중도금까지 받은 부동산 매매계약, 매수인이 잔금을 계속 미루는 경우 계약해지가 가능한지
질문
대지 10억 원의 매도인입니다.
매수인이 계약금 1억 원과 중도금 1억 원을 지급하였으나, 잔금기일이 지난 지 두 달이 넘었음에도 여러 핑계를 대면서 잔금을 지급하지 않고 있습니다.
계약서에는 잔금 지연 시 이자율이나 계약해제에 관한 특약은 따로 기재되어 있지 않습니다.
- 중도금까지 받은 상태인데, 변호사를 통해 내용증명이나 최고서를 보내더라도 계약해제가 불가능한 것인지 궁금합니다.
- 계약해제가 불가능하다면 법정이자만 받으면서 계약이 장기간 유지된다고 들었습니다. 매수인이 10년 동안 법정이자만 지급하면서 계약을 유지하려고 할 경우 이를 막을 방법이 없는지 궁금합니다.
- 현재 법정이자율이 5%라고 들었는데, 이를 초과하여 10% 등으로 청구하는 것이 가능한지 궁금합니다.
- 매수인이 지연이자를 지급하지 않기 위해 만 1년이 되기 직전에 잔금만 지급할 것 같은데, 이를 막기 위해 내용증명에 매월 특정일마다 이자를 지급하라고 기재하면 효력이 있는지 궁금합니다.
- 매수인 입장에서는 토지담보대출을 받아도 비슷한 수준의 이자를 부담하게 되므로, 잔금 지급을 미루면서 계약만 유지하려는 것으로 보입니다. 이런 경우 매도인인 제가 현재 취할 수 있는 조치가 무엇인지 궁금합니다.
잔금지급기일에 잔금을 지급하지 않으면 매수인의 채무불이행이 발생합니다. 채무불이행의 법적효과는 계약해제권과 손해배상청구권 발생입니다. 다만 매수인의 잔대금지급의무는 매도인의 소유권이전등기서류 교부 및 목적물 인도의무와 동시이행관계에 있습니다. 따라서 매도인 역시 소유권이전등기서류를 교부하지 않는 이상 잔대금미지급을 이유로 계약을 일방적으로 해제할 수 없습니다. 그렇다고 계약불이행상태가 계속 묶여 있는 것은 아니고 매도인은 법률사무소에 소유권이전등기서류를 맡겨두고 법률사무소에 소유권이전등기서류를 맡겨놓았으니 이를 수령하는 동시에 잔대금지급할 것을 요구하며 목적물의 점유를 이전해 갈 것을 함께 청구할 수 있습니다. 만일 그럼에도 잔대금지급을 하지 않을 경우 매매계약을 해제한다는 의사표시를 하면 됩니다.
동시이행관계에 있으므로 원칙적으로 위와 같은 방법으로 매도인이 이행을 제공하면 그때부터 매수인은 잔대금지급의무가 지체에 빠지게 됩니다. 이때 그 지체의 효과로 계약해제 및 손해배상청구가 가능한데, 문제는 위약금 약정이 별도로 없다면 이미 수령한 계약금과 중도금을 몰취하는 방법으로 손해배상금액에 충당할 수 없다는 것입니다.
계약해제권 행사와 손해배상청구는 함께 행사할 수 있는데, 이때 손해배상청구는 위약금 약정이 없는 한 매도인에게 실제 발생한 손해를 청구하는 것입니다. 즉 매수인이 잔대금지급을 지체한 이유로 손해가 발생했다는 주장과 입증을 해야 합니다. 만일 매도인이 매수인으로부터 그 잔대금을 지급 받아 다른 물건을 매입하려 했고 그 매입한 후 거래하면 차익을 얻을 수 있었을 것이라는 사실을 매수인이 알았거나 또는 알 수 있었음에도 잔대금을 지급하지 않은 경우라면 그 차액부분에 대한 청구도 특별손해로써 인정이 가능할 것이나 그러한 사정이 없다면 매도인은 잔대금지급기일부터 연 5%의 지연손해금 상당의 통상손해만 청구할 수 있을 것입니다.
어떠한 손해가 발생했는지, 위약금 약정은 있는지 등에 대해 다시 상담 받으시기 바랍니다.
실무해설
부동산 매매계약에서 가장 많이 오해하는 부분 중 하나가 바로 "중도금까지 받았으면 계약해제가 불가능하다"는 이야기입니다.
그러나 이는 정확한 표현이 아닙니다.
중도금이 지급된 이후에는 단순히 계약금의 배액상환이나 계약금 포기 방식으로 해제할 수 없다는 의미일 뿐, 채무불이행을 이유로 한 계약해제까지 불가능해지는 것은 아닙니다.
오히려 매수인이 잔금을 지급하지 않는다면 적법한 절차를 거쳐 계약해제가 가능할 수 있습니다.
1. 중도금 지급 이후에도 계약해제는 가능합니다
중도금 지급 이후에는 민법 제565조에 따른 해약금 해제가 종료됩니다.
그러나 매수인이 잔금을 지급하지 않는다면 채무불이행이 발생합니다.
이 경우 매도인은 적법한 절차를 거쳐 계약해제권을 행사할 수 있습니다.
다만 중요한 점은 동시이행관계입니다.
① 매도인도 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비해야 하고
② 목적물 인도의무를 이행할 준비가 되어 있어야 하며
③ 상당한 기간을 정하여 잔금 지급을 최고해야 합니다.
그럼에도 불구하고 매수인이 잔금을 지급하지 않는 경우 비로소 채무불이행을 이유로 계약해제를 검토할 수 있습니다.
2. 매수인이 10년 동안 계약을 끌 수 있는 것은 아닙니다
실무상 간혹 매수인이 "이자만 내고 버티면 되는 것 아니냐"고 생각하는 경우가 있습니다.
그러나 계약은 무기한 존속하는 것이 아닙니다.
매도인이 적법하게 이행제공을 하고 상당한 기간을 정하여 잔금 지급을 최고하였음에도 불구하고 매수인이 잔금을 지급하지 않는다면 계약해제의 대상이 될 수 있습니다.
따라서 매수인이 단순히 법정이자만 지급하면서 수년간 계약을 묶어두는 것이 항상 가능한 것은 아닙니다.
3. 위약금 약정이 없는 경우 손해배상 범위
이번 사례의 가장 큰 문제는 위약금 약정이나 지연손해금 특약이 없다는 점입니다.
실무에서는 토지나 상가 매매계약서에
① 지연손해금 연 10%
② 연 12%
③ 계약해제 시 계약금 몰취
등의 특약을 넣는 경우가 많습니다.
그러나 이러한 약정이 없다면 결국 법정 기준에 따라 판단될 가능성이 높습니다.
따라서 실제 발생한 손해가 있다면 이를 별도로 입증해야 합니다.
4. 내용증명에 월별 이자 지급 의무를 적는다고 새 약정이 되지는 않습니다
질문처럼 내용증명에
"매월 몇 일까지 이자를 지급하라"
고 기재한다고 해서 새로운 계약조건이 자동으로 성립하는 것은 아닙니다.
계약은 당사자 간 합의가 있어야 하기 때문입니다.
따라서 내용증명은 새로운 약정을 만드는 수단이 아니라
① 잔금 지급 최고
② 채무불이행 통지
③ 계약해제 예정 통보
등의 의미를 갖는 경우가 일반적입니다.
5. 매도인이 실제로 해야 할 조치
현재 상황이라면 가장 중요한 것은 시간을 끄는 것이 아니라 절차를 진행하는 것입니다.
① 등기이전서류 준비
② 법률사무소 등을 통한 이행제공
③ 상당한 기간을 정한 내용증명 발송
④ 잔금 미지급 시 계약해제 의사표시 검토
⑤ 손해배상청구 가능성 검토
순으로 진행하는 것이 일반적입니다.
특히 토지 가격 변동이 큰 시기에는 계약을 계속 유지하는 것이 반드시 유리한 것도 아니므로 현재 시세와 향후 매각 가능성도 함께 검토할 필요가 있습니다.
6. 결론
중도금까지 지급되었다고 해서 매매계약 해제가 불가능한 것은 아닙니다.
다만 매도인 역시 소유권이전등기 의무를 이행할 준비를 한 상태에서 잔금 지급을 최고해야 하며, 그럼에도 매수인이 잔금을 지급하지 않는 경우 채무불이행을 이유로 계약해제를 검토할 수 있습니다.
따라서 현재 가장 중요한 것은 법정이자율이 얼마인지보다 적법한 최고 절차와 계약해제 요건을 갖추는 것이라고 볼 수 있습니다.
댓글
댓글 쓰기