전세보증금 채권압류를 하려는데 집주인 주소를 모릅니다. 어떻게 확인할 수 있을까요?
질문
저는 2021년 3월 채무자를 상대로 대여금 청구소송을 제기하여 무변론 승소판결을 받았습니다.
이후 채무자의 전세보증금반환채권에 대하여 채권압류 및 추심명령을 신청하려고 하였습니다.
제3채무자인 집주인의 주소를 확인하기 위해 채무자가 거주하는 주택의 등기사항전부증명서를 발급받아 보았는데, 뜻밖에도 집주인의 주소가 해당 임대주택 주소로 기재되어 있었습니다.
그래서 인근 부동산중개업소를 방문하여 이전에 거주하던 집주인의 연락처를 문의하였으나 개인정보를 이유로 알려주지 않았습니다.
- 전세보증금반환채권에 대한 채권압류 및 추심명령을 신청하기 위해 제3채무자인 집주인의 현재 주소를 확인할 수 있는 방법이 있나요?
- 채권압류 및 추심명령 결정문이 제3채무자에게 송달되지 않는 경우 주소보정명령이 내려질 수 있나요?
- 주소보정명령이 발령된 경우 이를 이용하여 제3채무자의 주민등록초본이나 주소를 확인할 수 있나요?
- 등기사항전부증명서에는 제3채무자의 생년월일만 기재되어 있고 주민등록번호 뒷자리는 확인되지 않는데, 이러한 경우에도 주소 조회나 보정 절차 진행이 가능한가요?
부동산등기신청시에 주민등록초본이 첨부서류로 등기소에 제출됩니다. 따라서 원칙적으로 등기부에 기재된 소유자의 주소는 주민등록상 주소입니다. 채권압류 및 추심명령을 통해 제3채무자 주소보정명령 있으면 가까운 주민센터 방문해서 제3채무자의 주민등록초본 발급이 가능할 것입니다. 이를 통해 주소보정하면 됩니다.
이 문제는 이렇게 마무리할 수 있습니다. 이 문제 때문에 답답해 할 일이 아닙니다.
진정 문제는 이런저런 강제집행절차를 진행해도 채권회수가 어려운 경우입니다. 채무자 재산을 파악하지 못했기에 회수가 어려운 것입니다. 이런 경우 은행예금/보험금 등/보증금/주식 등 다양한 강제집행을 통해 채무자를 심리적으로 압박해야 합니다. 행여 거래가 없는 은행/보험사/증권사 등이라고 하더라도 무작위 압류하고 실익이 없더라도 계속적 반복적으로 압류함으로써 채권자가 지치지 않고 계속 강제집행절차 진행한다는 표현을 해야 합니다.
채무자가 보유한 재산이 없다면 압박의 방법으로 절차를 진행해야 합니다. 말씀드린 바와 같이 지속적, 반복적으로 했던 압류도 또하는 방식으로 강제집행함으로써 채무자로 하여금 사회/경제적 활동을 하지 못하도록 철저히 차단하는 것입니다. 이외 다른 방법이 없다는 게 답답할 수는 있습니다.
실무해설
판결을 받아도 돈이 자동으로 들어오지는 않습니다
대여금 청구소송에서 승소했다고 해서 채무자가 알아서 돈을 갚는 경우는 생각보다 많지 않습니다.
그래서 채권자는 판결문을 이용하여 강제집행 절차를 진행하게 됩니다.
질문 사례 역시 채무자가 임차인으로 거주하고 있는 주택의 전세보증금반환채권을 압류하려는 상황입니다.
전세보증금은 채무자가 보유한 재산 중 비교적 발견하기 쉬운 재산에 속하기 때문에 실무에서도 자주 활용되는 강제집행 방법입니다.
전세보증금 압류의 구조를 이해할 필요가 있습니다
전세보증금 압류에서는 당사자가 세 명입니다.
① 채권자 : 돈을 받아야 하는 사람
② 채무자 : 돈을 갚아야 하는 사람
③ 제3채무자 : 전세보증금을 반환해야 하는 집주인
채권압류 및 추심명령이 제3채무자에게 송달되면 제3채무자는 채무자에게 보증금을 지급할 수 없게 됩니다.
따라서 집주인에게 결정문이 정상적으로 송달되는 것이 매우 중요합니다.
결국 제3채무자의 주소를 정확히 특정하는 것이 강제집행의 첫 단계라고 볼 수 있습니다.
등기부상 주소가 현재 주소가 아닐 수도 있습니다
많은 분들이 등기부에 기재된 주소만 믿고 진행하다가 송달 문제를 겪습니다.
부동산 등기부상 주소는 등기신청 당시의 주민등록상 주소를 기준으로 기재됩니다.
따라서 시간이 많이 경과하였다면 현재 주소와 다를 가능성도 충분히 있습니다.
질문 사례처럼 집주인의 주소가 임대주택 주소로 기재되어 있다면 실제 거주 여부를 의심해 볼 수 있습니다.
그러나 그렇다고 해서 곧바로 집행이 불가능한 것은 아닙니다.
주소보정명령은 흔히 발생하는 절차입니다
강제집행 사건에서는 송달불능이 자주 발생합니다.
특히 제3채무자가 이사를 갔거나 주소가 변경된 경우에는 더욱 그렇습니다.
이 경우 법원은 채권자에게 주소보정명령을 내리는 경우가 많습니다.
주소보정명령이 내려졌다고 해서 사건이 잘못된 것은 아닙니다.
오히려 강제집행 실무에서는 매우 흔한 절차 중 하나입니다.
따라서 보정명령이 나오더라도 당황할 필요는 없습니다.
채권자가 놓치기 쉬운 진짜 문제
실무상 주소 문제보다 더 중요한 것은 회수 가능성입니다.
예를 들어
① 전세보증금이 이미 반환된 경우
② 전세금보다 선순위 권리가 많은 경우
③ 임대차관계가 종료되지 않은 경우
④ 보증금 자체가 크지 않은 경우
에는 압류를 하더라도 실질적인 회수가 어려울 수 있습니다.
그래서 단순히 압류결정만 받는 것이 아니라 실제로 회수가 가능한 재산인지까지 검토해야 합니다.
강제집행은 한 번으로 끝나는 경우가 드뭅니다
채권 회수 경험이 있는 분들은 공감하겠지만 한 번의 압류로 채권을 모두 회수하는 경우는 많지 않습니다.
그래서 실무에서는
① 은행예금 압류
② 보험금 압류
③ 전세보증금 압류
④ 급여 압류
⑤ 주식 및 증권계좌 압류
등을 병행하는 경우가 많습니다.
채무자가 현재 재산이 없더라도 향후 취업하거나 예금을 만들 가능성도 있기 때문입니다.
스스로 작성하는 법률서식에서 강조하는 부분
제가 집필한 「스스로 작성하는 법률서식」 시리즈에서도 강조하는 내용이 있습니다.
강제집행은 단거리 경주가 아니라 장거리 경주에 가깝습니다.
승소판결을 받은 뒤 바로 포기하는 채권자가 많지만, 오히려 꾸준히 압류와 집행을 반복하는 채권자가 최종적으로 채권을 회수하는 경우가 많습니다.
채무자가 현재 무재산 상태라고 하더라도 앞으로도 영원히 무재산이라는 보장은 없습니다.
따라서 판결문을 확보했다면 다양한 집행수단을 검토하면서 지속적으로 채권을 관리하는 것이 중요합니다.
결론
전세보증금반환채권에 대한 압류 및 추심명령을 진행하려면 제3채무자인 집주인의 주소가 필요합니다.
다만 등기부상 주소가 실제 주소와 다르더라도 송달 과정에서 주소보정명령을 통해 보완할 수 있으므로 지나치게 걱정할 필요는 없습니다.
오히려 강제집행에서 중요한 것은 주소 문제가 아니라 실제 회수 가능한 재산을 찾아내는 것입니다.
승소판결을 받았다면 한 가지 집행수단에만 의존하지 말고 예금, 보험, 보증금, 급여 등 다양한 재산에 대한 강제집행을 병행하면서 꾸준히 채권 회수를 시도하는 것이 가장 현실적인 방법입니다.
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