45년간 거주한 건물 일부가 옆집 땅에 걸쳐 있는 경우 취득시효를 주장할 수 있나요?

 

질문

45년 전 할아버지가 집을 지어 계속 거주해 왔습니다.

할아버지가 약 11년 전에 돌아가신 후에는 딸이 상속받아 현재까지 계속 거주하고 있습니다.

최근 옆집 소유자가 새 건물을 짓기 위해 측량을 하였는데, 저희 집(상가) 일부가 옆집 토지에 포함되어 있다고 합니다. 면적은 약 1평 정도인 것으로 보입니다.

저희는 지금까지 다른 사람의 토지를 점유하고 있다는 사실을 전혀 알지 못했고, 건축 당시에도 측량을 했을 것으로 생각됩니다.

현재 옆집에서는 해당 부분을 돌려달라고 요구하고 있으며, 금전으로 보상하는 대신 같은 면적의 토지를 넘겨달라고 하고 있습니다.

또한 이번 달 말까지 해결하라고 요구하는 상황입니다.

건물 일부를 철거하려고 해도 건물이 매우 노후되어 있어 자칫 건물 전체에 문제가 생길 수 있습니다. 동네가 재개발 예정 지역이라 향후 집이 매각되면 이사할 계획도 있습니다.

1. 20년 이상 점유한 경우 소유권을 취득할 수 있다고 들었는데, 할아버지의 점유 기간과 상속인의 점유 기간을 합산하여 취득시효를 주장할 수 있나요?
2. 옆집에서 해당 토지를 반환하라고 요구하는 경우 반드시 토지를 넘겨주어야 하나요?
3. 건물 일부가 옆집 토지에 걸쳐 있는 상태라면 어떤 방법으로 해결할 수 있나요?
4. 결국 소송으로 해결해야 하는 상황인지 궁금합니다.

답변

점유취득시효 주장하여 침범한 부분의 토지 소유권을 취득하고자 하는 것으로 보입니다. 점유자의 요건은 충족합니다. 즉 상속에 기해 총 45년이면 점유는 연속된 것으로 인정됩니다. 행여 상속을 권원으로 하지 않더라도 전점유자의 점유를 승계할 수 있으므로 점유요건은 문제될 바 없습니다.

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문제는 토지 소유자의 변경입니다. 소유자가 변경된 경우 점유취득시효에 필요한 20년의 점유를 점유자가 임의로 선택할 수 없습니다. 사안의 경우 소유자가 이미 3번째 변경됐다고 했으므로 그 변경내역을 확인해 다시 상담 받아야 합니다.

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만일 새로운 소유자로 변경된 이후에 점유취득시효가 완성되었고 소유권이전등기를 하기 전 다시 소유자가 변경되었다면 그 변경된 최후 소유자에게 점유취득시효 주장하여 소유권이전등기청구를 할 수 없습니다. 반면에 점유취득시효 완성 전에 소유자가 변경된 경우에는 소유권이전등기청구가 가능할 것입니다.

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토지 일부의 필지가 분할되지 않은 상태에서도 해당부분에 대한 소유권이전등기청구 소송 제기는 가능합니다.

실무해설

1. 점유취득시효는 점유기간만으로 결정되지 않습니다.

① 많은 분들이 20년 이상 점유하면 자동으로 내 땅이 된다고 생각하지만 실제로는 그렇지 않습니다.

② 점유취득시효가 인정되기 위해서는 소유의 의사로 평온·공연하게 점유해야 하며, 그 상태가 20년 이상 계속되어야 합니다.

③ 또한 점유취득시효가 완성되었다고 하더라도 바로 소유권이 이전되는 것이 아니라 소유권이전등기청구를 통해 권리를 확정해야 합니다.

④ 따라서 단순히 45년 동안 사용했다는 사실만으로 결과를 단정할 수는 없습니다.

2. 상속인의 점유기간은 전 점유자와 합산될 수 있습니다.

① 할아버지가 점유하던 토지를 딸이 상속받아 계속 점유하고 있다면 원칙적으로 점유는 연속된 것으로 인정됩니다.

② 민법은 전 점유자의 점유를 승계할 수 있도록 규정하고 있으므로 상속인의 점유기간과 피상속인의 점유기간을 합산할 수 있습니다.

③ 따라서 사안과 같이 수십 년 동안 동일한 건물과 토지를 계속 사용해 온 경우라면 점유기간 자체는 충분히 인정될 가능성이 높습니다.

④ 다만 실제 승소 여부는 점유기간보다 소유자 변경 시점에 따라 달라질 수 있습니다.

3. 토지 소유자가 여러 차례 변경된 경우가 중요합니다.

① 점유취득시효 사건에서 가장 중요한 쟁점 중 하나가 토지 소유권의 변동 내역입니다.

② 점유취득시효 완성 당시의 소유자가 누구였는지에 따라 청구가 가능한 상대방이 달라질 수 있습니다.

③ 따라서 토지 등기부등본을 발급받아 과거부터 현재까지의 소유권 이전 내역을 확인하는 작업이 반드시 필요합니다.

④ 현재 소유자만 확인해서는 정확한 판단이 어려운 경우가 많습니다.

4. 반드시 건물을 철거해야 하는 것은 아닙니다.

① 상대방이 토지 반환을 요구한다고 해서 즉시 건물을 철거해야 하는 것은 아닙니다.

② 점유취득시효가 인정될 여지가 있다면 해당 부분에 대한 소유권이전등기청구 소송을 검토할 수 있습니다.

③ 경우에 따라서는 토지 매매, 사용료 지급, 경계 조정 등의 방법으로 합의가 이루어지기도 합니다.

④ 특히 건물 일부가 침범한 상태라면 철거 비용과 손해 규모가 크기 때문에 법원 역시 여러 사정을 종합적으로 검토하게 됩니다.

5. 재개발 예정 지역이라면 신중한 대응이 필요합니다.

① 재개발이 예정된 지역에서는 현재 토지 경계 문제가 향후 보상금이나 권리관계에 영향을 줄 수 있습니다.

② 따라서 단순히 상대방 요구에 따라 급하게 합의하기보다는 법률 검토를 먼저 받는 것이 좋습니다.

③ 특히 토지 일부를 넘겨주는 방식의 합의는 향후 재개발 과정에서 예상치 못한 불이익으로 이어질 수 있습니다.

④ 가능하다면 토지 등기부등본과 지적도, 건축물대장 등을 확보한 후 구체적인 상담을 받아보는 것이 바람직합니다.

결론

사안의 경우 할아버지와 상속인의 점유기간을 합산하면 점유기간 자체는 충분히 인정될 가능성이 높습니다. 다만 점유취득시효 사건은 토지 소유자가 언제 변경되었는지에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 소유권 변동 내역을 확인하는 것이 가장 중요합니다. 또한 건물 일부가 인접 토지에 걸쳐 있다는 이유만으로 즉시 철거하거나 토지를 넘겨주어야 하는 것은 아니므로, 관련 자료를 확보한 후 점유취득시효에 기한 소유권이전등기청구 가능성을 검토해 보는 것이 필요합니다.