공증을 근거로 강제경매가 진행된 경우 초과이자 상당액을 차감할 수 있는지
질문
A가 B에게 C의 가게 운영 자금 목적으로 5천만 원을 융자하였습니다.
B는 대출을 받아 위 돈을 마련하였고, 5천만 원에 대한 공정증서를 작성하였습니다.
이후 B는 자신이 받은 대출의 월 불입금 상당액과 별도로 가게 수익금 명목으로 매달 100만 원씩 지급받아 왔습니다.
B는 해당 자금이 C의 가게 운영 목적으로 사용된다는 사실을 알고 있었고, 매월 100만 원을 지급받는 내용은 공정증서에 기재되어 있지 않았습니다.
코로나로 인해 가게 운영이 어려워져 수익금 지급이 불가능한 상황이 되었음에도 B는 계속하여 위 금원을 지급받아 왔으며, 이에 대한 카카오톡 대화 내용도 보관하고 있습니다.
또한 B는 실질적인 변제자가 C라는 사실을 알고 있었고, 실제로 C로부터 위 수익금 및 대출 불입금을 지급받아 왔습니다.
그러나 약정한 기한 내에 원금이 회수되지 않자 B는 공정증서를 근거로 A 소유 부동산에 대해 강제경매를 진행하였습니다.
- B가 공정증서를 근거로 A에게 채권을 청구할 수 있다는 점은 이해하고 있습니다. 다만 B가 지급받은 수익금 명목의 금원이 불법이자에 해당한다면 이를 원금에서 차감할 수 있는지 궁금합니다.
- B가 이미 지급받은 대출 불입금 및 수익금 명목의 금원을 채무 변제액으로 주장하여 강제집행 금액을 감액할 수 있는지 궁금합니다.
A가 공정증서 상 채무자인 것은 A의 의사에 따른 것이므로 공증증서의 효력을 부인하기는 어려울 듯합니다. 또한 C가 사업운영을 했다는 이유로 A의 채무를 부인할 수 있는 것도 아니므로 역시 공정증서상의 채무를 부인하는 것은 어려울 것으로 보입니다.
B가 A에 대해 채권행사하는 것은 정당한 것으로 보입니다. 행여 C가 채무자라고 인정된다고 해도 A가 채무를 회피할 방법은 없어 보입니다. 다만 이 경우 일부변제가 있었으므로 다툴 수 있는 사정은 결국 남은 원금과 약정한 이자가 얼마냐는 것입니다.
사업자금을 대여한 게 아니라 투자위험을 안고 투자한 투자자라면 B는 사업이 어려워 수익이 발생하지 않은 상태에서 수익금을 청구할 수는 없는 게 원칙입니다. 그렇다고 C가 수익금으로 이미 지급한 게 부당이득이 된다고 보기는 어렵습니다. 투자계약의 경우 실패하면 그 위험은 투자자가 부담하므로 경우에 따라 원금반환청구권도 상실하게 됩니다. 다만 수익이 발생하면 그 투자비율 또는 약정비율에 따라 수익금을 배당 받을 뿐입니다. 그러나 이 경우도 수익이 발생하지 않음에도 C가 B에게 수익금을 지급하기로 했다면 그 지급한 수익금이 부당이득이 되는 것은 아니라는 의미입니다. 설혹 명시적으로 그러한 약정이 없었더라도 C가 사업손실에도 불구하고 아무런 거부의사를 표시하지 않은 채 B에게 수익금을 지급한 것이라면 묵시적 약정이 있었다고 인정될 수 있기 때문입니다.
그러나 위와 같은 투자계약이 아닌 단순히 대여금, 즉 B가 돈을 사업자금으로 빌려 준 경우라면, B는 당연히 대여금반환채권을 가지고 있고 이를 행사하는 것은 적법한 권리행사입니다. 이때 공정증서에 이자약정이 있다면 그 이자도 지급하는 게 원칙입니다. 수익금으로 표현했으나 공정증서 상 대여금의 이자를 약정한 경우 수익금명목으로 지급된 금액은 이자로 볼 여지가 있습니다. 이 경우 이자제한법 상 최고이율을 초과한다면 그 초과부분은 원금에 산입되므로 B가 C로부터 지급 받은 금액 중 수익금 명목으로 지급받은 금액이 연이율 20%를 초과하는지 계산해보고 그 이율을 초과하는 부분에 대해서는 이자제한법 위반을 이유로 원금산입을 주장할 수 있습니다.
위에서는 투자금인 경우로, 아래에서는 대여금인 경우로 상정하고 답변드린 것입니다.
만일 청구금액이 이자제한법 상 최고이율을 초과하는 이유로 원금에서 상환된 금액을 공제하지 않은 채 진행되고 있다면 이에 대해서는 공정증서의 집행력을 배제하기 위한 청구이의소송과 함께 경매절차 정지를 위한 집행정지신청을 해야 할 사안입니다. 계산결과 여전히 변제해야 할 남은금액이 있다면 그 금액을 지급하면 될 것이며 반면에 이미 전액변제되고 오히려 초과지급된 경우에는 그 초과지급된 금액을 부당이득으로 반환청구할 수 있습니다.
실무해설
이 사건은 단순한 대여금 분쟁인지, 아니면 투자금 분쟁인지에 따라 법적 평가가 크게 달라질 수 있는 사안입니다.
질문 내용을 보면 B는 5천만 원을 제공한 뒤 매달 대출 불입금 외에 별도로 100만 원씩 수익금 명목의 돈을 지급받아 왔습니다.
반면 공정증서에는 이러한 수익금 지급 약정이 기재되어 있지 않은 것으로 보입니다.
따라서 실제 법률관계가 투자계약인지, 대여금계약인지, 또는 대여금계약에 고율의 이자가 포함된 것인지가 핵심 쟁점이 될 수 있습니다.
1. 투자금인지 대여금인지 먼저 확인해야 합니다
실무에서는 계약서 제목보다 실제 거래 내용을 더 중요하게 판단합니다.
① 원금 반환이 보장되어 있었는지
② 사업 성패와 관계없이 돈을 돌려받기로 하였는지
③ 매월 지급된 금원이 투자수익인지 이자인지
④ 공정증서에 기재된 채무의 내용이 무엇인지
등을 종합적으로 검토하게 됩니다.
만약 B가 사업의 위험을 부담하는 투자자였다면 사업 실패에 따른 위험 역시 B가 부담하는 것이 원칙입니다.
반대로 단순한 대여금이라면 B는 원금과 약정이자를 청구할 수 있습니다.
2. 수익금 명목의 지급금이 이자로 평가될 수 있습니다
질문 내용만 보면 매월 지급된 100만 원은 명칭과 관계없이 사실상 이자로 평가될 가능성도 있습니다.
법원은 돈의 명칭보다 실질을 기준으로 판단합니다.
따라서
① 수익금
② 관리비
③ 운영비
④ 사례금
등의 명칭을 사용하였더라도 실질적으로 금전 사용의 대가라면 이자로 판단할 수 있습니다.
만약 공정증서상 이자와 별도로 지급된 수익금까지 포함할 경우 연 20%를 초과하게 된다면 초과 부분은 이자제한법 위반 문제가 발생할 수 있습니다.
3. 이미 지급한 돈은 변제금으로 인정될 수 있습니다
실무적으로 가장 중요한 부분은 B가 실제 얼마를 지급받았는지 계산하는 것입니다.
① 대출 불입금 명목으로 지급된 금액
② 수익금 명목으로 지급된 금액
③ 원금 상환 명목으로 지급된 금액
④ 기타 B가 수령한 금액
을 모두 정리해야 합니다.
이 중 변제금으로 인정되는 부분이 있다면 당연히 남은 채무액 계산에 반영되어야 합니다.
만약 채권자가 이미 지급받은 금액을 공제하지 않은 채 강제집행을 진행하고 있다면 그 부분은 다툼의 대상이 될 수 있습니다.
4. 강제경매가 진행 중이라면 검토해야 할 절차
공정증서에 기초하여 강제경매가 진행 중이라면 단순히 구두로 항의하는 것만으로는 절차가 중단되지 않습니다.
따라서
① 실제 채무 잔액 계산
② 기지급금 내역 정리
③ 이자제한법 위반 여부 검토
④ 공정증서 집행력 배제를 위한 청구이의소송 검토
⑤ 경매절차 정지를 위한 집행정지신청 검토
가 필요할 수 있습니다.
특히 통장거래내역, 카카오톡 대화, 계좌이체 내역 등은 중요한 증거가 될 수 있으므로 모두 보관하는 것이 좋습니다.
5. 결론
질문 내용만으로는 투자금인지 대여금인지 단정하기 어렵습니다.
다만 수익금 명목으로 지급된 금원이 실질적으로 이자에 해당하고 그 이율이 이자제한법상 최고이율을 초과한다면 초과 부분은 원금에 충당될 수 있습니다.
또한 이미 지급한 대출 불입금이나 수익금 명목의 금원이 변제금으로 인정된다면 남은 채무액 산정 과정에서 공제될 수 있습니다.
따라서 현재 쟁점은 공정증서 자체의 효력을 부인하는 것이 아니라 실제 채무 잔액이 얼마인지, 그리고 이미 지급한 금액이 얼마나 되는지를 정확히 계산하는 것이라고 볼 수 있습니다.
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