전세 재계약 시 보증금 4천만 원 인상 요구, 계약갱신청구권으로 막을 수 있나요?

 

질문

2020년 8월 보증금 2억 6천만 원으로 전세계약을 체결하였고, 곧 계약만기가 도래하는 세입자입니다.

저는 올해 2월 임대인에게 재계약을 원한다는 의사를 전달하였습니다.

그런데 최근 임대인으로부터 연락이 왔는데 보증금을 기존 2억 6천만 원에서 4천만 원 인상한 3억 원으로 재계약하자고 요구하였습니다.

또한 계약만기는 8월임에도 불구하고 다음 주인 4월 8일에 미리 계약서를 작성하자고 하면서, 계약서 작성 당일에 인상분 4천만 원 중 2천만 원을 먼저 지급하고 나머지 2천만 원은 실제 재계약 시 지급하라고 요구하고 있습니다.

그리고 이러한 요구를 받아들이지 않으면 자신이 직접 이 집에 거주하겠다며 사실상 재계약을 거절할 수도 있다는 취지로 이야기하고 있습니다.

저는 계약갱신청구권 제도가 있는 것은 알고 있으며, 어느 정도 보증금 인상은 수용할 생각도 있었지만 현재 임대인의 요구는 지나치다고 생각됩니다.

또한 임대인이 갭투자로 해당 주택을 매수한 것으로 알고 있는데, 다른 부동산 투자 자금 마련을 위해 제 보증금을 미리 확보하려는 것이 아닌가 하는 의심도 드는 상황입니다.

1. 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 상황에서 임대인이 보증금을 4천만 원 인상하여 재계약을 요구하는 것이 가능한지 궁금합니다.
2. 계약만기가 아직 많이 남아 있는데도 계약서를 미리 작성하고 보증금 인상분 중 일부를 선지급하라고 요구하는 것이 적법한지 궁금합니다.
3. 임대인이 자신의 요구를 받아들이지 않으면 직접 거주하겠다며 재계약을 거절할 수 있는 것인지 궁금합니다.
4. 현재 임대인의 요구가 법적으로 문제가 없는 것인지 궁금합니다.

답변

문의하신 내용에 의하면 임대인이 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 한 것으로 보입니다. 이때 임차인은 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 계약갱신요구권을 행사할 경우 임대인은 특별한 사정이 없는 한 이를 거부할 수 없고 계약은 만기일 다음날부터 2년 기간 존속됩니다. 물론 임대인이 차임과 보증금을 5% 범위 내에서 증액 요청할 수 있습니다. 따라서 임차인은 계약갱신요구권 행사 이후 5% 범위를 초과하는 부분에 대해서는 거부할 수 있으며 심지어 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 경우가 아니라면 5% 증액요구 자체를 거부할 수도 있습니다. 

다만 문제는 임대인이 실거주하겠다며 임차인의 계약갱신요구를 거부하는 경우입니다. 이때 임차인은 계약갱신요국권 행사를 이유로 임대인에게 대항할 수 없습니다. 결국 임차인의 계약갱신요구권 행사에 대해 임대인이 실거주를 이유로 거부한다면 임차인은 기존 임대차계약기간 만료일에 임대인으로부터 보증금을 반환받으며 건물을 인도해주어야 합니다. 

행여 임대인이 실거주하지 아니하고 다른 제3자에게 새로 임대를 하는 경우 이에 대해서는 주택임대차보호법에 손해배상책임을 규정하고 있습니다. 따라서 임차인으로서는 임대차계약을 종료하고 이후 임대인이 실거주하지 않고 제3자에게 임대한 경우 손해배상을 청구하는 수밖에 없습니다. 

손해배상청구와 관련해서는 주택임대차보호법과 동법 시행령에 자세히 규정되어 있습니다. 

실무해설

최근 전세가격이 크게 상승하면서 임대인과 임차인 사이의 분쟁이 가장 많이 발생하는 분야 중 하나가 계약갱신요구권입니다.

특히 임대인이 "보증금을 대폭 올리지 않으면 재계약하지 않겠다"거나 "직접 거주하겠다"며 압박하는 사례가 적지 않습니다.

그러나 주택임대차보호법은 임차인의 주거안정을 위하여 계약갱신요구권 제도를 두고 있으며, 일정한 경우 임대인의 일방적인 증액 요구를 제한하고 있습니다.

1. 계약갱신요구권 행사 시 보증금은 얼마까지 올릴 수 있을까?

질문 사례에서 가장 중요한 부분은 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 상황인지 여부입니다.

계약갱신요구권이 적법하게 행사된 경우 임대인은 원칙적으로 이를 거절할 수 없습니다.

또한 임대인이 보증금 또는 차임 증액을 요구하더라도 무조건 받아들여야 하는 것은 아닙니다.

① 임대인은 법에서 정한 범위 내에서만 증액을 요구할 수 있습니다.

② 일반적으로 계약갱신요구권 행사에 따른 증액은 5% 범위를 초과할 수 없습니다.

③ 따라서 질문 사례처럼 약 15%가 넘는 보증금 인상을 요구하는 것은 임차인이 거부할 수 있습니다.

결국 임차인이 계약갱신요구권을 행사하였다면 4천만 원 증액 요구 자체가 그대로 인정되는 것은 아닙니다.

2. 만기 전 계약서 작성과 선지급 요구는 의무가 아닙니다

간혹 임대인이 계약만기 수개월 전부터 재계약을 서두르며 증액분 일부를 먼저 지급하라고 요구하는 경우가 있습니다.

그러나 임차인이 반드시 이에 응해야 하는 것은 아닙니다.

질문 사례의 경우 8월이 만기인데 4월에 계약서를 작성하고 증액분 중 일부를 먼저 지급하라고 요구하고 있습니다.

이는 당사자 간 합의가 있다면 가능하지만 임차인이 반드시 따라야 할 법적 의무는 아닙니다.

특히 증액 규모 자체에 다툼이 있는 상황이라면 임차인 입장에서 서둘러 계약서를 작성하거나 금원을 지급할 필요는 없습니다.

3. 실거주를 이유로 계약갱신요구를 거절할 수 있을까?

이 부분이 실무상 가장 중요한 쟁점입니다.

주택임대차보호법은 일정한 경우 임대인의 계약갱신 거절을 허용하고 있습니다.

대표적인 사례가 임대인 또는 직계존비속의 실제 거주 목적입니다.

즉 임대인이 실제 거주할 계획이라면 임차인의 계약갱신요구권 행사에도 불구하고 갱신을 거절할 수 있습니다.

다만 여기서 중요한 것은 실제 거주 의사입니다.

단순히 보증금을 더 받기 위한 수단으로 실거주를 주장하는 것은 허용되지 않습니다.

4. 실거주를 이유로 내보낸 뒤 다시 임대하면 어떻게 될까?

실거주를 이유로 계약갱신을 거절한 후 실제로는 제3자에게 다시 임대하는 사례도 있습니다.

이를 흔히 '가짜 실거주' 문제라고 부릅니다.

주택임대차보호법은 이러한 경우 임차인을 보호하기 위하여 손해배상청구권을 인정하고 있습니다.

① 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절합니다.

② 임차인이 퇴거합니다.

③ 이후 임대인이 실제 거주하지 않고 제3자에게 임대합니다.

④ 임차인은 법에 따라 손해배상을 청구할 수 있습니다.

따라서 임차인 입장에서는 퇴거 이후에도 해당 주택의 사용현황을 확인해 둘 필요가 있습니다.

스스로 작성하는 법률서식 실무팁

계약갱신요구권을 행사할 때는 반드시 문자메시지, 내용증명우편, 녹취 등 증거를 남겨두는 것이 중요합니다.

실무상 가장 흔한 분쟁은 "임차인이 갱신요구를 한 적이 없다" 또는 "임대인이 갱신거절 의사를 미리 통보했다"는 주장입니다.

따라서 계약만기 전 적법한 기간 내에 계약갱신요구 의사를 명확히 전달하고 관련 증거를 보관해 두는 것이 향후 분쟁 예방에 큰 도움이 됩니다.

결론

질문 사례에서 임대인이 요구하는 4천만 원 증액은 계약갱신요구권이 인정되는 상황이라면 그대로 수용해야 할 의무가 없습니다.

또한 만기 전 계약서 작성이나 증액분 선지급 역시 임차인이 반드시 응해야 하는 사항은 아닙니다.

다만 임대인이 실제 거주를 이유로 계약갱신을 거절하는 경우에는 임차인이 이를 강제로 막을 방법은 없습니다.

대신 이후 실제 거주 여부를 확인하여 거짓 실거주가 밝혀질 경우 손해배상청구를 검토할 수 있습니다.

따라서 현 단계에서는 계약갱신요구권 행사 사실을 명확히 남기고, 임대인의 의사를 서면이나 문자 등으로 확보해 두는 것이 가장 중요합니다.