전세계약 만기 24일 전 갑자기 3천만 원 증액 요구, 거부하면 실거주하겠다는데 어떻게 해야 하나요?
질문
2020년 4월 24일 전세계약을 체결하였고 계약기간은 2년입니다.
계약 만기가 다가와 임대인에게 연락을 드리려고 하고 있었는데, 2022년 3월 30일 오늘 임대인으로부터 연락이 왔습니다.
현재 계약 만료일까지 24일 정도 남아 있는 상황인데, 임대인이 전세보증금을 3천만 원 인상해 달라고 요구하였습니다.
그리고 보증금 인상에 응하지 않으면 본인이 직접 들어와서 거주할 예정이니 집을 비워 달라고 하였습니다.
제 생각에는 임대인이 너무 늦게 통지한 것으로 보여 묵시적 갱신이 될 것 같은데, 앞으로 어떻게 대응해야 할지 궁금합니다.
- 계약 만료일을 24일 앞둔 시점에서 임대인이 전세보증금 3천만 원 인상을 요구하거나 실거주를 이유로 계약갱신을 거절하는 것이 가능한가요?
- 현재 상황에서 제가 앞으로 어떻게 대응하는 것이 좋을까요?
- 만약 제가 이사를 나가게 되었는데 임대인이 실제로 거주하다가 2년 이내에 해당 주택을 매도하는 경우 손해배상을 청구할 수 있나요?
게약일이 2020년 4월 24일로 2년 계약을 했다면 그 기간 만료일은 2022년 4월 23일로 해석됩니다. 그럼에도 임대인이 계약조건을 변경하지 않으면 갱신거절하겠다는 의사를 표시한 게 2022년 3월 30일이므로 이미 계약은 갱신된 것으로 보입니다. 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 거절하겠다는 통지를 하거나 또는 조건을 변경하지 않으면 계약갱신을 거절하겠다는 통지를 하지 않았다면 위 기간이 도과할 때 임대차계약기간 만료일 다음날부터 전임대차와 동일한 조건의 임대차계약이 자동으로 갱신되는 것입니다. 묵시적으로 갱신된 사례이며 향후 법이 개정되지 않는다면 계약갱신요구권행사도 1회에 한하여 여전히 가능합니다.
2022년 4월 24일부터 다시 2년기간 계약은 이미 갱신되었습니다. 전임대차와 동일한 조건으로 갱신된 것이므로 보증금이나 차임을 증액해 줄 필요도 없습니다. 다만 갱신된 계약기간 2년이 진행 중 주변시세나 제세공과금에 비추어 증액이 필요한 경우 임대인의 요청에 따라 5% 범위 내에서 증액이 가능할 수 있습니다. 마찬가지로 주변시세에 비해 너무 비싸다고 판단되면 임차인의 요구에 따라 감액요청도 가능합니다. 감액의 경우 5%의 제한은 없습니다.
아직 계약갱신요구권을 행사한 게 아닙니다. 따라서 2024년 4월 23일 만료일 6개월 전부터 2개월 전(개정 전 : 6개월 전부터 1개월 전까지)까지 사이에 임대인이 다시 갱신거절통지를 하는 경우 그 때 계약갱신요구권행사를 하면 됩니다.
이미 갱신된 임대차계약이므로 본인 또는 직계존비속이 실입주하겠다는 이유로 계약을 해지할 수 없습니다.
실무해설
이 사례의 핵심은 '실거주'가 아니라 '통지 시기'입니다
임대인이 직접 거주하겠다는 이유로 계약갱신을 거절할 수 있다는 사실은 많은 분들이 알고 있습니다.
하지만 실거주를 이유로 한 갱신거절도 아무 때나 할 수 있는 것은 아닙니다.
질문 사례에서는 계약 만료일이 2022년 4월 23일인데 임대인이 2022년 3월 30일에 처음으로 연락하여 보증금 3천만 원 인상을 요구하고, 거절하면 직접 들어와 살겠다고 통보했습니다.
즉 계약 만료를 불과 24일 정도 남겨둔 시점입니다.
주택임대차보호법상 임대인은 일정한 기간 내에 갱신거절 또는 조건변경 통지를 해야 하는데, 그 기간을 놓치면 임대차는 묵시적으로 갱신됩니다.
따라서 이 사건의 핵심은 실거주 여부가 아니라 이미 묵시적 갱신이 성립했는지 여부입니다.
묵시적 갱신이 되면 어떤 효과가 있을까?
묵시적으로 갱신된 임대차는 기존 계약과 동일한 조건으로 다시 연장됩니다.
즉
① 보증금 유지
② 차임 유지
③ 기타 계약조건 유지
가 원칙입니다.
따라서 임대인이 갑자기 3천만 원을 더 내라고 요구하더라도 임차인이 동의하지 않는 이상 이를 받아들일 의무는 없습니다.
질문 사례에서는 이미 묵시적 갱신이 된 것으로 보이므로 기존 전세보증금 그대로 계속 거주할 수 있습니다.
계약갱신요구권은 아직 사용한 것이 아닙니다
많은 임차인들이 여기서 오해하는 부분이 있습니다.
묵시적 갱신과 계약갱신요구권은 서로 다른 제도입니다.
질문 사례는 계약갱신요구권을 행사하여 연장된 것이 아니라 임대인이 적법한 시기에 갱신거절을 하지 않아 묵시적으로 갱신된 경우입니다.
따라서 향후 다시 계약기간이 종료될 때에는 계약갱신요구권을 행사할 기회가 여전히 남아 있습니다.
실무상으로도 묵시적 갱신 이후 다시 계약갱신요구권을 행사하는 사례가 적지 않습니다.
실거주를 이유로 계약을 종료시킬 수 있을까?
이미 묵시적으로 갱신된 이상 임대인이 뒤늦게
"내가 들어가서 살겠다"
"직계존비속이 거주할 예정이다"
라고 주장하더라도 현재 진행 중인 임대차를 일방적으로 종료시킬 수는 없습니다.
실거주를 이유로 한 갱신거절은 적법한 기간 내에 행사되어야 하기 때문입니다.
따라서 질문 내용만 보면 현재 시점에서 임대인의 실거주 주장은 법률적으로 큰 의미가 없을 가능성이 높습니다.
집을 팔면 무조건 손해배상이 가능할까?
질문자께서 궁금해하는 부분도 이 점입니다.
다만 이번 사례에서는 전제가 성립하기 어렵습니다.
왜냐하면 이미 묵시적 갱신이 된 상황이라면 실거주를 이유로 임차인을 내보낸 것이 아니기 때문입니다.
실무상 손해배상 문제가 발생하는 경우는 보통
① 임대인이 실거주를 이유로 계약갱신요구권을 거절하고
② 임차인이 이사한 후
③ 실제로는 거주하지 않고 제3자에게 임대하거나
④ 거짓 실거주가 확인되는 경우
입니다.
이 경우에는 손해배상 문제가 발생할 수 있습니다.
그러나 현재 사례는 이미 묵시적 갱신된 상황으로써 손해배상 문제를 생각할 단계는 아닙니다.
스스로 작성하는 법률서식에서 강조하는 부분
제가 집필한 「스스로 작성하는 법률서식」 시리즈에서도 반복해서 강조하는 내용이 있습니다.
임대차 분쟁에서는 반드시 증거를 확보해야 합니다.
임대인이
① 보증금 증액을 요구한 내용
② 실거주를 주장한 내용
③ 퇴거를 요구한 내용
등은 문자메시지, 카카오톡, 녹취 등의 형태로 보관하는 것이 좋습니다.
나중에 분쟁이 발생하면 이러한 자료가 매우 중요한 증거가 될 수 있습니다.
결론
질문 사례에서는 임대인이 계약 만료를 불과 24일 앞둔 시점에서 보증금 인상과 실거주를 주장하고 있습니다.
그렇다면 이미 임대차는 묵시적으로 갱신되어 2022년 4월 24일부터 다시 2년간 기존 조건 그대로 유지될 가능성이 높습니다.
따라서 현재로서는 3천만 원 증액 요구를 받아들일 필요가 없으며, 임대인의 뒤늦은 실거주 주장만으로 계약이 종료되는 것도 아닙니다.
향후 분쟁에 대비하여 관련 대화 내용은 모두 보관해 두시고, 다음 계약 만기 시점에 계약갱신요구권 행사 여부를 검토하는 것이 바람직합니다.
댓글
댓글 쓰기