부모님 집을 전세로 계약할 수 있을까요? 전세대출도 가능한지 궁금합니다
질문
현재 전셋집을 구하고 있는데 마음에 드는 매물을 찾기가 쉽지 않습니다.
그래서 부모님이 거주하고 계신 집을 제가 전세로 들어가는 방법을 생각하고 있습니다.
부모님 집에는 기존 대출이 남아 있는 상태이고, 제가 지급하는 전세보증금으로 부모님께서는 시골에 집을 구해 이사할 예정입니다.
- 부모님 소유의 집을 제가 전세로 계약하는 것이 가능한가요?
- 부모님 집을 전세로 계약하는 경우에도 전세대출을 받을 수 있나요?
계약자유의 원칙이 있습니다. 계약은 그 내용과 상대방 등 모든 부분에 대해 자유롭게 체결할 수 있습니다. 상대방이 부모라 하더라도 계약을 체결하는데 아무런 하자가 없습니다. 부모 부동산에 대해 전세계약을 하거나 또는 매매를 하거나 임대차/사용대차 모두 가능합니다. 무슨 문제가 있길래 질문하신지 이해할 수는 없으나 행여 부모의 채권자들이 있는 경우를 생각하고 질문한 것이라면 그때는 주의를 할 필요는 있습니다. 부모의 채권자들이 허위전세권자라고 의심할 수 있기 때문에 문제가 생길 경우 사해행위취소 또는 배당이의 소송 등을 통해 보증금에 대해 문제 삼을 여지가 있기 때문입니다. 그런 경우가 아니라면 아무런 문제될 사정이 없습니다.
대출금 채권에 근저당권설정이 되어 있다면 우선변제권이 있으므로 선순위 근저당권자를 해하지 않는 전세권 또는 임차권이 문제될 여지는 없어보입니다. 다만 담보권 없는 대출금 채권자에 대해서는 향후 보증금반환과 관련하여 문제가 발생할 수 있음은 위 답변내용과 같습니다.
실무해설
1. 부모와 자녀 사이의 전세계약은 유효합니다
① 부모와 자녀는 서로 독립된 법률주체입니다.
② 따라서 부모 소유 부동산에 대해 자녀가 임차인이 되는 것도 가능하고, 반대로 자녀 소유 부동산에 부모가 임차인이 되는 것도 가능합니다.
③ 실제로 부모 자녀 간 전세계약, 월세계약, 매매계약은 매우 흔하게 이루어지고 있습니다.
④ 단순히 가족관계라는 이유만으로 계약이 무효가 되거나 효력이 부정되는 것은 아닙니다.
2. 진짜 계약이라는 점을 입증할 수 있어야 합니다
① 가족 간 계약에서 가장 중요한 것은 실제 거래 여부입니다.
② 전세계약서를 작성하고 보증금을 실제로 송금하였다면 정상적인 임대차계약으로 인정될 수 있습니다.
③ 보증금 지급 내역이 없거나 실제 거주하지 않는 경우에는 허위계약으로 의심받을 수 있습니다.
④ 특히 향후 경매나 강제집행이 진행되는 경우 채권자들이 허위 임차인이라고 주장할 가능성이 있습니다.
⑤ 따라서 계약서 작성, 보증금 송금, 실제 전입 및 거주 사실을 명확히 남겨두는 것이 중요합니다.
3. 부모에게 채무가 있는 경우에는 주의가 필요합니다
① 부모가 상당한 채무를 부담하고 있는 상황에서 자녀 명의로 전세계약을 체결하는 경우 채권자들이 문제를 제기할 수 있습니다.
② 채권자 입장에서는 부모의 재산을 보호하기 위한 가장 쉬운 방법 중 하나가 가족 간 거래를 의심하는 것입니다.
③ 특히 보증금 규모가 크거나 부모의 재산상태가 좋지 않은 경우에는 사해행위취소소송이 제기될 가능성도 있습니다.
④ 따라서 부모의 채무 상황이 좋지 않다면 계약 체결 전 법률 검토를 받아보는 것이 안전합니다.
4. 근저당권이 있는 경우 반드시 확인해야 할 사항
① 부모 집에 은행 대출이 있다면 대부분 근저당권이 설정되어 있습니다.
② 근저당권은 소액보증금이 아닌 한 임차인의 대항력이나 우선변제권보다 먼저 배당받는 선순위 권리가 될 수 있습니다.
③ 따라서 전세보증금을 지급하기 전에 등기부등본을 확인하여 근저당권 설정금액을 반드시 확인해야 합니다.
④ 주택 시세와 근저당권부 채권액을 비교하여 보증금 회수 가능성을 검토해야 합니다.
⑤ 부모 자녀 관계 여부와 무관하게 이는 모든 임차인이 확인해야 하는 기본사항입니다.
5. 전세대출은 가능한가
① 전세대출 가능 여부는 금융기관의 심사기준에 따라 결정됩니다.
② 일부 금융기관은 직계존비속 간 임대차계약에 대한 전세대출을 제한하거나 취급하지 않는 경우가 있습니다.
③ 반면 금융기관 상품에 따라서는 전세대출이 가능한 경우도 있습니다.
④ 따라서 실제 계약 체결 전에 이용하려는 은행에 직접 문의하여 직계존비속 간 임대차계약에 대한 대출 가능 여부를 확인하는 것이 필요합니다.
⑤ 단순히 전세계약이 유효하다는 이유만으로 전세대출까지 당연히 승인되는 것은 아닙니다.
결론
부모 소유 부동산에 대해 자녀가 전세계약을 체결하는 것은 법적으로 가능합니다. 다만 부모에게 채무가 있는 경우에는 채권자들로부터 허위 임차인이라는 의심을 받을 수 있으므로 실제 보증금 지급과 거주 사실을 명확히 남겨두는 것이 중요합니다.
또한 부모 집에 근저당권이 설정되어 있다면 전세보증금 회수 가능성을 반드시 검토해야 하며, 전세대출은 은행별 심사기준에 따라 가능 여부가 달라질 수 있으므로 계약 체결 전에 해당 금융기관에 확인하는 것이 안전합니다.
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