전월세상한제 총정리｜집주인이 무조건 5% 올릴 수 있을까요?



질문

전세계약 또는 월세계약 만기가 다가오자 집주인이 법에서 5%까지는 올릴 수 있다고 하면서 보증금 인상을 요구합니다.

인터넷을 검색해 보니 전월세상한제라는 제도가 있다고 하는데, 집주인은 정말 무조건 5%를 올릴 수 있는 것인가요?

또 묵시적갱신이나 계약갱신요구권 행사 시에는 어떻게 되는지 궁금합니다.

답변

많은 사람들이 전월세상한제를 "집주인의 5% 인상권" 정도로 이해하고 있습니다.

그러나 이는 정확한 설명이 아닙니다.

전월세상한제의 출발점은 주택임대차보호법 제7조의 차임 등의 증감청구권입니다.

이 규정은 임대인만을 위한 규정이 아니라 임차인도 이용할 수 있는 권리입니다.

즉 임대인은 증액을, 임차인은 감액을 청구할 수 있습니다.

또한 증액이 인정되는 경우에도 원칙적으로 5%를 초과할 수 없습니다.

다만 실제 적용은 계약 상황에 따라 달라집니다.

실무해설

전월세상한제를 이해하려면 다음 세 가지 경우를 구분해야 합니다.

1. 계약기간 중인 경우

이것이 원래 주택임대차보호법 제7조가 예정하고 있는 상황입니다.

계약이 진행 중인데 조세, 공과금, 물가상승 등 경제사정의 변동으로 기존 보증금이나 차임이 적절하지 않게 된 경우 임대인 또는 임차인은 증감청구를 할 수 있습니다.

예를 들어

• 임대인은 증액청구

• 임차인은 감액청구

를 할 수 있습니다.

다만 법정요건이 충족되어야 하며 증액이 인정되는 경우에도 5% 범위를 초과할 수 없습니다.

대법원 역시 이러한 증감청구권은 원칙적으로 계약기간 중 적용된다고 보고 있습니다.

2. 묵시적갱신이 된 경우

실무에서 가장 많이 오해하는 부분입니다.

묵시적갱신은 임대인이 법정기간 내에 갱신거절 통지를 하지 않아 기존 계약과 동일한 조건으로 자동 연장되는 경우입니다.

즉

• 보증금

• 월세

• 기타 계약조건

모두 그대로 유지됩니다.

따라서 묵시적갱신 시점에

"법에서 5% 올릴 수 있으니까 올려달라"

고 주장하는 것은 맞지 않습니다.

왜냐하면 묵시적갱신은 전 임대차와 동일한 조건으로 이미 갱신된 것이기 때문입니다.

다만 묵시적으로 갱신된 이후 새로 시작된 계약기간 중에는 제7조에 따른 증감청구권 행사가 가능할 수 있습니다.

즉

묵시적갱신 당시에는 증액할 수 없지만

묵시적으로 갱신된 후 진행되는 계약기간 중에는 법정요건을 충족하면 증감청구가 가능한 것입니다.

3. 계약갱신요구권을 행사한 경우

2020년 계약갱신요구권이 도입되면서 생긴 가장 큰 변화입니다.

원래 대법원 판례에 따르면 계약이 종료된 뒤 갱신되는 시점에는 제7조가 적용되지 않았습니다.

그런데 임차인에게 계약갱신요구권을 인정하면서 문제가 발생했습니다.

임차인은 일방적으로 계약을 연장할 수 있는데 임대인에게는 아무런 권리가 없다면 형평성 문제가 발생하기 때문입니다.

그래서 주택임대차보호법 제6조의3 제3항은

갱신되는 임대차는 기존 계약과 동일한 조건으로 하되 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다고 규정하였습니다.

즉 계약갱신요구권 행사 시에는 예외적으로 계약 만료 후 갱신되는 시점에도 임대인의 증액청구를 허용한 것입니다.

다만 그 상한은 여전히 5%입니다.

현재 언론에서 흔히 말하는 "전월세상한제"는 사실상 이 부분을 의미하는 경우가 많습니다.

4. 완전히 새로운 계약을 체결하는 경우

이 경우는 전월세상한제가 적용되는 영역이 아닙니다.

기존 계약이 종료된 뒤

• 임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 않았거나

• 행사할 수 없는 상황이거나

• 당사자가 새로운 계약을 체결하기로 합의한 경우

에는 계약자유의 원칙이 적용됩니다.

이 경우에는 당사자가 자유롭게 보증금과 월세를 정할 수 있습니다.

즉 5% 제한이 적용되는 것이 아닙니다.

대법원도 계약 종료 후 재계약이나 당사자 합의에 의한 증액은 제7조의 적용대상이 아니라고 보고 있습니다.

정리

전월세상한제를 가장 쉽게 정리하면 다음과 같습니다.

① 계약기간 중 : 제7조에 따라 임대인·임차인 모두 증감청구 가능

② 묵시적갱신 시 : 전 계약과 동일 조건으로 갱신, 갱신 시점 증액 불가, 이후 계약기간 중에는 증감청구 가능

③ 계약갱신요구권 행사 시 : 예외적으로 갱신 시점에도 임대인 증액청구 가능, 단 5% 상한 적용

④ 새로운 계약 체결 시 : 계약자유의 원칙 적용, 5% 제한 적용되지 않음

이렇게 이해하면 전월세상한제와 계약갱신요구권, 묵시적갱신의 관계를 가장 정확하게 이해할 수 있습니다.