이직으로 이사한 임차인, 계약 만료 전 새집 전입신고를 했는데 보증금은 언제 받을 수 있나요?

 

질문

2020년 6월부터 보증금 3,000만 원 / 월세 20만 원의 반전세로 거주하고 있었습니다.

원래 임대차계약은 1년 계약이었으나 이후 묵시적으로 갱신된 상태였고, 계약 만료일은 2022년 6월 중순입니다.

2022년 3월 초 이직 문제로 지방으로 이사를 가게 되어 임대인에게 미리 이사 예정 사실을 알렸습니다. 이후 지방에 새로운 전셋집을 구해 전입신고와 확정일자까지 모두 마친 상태입니다.

또한 기존 집에는 새로운 임차인이 입주하기로 계약이 되었다고 임대인이 알려주었습니다.

1. 제 보증금은 법적으로 언제 반환받을 수 있나요?
2. 제가 이미 새로운 집으로 전입신고와 확정일자를 받아 기존 주택의 대항력 등이 사라진 상태인데, 만약 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 어떤 방법으로 대응할 수 있나요?

답변

주택임대차보호법 제4조 제1항에 의하면 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다라고 규정하고 있습니다. 1년 계약 후 묵시적으로 갱신된 계약기간은 같은 법 제6조 제2항에 따라 2년으로 봅니다.

한편 주택임대차보호법 제6조 제1항에 따르면 계약기간 만료일 6개월 전부터 1개월 (개정 법은 2개월)전까지 임대인이 갱신거절 통지를 하지 않으면 임대차계약은 전 임대차계약과 동일한 조건으로 갱신됩니다. 다만 이 경우 위에서 말씀드린 바와 같이 갱신되는 임대차기간은 2년입니다. 물론 임차인은 갱신된 임대차 2년 기간 중 언제든지 해지통지를 할 수 있으며 해지통지를 임대인이 받은 날로부터 3개월 후에 해지의 효력이 발생합니다. 따라서 새로운 임차인의 계약이 없더라도 갱신된 임대차계약의 해지통지를 한 날로부터 3개월이 지난 시점에 임대인은 보증금을 반환해 주어야 합니다. 

그러나 해지통지 후 3개월에 이르기 전이라도 임대인은 새로운 임차인과 계약을 하고 임차인 역시 이사하여 새로운 주택에 점유를 개시했다면 전 임대차는 상호 합의에 의해 해지된 것으로 보아야 할 것이므로 새로운 임차인이 임대차목적물의 점유를 시작한 시점에 바로 임대인의 보증금반환의무가 발생한다고 할 것입니다.

다만 이미 이사한 집에 전입신고하고 기존 임대차목적물의 점유를 상실했으므로 전 임대차계약의 대항력은 상실한 상태입니다. 대항력을 전제로 인정되는 우선변제권 역시 당연히 잃었습니다. 만일 임대인의 채권자가 임대차목적물에 경매를 신청하는 등 임대인이 변제능력이 없는 경우에는 보증금을 반환 받지 못할 수도 있습니다. 다른 채권자가 없고 경매절차가 개시되지 않기를 바라는 수밖에 없습니다. 

이미 새로운 임차인이 입주한 상태에서 여전히 보증금을 반환하지 않으면 서둘러 민사소송을 진행하시기 바랍니다. 소송절차에 걸리는 시간이 적지 않으니 미리 임대차목적물 등 임대인 재산에 가압류를 해 둘 필요도 있습니다. 다른 채권자가 경매신청할지 알 수 없는 상황이므로 서둘러 가압류 등 조치를 취해두는 게 그나마 보증금을 확보하는 방법입니다.

실무해설

1. 묵시적 갱신 후에는 임차인이 언제든지 계약을 종료할 수 있습니다.

많은 임차인들이 묵시적으로 갱신된 임대차는 다시 2년을 채워야 하는 것으로 오해합니다. 그러나 묵시적으로 갱신된 임대차의 경우 임차인은 언제든지 해지통지를 할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차는 종료됩니다.

따라서 질문자의 경우 2022년 3월 초 임대인에게 이사 의사를 명확히 통지했다면 특별한 사정이 없는 한 2022년 6월 초경에는 임대인의 보증금 반환의무가 발생할 수 있습니다.

2. 새로운 임차인이 입주했다면 보증금 반환시기가 더 빨라질 수 있습니다.

원칙적으로는 해지통지 후 3개월이 지나야 하지만, 임대인이 새로운 임차인을 구하여 계약을 체결하고 실제로 입주까지 완료하였다면 기존 임대차는 사실상 당사자 사이의 합의로 종료된 것으로 볼 수 있습니다.

이 경우에는 새로운 임차인이 입주한 시점부터 임대인은 기존 임차인에게 보증금을 반환해야 할 의무가 발생합니다.

실무상으로도 집주인이 새로운 세입자로부터 보증금을 받은 상태라면 기존 세입자의 보증금을 계속 보유할 정당한 이유가 없기 때문입니다.

3. 가장 큰 문제는 대항력과 우선변제권 상실입니다.

질문자의 경우 기존 주택에서 이사한 후 새로운 주택으로 전입신고와 확정일자를 마쳤습니다.

이 경우 기존 주택에 대한 점유를 상실하게 되므로 종전 임대차의 대항력 역시 소멸합니다. 또한 대항력을 전제로 하는 우선변제권도 함께 상실하게 됩니다.

즉, 임대인이 정상적으로 보증금을 반환하면 문제가 없지만, 만약 임대인이 경제적으로 어려운 상황에 처하거나 다른 채권자가 먼저 강제집행을 진행하는 경우에는 보증금 회수에 어려움이 발생할 수 있습니다.

4. 보증금을 돌려주지 않는다면 신속한 법적 조치가 중요합니다.

이미 대항력과 우선변제권을 상실한 상황이라면 시간은 임차인 편이 아닙니다.

① 임대인 재산에 대한 가압류 신청

② 보증금반환청구소송 제기

③ 승소 후 강제집행 진행

순서로 대응하는 것이 일반적입니다.

특히 임대인 명의의 부동산이나 예금이 확인된다면 가압류를 먼저 진행해 두는 것이 안전합니다. 다른 채권자가 먼저 압류나 경매를 진행하면 보증금 회수가 더욱 어려워질 수 있기 때문입니다.

결론

질문자의 경우 묵시적으로 갱신된 임대차를 해지한 이상 임대인은 해지통지를 받은 날부터 3개월이 경과한 시점에 보증금을 반환해야 합니다.

다만 새로운 임차인이 이미 입주하였다면 그 시점에 기존 임대차가 사실상 종료된 것으로 보아 즉시 보증금을 반환해야 할 가능성이 높습니다.

문제는 이미 기존 주택의 대항력과 우선변제권을 상실했다는 점입니다. 따라서 임대인이 보증금을 지급하지 않는다면 기다리지 말고 즉시 보증금반환청구소송과 가압류를 검토하는 것이 바람직합니다. 보증금 분쟁은 선제적으로 움직이는 사람이 유리한 경우가 많다는 점을 기억하시기 바랍니다.