 구별해야 합니다 하자와 관계없이 매수인이 계약금을 포기하고 계약을 해제하는 방법도 있습니다. 다만 이는 당사자 중 어느 한쪽이 계약 이행에 착수하기 전까지만 가능합니다. 매수인이 계약금 외에 중도금이나 잔금 일부를 지급했다면 이미 이행에 착수한 것으로 판단될 수 있어 계약금만 포기하고 계약관계에서 벗어날 수 없습니다. 따라서 계약 체결 때 지급한 돈과 이후 추가 지급한 돈이 각각 계약금인지 중도금인지, 계약서에 지급일정과 해제 조건을 어떻게 정했는지 먼저 확인해야 합니다. 지급 명칭만이 아니라 실제 약정 내용과 지급 경위가 판단 기준이 됩니다. 해제를 통보하기 전에 확보할 자료 누수 부위의 사진과 영상은 날짜가 확인되도록 남기고, 비가 온 뒤 상태도 기록해야 합니다. 전문업체의 진단서와 보수 견적, 매도인 또는 중개사가 누수를 알고 있었다고 볼 수 있는 대화도 확보해야 합니다. 계약해제를 주장한다면 그 의사를 분명히 통보하고...

  질문 대지 10억 원의 매도인입니다. 매수인이 계약금 1억 원과 중도금 1억 원을 지급하였으나, 잔금기일이 지난 지 두 달이 넘었음에도 여러 핑계를 대면서 잔금을 지급하지 않고 있습니다. 계약서에는 잔금 지연 시 이자율이나 계약해제에 관한 특약은 따로 기재되어 있지 않습니다. 중도금까지 받은 상태인데, 변호사를 통해 내용증명이나 최고서를 보내더라도 계약해제가 불가능한 것인지 궁금합니다. 계약해제가 불가능하다면 법정이자만 받으면서 계약이 장기간 유지된다고 들었습니다. 매수인이 10년 동안 법정이자만 지급하면서 계약을 유지하려고 할 경우 이를 막을 방법이 없는지 궁금합니다. 현재 법정이자율이 5%라고 들었는데, 이를 초과하여 10% 등으로 청구하는 것이 가능한지 궁금합니다. 매수인이 지연이자를 지급하지 않기 위해 만 1년이 되기 직전에 잔금만 지급할 것 같은데, 이를 막기 위해 내용증명에 매월 특정일마다 이자를 지급하라고 기재하면 효력이 있는지 궁금합니다. 매수인 입장에서는 토지담보대출을 받아도 비슷한 수준의 이자를 부담하게 되므로, 잔금 지급을 미루면서 계약만 유지하려는 것으로 보입니다. 이런 경우 매도인인 제가 현재 취할 수 있는 조치가 무엇인지 궁금합니다. 답변 잔금지급기일에 잔금을 지급하지 않으면 매수인의 채무불이행이 발생합니다. 채무불이행의 법적효과는 계약해제권과 손해배상청구권 발생입니다. 다만 매수인의 잔대금지급의무는 매도인의 소유권이전등기서류 교부 및 목적물 인도의무와 동시이행관계에 있습니다. 따라서 매도인 역시 소유권이전등기서류를 교부하지 않는 이상 잔대금미지급을 이유로 계약을 일방적으로 해제할 수 없습니다. 그렇다고 계약불이행상태가 계속 묶여 있는 것은 아니고 매도인은 법률사무소에 소유권이전등기서류를 맡겨두고 법률사무소에 소유권이전등기서류를 맡겨놓았으니 이를 수령하는 동시에 잔대금지급할 것을 요구하며 목적물의 점유를 이전해 갈 것을 함께 청구할 수 있습니다. 만일 그럼에도 잔대금지급을 하지 않을 경우 매매계약을 해제한다는 의사표시를 하면...

 질문 농기계 트랙터를 구매하기 위해 대리점과 계약을 체결했습니다. 기계 가격은 8,000만 원이었고, 계약 당시 계약금 1,000만 원을 지급한 후 3월 31일까지 현금으로 잔금을 지급하고 기계를 인도받기로 했습니다. 그런데 자금 사정으로 인해 잔금을 현금으로 마련하지 못하게 되었고, 대리점 측에서 농기계 대출이 가능하다고 하여 대출을 알아보던 중 3월 31일에 추가로 500만 원을 지급하였습니다. 현재 남은 잔금은 6,500만 원인데 농협 농기계 대출이 승인되지 않아 결국 기계를 구매할 수 없는 상황이 되었습니다. 대리점 사장은 제가 약속한 기한 내에 잔금을 지급하지 못했기 때문에 이미 지급한 1,500만 원은 돌려줄 수 없다고 주장하고 있습니다. 이후 사장과 통화하면서 4월 9일까지 잔금을 정리하기로 하였으나, 4월 4일 내용증명을 보내와 4월 9일까지 잔금을 지급하지 않으면 계약을 해제하겠다고 통보한 상태입니다. 위와 같은 경우 계약을 포기하고 이미 지급한 계약금 및 추가 지급금 1,500만 원을 반환받을 수 있을까요? 답변 매매 등 유상계약의 계약금은 해약금으로 추정합니다. 계약금 명목으로 지급한 금액은 계약 당사자가 이행에 착수하기 전까지 이를 포기하거나 또는 배액을 상환함으로써 임의로 해제할 수 있습니다. 이는 어디까지나 이행에 착수하기 전까지이며 만일 어느 일방이라도 이행에 착수했다면 더 이상 임의해제는 불가능합니다. ​ 계약금으로 1천만 원 지급한 후 다시 500만 원을 지급했으므로 계약금 이상의 이행에 착수한 것으로 볼 수 있습니다. 따라서 당사자 일방이 임의해제는 불가능하며 사안의 경우 대리점 매도인은 지급 받은 계약금과 계약금 이외 500만 원을 몰취하는 방법으로 해제할 수는 없습니다. ​ 매도인이 농기계 소유권이전등록서류교부와 농기계 인도를 이행제공하고 ① 잔금지급을 청구할 수 있으며 또는 이와 같은 이행제공을 하고도 여전히 잔금지급하지 않는 매수인과의 ② 계약을 해제할 수도 있습니다. 만일 계약을 해제하는 경우라면...