전세금 6,000만 원 인상 요구, 계약갱신요구권 거부하며 딸이 들어와 살겠다고 합니다
질문
현재 전세보증금 2억 7천만 원에 거주하고 있으며, 이번 주 토요일이 전세계약 만기일입니다.
그런데 집주인이 갑자기 전세금을 6,000만 원 인상하겠다고 연락해 왔습니다.
저는 주택임대차보호법상 계약갱신요구권을 행사하겠다고 이야기했는데, 집주인은 여러 이유를 들며 3,500만 원 정도(약 15%) 인상하자고 요구하고 있습니다.
또한 재계약을 하게 되면 계약서 특약에 계약갱신요구권을 정상적으로 행사하였고 임차인과 임대인이 협의하여 증액하기로 했다는 내용을 넣자고 합니다.
제가 3,500만 원 인상을 거부하자 집주인은 본인의 딸을 실제로 거주시키겠다며 계약갱신을 거절하겠다는 취지로 이야기하고 있습니다.
- 집주인이 계약갱신요구권을 거부하면서 딸이 실제 거주할 예정이라고 주장하는 경우 계약갱신을 거절할 수 있나요?
- 이러한 상황에서 제가 이사를 가게 된다면 중개보수(복비)와 이사비용을 집주인에게 청구할 수 있나요?
이미 계약은 묵시적으로 갱신되어 전 임대차계약과 동일한 조건으로 현 임대차계약기간 만료일 다음날부터 2년 기간 임대차계약은 유효하게 존속합니다.
임대인이 임대차계약의 갱신을 거절하기 위해서는 임대차계약기간 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신거절통지를 해야 합니다. 또는 조건을 변경하지 않으면 계약갱신을 거절하겠다는 통지를 위 기간 내에 해야 합니다. 그러나 문의하신 내용을 보면 이번주 토요일이 만료일인데 이제야 갱신거절하겠다는 통지를 했다는 것이므로 이미 임대차계약은 갱신된 것입니다.
2년이 보장되며 그 기간 중 임차인은 언제든 계약해지통지할 수 있고 이러한 통지를 한 날로부터 3월이 지나면 해지효력이 발생합니다. 반면에 묵시적 갱신된 2년을 거주하고 다시 2년 더 살고자 할 경우에는 계약기간 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인이 갱신거절통지를 할 때 갱신요구권행사를 하면 됩니다. 임차인의 갱신요구권행사는 1회에 한하여 가능합니다.
전 임대차와 동일한 조건으로 갱신되므로 보증금 및 차임 증액을 해 줄 필요가 없습니다. 5% 범위 내의 인상요구도 역시 거절하면 됩니다. 다만 임대인이 갱신된 임대차계약 2년 기간 중 주변시세나 물가변동율에 따라 증액을 요청할 경우 당사자 사이 합의가 된다면 5% 범위내에 증액해 줄 수 있습니다. 그러나 당사자 사이 합의가 되지 않으면 5% 범위 내의 증액요구도 법원의 판단을 받아야 비로소 가능한 것입니다.
이미 2년 묵시적 갱신이 된 상황이므로 임대인이 어떤 말을 하더라도 마음편히 지내시고 위에서 말씀드린 바와 같이 갱신된 2년을 거주한 후 더 갱신하고자 한다면 그 때 요건에 따라 갱신요구권행사하시기 바랍니다.
실무해설
이 사례의 핵심은 계약갱신요구권이 아닙니다
많은 임차인들이 집주인이 실거주를 이유로 계약갱신요구권을 거절할 수 있다는 사실은 알고 있습니다.
하지만 이 사례에서 가장 중요한 부분은 집주인의 실거주 주장 자체가 아니라 통지 시기입니다.
질문에 따르면 이번 주 토요일이 계약 만료일인데 이제 와서 보증금 증액을 요구하고 실거주 이야기를 꺼내고 있습니다.
주택임대차보호법상 임대인이 갱신을 거절하거나 조건 변경을 요구하려면 계약 종료 전 일정 기간 내에 통지해야 합니다.
그 기간을 놓쳤다면 임대차는 묵시적으로 갱신됩니다.
즉 이 사례는 계약갱신요구권 행사 여부를 따질 상황이 아니라 이미 묵시적 갱신이 되었는지가 가장 중요한 쟁점입니다.
묵시적으로 갱신되면 어떻게 될까?
묵시적 갱신이 되면 기존 임대차계약과 동일한 조건으로 임대차가 연장됩니다.
따라서
① 기존 보증금 유지
② 기존 차임 유지
③ 계약조건 유지
가 원칙입니다.
집주인이 뒤늦게 전세금을 3,500만 원 올려달라고 하더라도 임차인이 동의하지 않으면 그대로 유지됩니다.
특히 질문자처럼 약 15% 인상을 요구하는 것은 법에서 정한 증액 한도를 훨씬 초과하는 수준입니다.
실거주를 이유로 한 갱신거절도 시기가 중요합니다
실거주를 이유로 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 것은 사실입니다.
다만 이것 역시 적법한 시기에 행사되어야 합니다.
계약 종료가 임박한 시점에서 갑자기 "딸이 들어와 살 것이다"라고 주장한다고 해서 이미 성립한 묵시적 갱신이 당연히 무효가 되는 것은 아닙니다.
따라서 질문 내용만 보면 집주인의 실거주 주장은 현재로서는 법률적 효과보다 협상용 압박 수단에 가까워 보입니다.
복비와 이사비용은 언제 청구할 수 있을까?
질문자께서 가장 궁금해하는 부분이 이것일 것입니다.
실무상 임대인이 실거주를 이유로 계약갱신요구권을 거절하여 임차인이 이사한 후 실제로는 해당 주택에 거주하지 않고 제3자에게 임대한 사실이 확인되면 손해배상청구가 가능합니다.
이 경우
① 중개보수
② 이사비용
③ 기타 통상손해
등을 청구하는 사례가 있습니다.
하지만 현재 상황에서는 이미 묵시적 갱신이 성립된 것으로 보이므로 당장 복비나 이사비를 논할 단계는 아닙니다.
오히려 기존 조건으로 계속 거주할 수 있는지 여부를 먼저 검토해야 합니다.
특약서 문구는 신중하게 확인해야 합니다
질문 내용 중 눈에 띄는 부분이 있습니다.
집주인이 "계약갱신요구권을 정상적으로 사용하였고 상호 협의하여 증액하기로 한다"는 취지의 특약을 넣자고 했다는 점입니다.
이러한 특약은 향후 분쟁 발생 시 임차인에게 불리하게 작용할 수 있습니다.
특히 실제로는 임차인이 원하지 않았는데도 자발적으로 증액에 합의한 것처럼 해석될 여지가 있습니다.
따라서 법률적 의미를 충분히 검토하지 않은 상태에서 특약서에 서명하는 것은 주의가 필요합니다.
스스로 작성하는 법률서식에서 강조하는 부분
제가 집필한 「스스로 작성하는 법률서식」 시리즈에서도 반복해서 강조하는 내용이 있습니다.
임대차 분쟁에서는 상대방의 말보다 문자메시지, 카카오톡, 녹취 등 객관적 자료가 훨씬 중요합니다.
집주인이 전세금 인상을 요구한 내용, 실거주를 주장한 내용, 특약을 요구한 내용은 모두 보관해 두는 것이 좋습니다.
나중에 분쟁이 발생하면 이러한 자료가 중요한 증거가 될 수 있습니다.
결론
질문 내용만 보면 임대인은 계약 종료 직전에야 보증금 인상과 실거주를 주장하고 있습니다.
그렇다면 이미 임대차는 묵시적으로 갱신되어 기존 조건 그대로 2년간 유지될 가능성이 높습니다.
따라서 3,500만 원 증액 요구에 응할 의무는 없으며, 현재 단계에서 복비나 이사비를 고민하기보다는 묵시적 갱신 여부와 현재 임대차의 법적 상태를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
또한 집주인이 요구하는 특약은 향후 불리하게 작용할 수 있으므로 신중하게 검토한 후 결정하시기 바랍니다.
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