계약갱신요구권 총정리｜집주인이 나가라고 하면 정말 나가야 할까요?

질문

전세계약 만기가 다가오고 있습니다.

그런데 집주인이 갑자기 보증금을 올려달라고 하면서 싫으면 나가라고 합니다.

인터넷을 찾아보니 계약갱신요구권이라는 제도가 있다고 하는데, 제가 계속 살 수 있는 건가요?

집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하는 경우도 있다고 하는데 어떤 경우에 거절이 가능한지 궁금합니다.

또 집이 매매되면 계약갱신요구권은 어떻게 되는지도 알고 싶습니다.

주택임대차보호법은 임차인의 주거 안정을 위해 계약갱신요구권 제도를 두고 있습니다.

계약갱신요구권이란 임차인이 일정한 기간 내에 계약갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하도록 한 제도입니다.

임차인은 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있으며, 갱신이 이루어지면 임대차기간은 2년 연장됩니다.

다만 임대인도 예외적으로 갱신을 거절할 수 있는 경우가 있습니다.

대표적으로 임차인이 2기 이상 차임을 연체한 경우, 무단전대한 경우, 주택을 고의로 훼손한 경우, 철거 또는 재건축이 예정된 경우, 그리고 임대인 또는 직계존비속이 실제 거주하려는 경우 등이 있습니다.

특히 실무상 가장 많은 분쟁은 임대인의 실거주 주장입니다.

임대인이 실제 거주를 이유로 갱신을 거절하였다면 법적으로는 거절이 가능하지만, 이후 실제 거주하지 않고 다른 사람에게 다시 임대한 경우에는 임차인이 손해배상을 청구할 수 있습니다.

또한 집이 매매되었다고 하여 임차인의 권리가 사라지는 것은 아닙니다.

주택의 매수인은 기존 임대인의 지위를 승계하므로 임대차계약 역시 원칙적으로 그대로 유지됩니다.

계약갱신요구권과 관련하여 가장 많이 오해하는 부분은 "집주인이 나가라고 하면 무조건 나가야 한다"는 생각입니다.

그러나 실제로는 그렇지 않습니다.

먼저 계약갱신요구권이 문제되기 전에 묵시적갱신 여부부터 확인해야 합니다.

주택임대차보호법은 임대인이 계약기간 종료 전 일정 기간 내에 갱신거절 통지를 하지 않으면 기존 계약과 동일한 조건으로 임대차계약이 자동 연장되도록 규정하고 있습니다.

실무상 임대인이 뒤늦게 보증금을 올려달라고 하거나 나가달라고 연락하는 경우가 있는데, 이미 법정 기간이 지나 묵시적갱신이 성립한 상태라면 임차인은 계약갱신요구권을 행사하지 않아도 계속 거주할 수 있습니다.

또 하나 중요한 점은 계약갱신요구권은 1회만 행사할 수 있다는 것입니다.

따라서 임대인이 별다른 갱신거절 의사를 밝히지 않은 상황이라면 서둘러 계약갱신요구권을 행사하기보다는 묵시적갱신이 가능한 상황인지 먼저 검토하는 것이 유리할 수 있습니다.

실거주를 이유로 한 갱신거절도 반드시 확인이 필요합니다.

실제로 거주할 계획이 있는지, 단순히 더 높은 보증금을 받기 위한 수단은 아닌지 살펴볼 필요가 있습니다. 만약 실거주를 이유로 내보낸 뒤 다른 임차인을 들인 사실이 확인된다면 임차인은 손해배상청구를 검토할 수 있습니다.

결국 계약갱신요구권은 단순히 "2년 더 살 수 있는 권리"가 아니라 임차인의 주거 안정을 보장하기 위한 중요한 제도입니다.

집주인이 갑자기 나가라고 하거나 보증금을 크게 올려달라고 요구하더라도 바로 이사를 고민하기보다는 먼저 묵시적갱신 여부, 계약갱신요구권 행사 가능 여부, 그리고 임대인의 갱신거절 사유가 법적으로 정당한지 확인해 보는 것이 필요합니다.