살고 있는 아파트가 임의경매에 넘어갔습니다. 보증금을 돌려받을 수 있을까요?
질문
저는 보증금 1,000만 원에 월세 70만 원으로 거주하고 있는 월세 세입자입니다.
최근 부동산으로부터 연락을 받고 확인해 보니 현재 거주 중인 아파트에 대하여 임의경매개시결정이 내려진 상태라는 사실을 알게 되었습니다.
그런데 입주 당시 전입신고는 하였지만 확정일자를 받지 않았고, 현재는 임대차계약서도 보이지 않아 다시 확정일자를 받기도 어려운 상황입니다.
이 때문에 보증금을 돌려받을 수 있을지 걱정이 됩니다.
- 보증금이 1,000만 원으로 소액이라면 우선변제를 받을 수 있다고 들었는데, 확정일자가 없는 경우에도 보증금을 돌려받을 수 있는지 궁금합니다.
- 현재 임의경매가 진행 중인데도 월세는 계속 임대인에게 지급해야 하는지 궁금합니다. 부동산에서는 월세를 입금하지 말라고 하는데 어떻게 해야 하는지 궁금합니다.
- 현재 집에 계속 거주해도 되는 것인지 궁금합니다. 영화나 드라마처럼 채권자들이 집에 찾아오거나 하는 일은 없는지, 함께 살고 있는 어머니가 걱정하셔서 문의드립니다.
소액보증금으로써 최우선변제 대상입니다. 확정일자 없이도 임의경매개시결정등기 전 주민등록(전입신고)과 입주(점유)하고 있으면 향후 배당절차에서 보증금을 다른 채권자에 우선하여 배당 받을 수 있습니다. 다만 대항요건인 주민등록과 점유는 배당요구종기일까지는 계속 유지해야 합니다. 그 뿐 아니라 최우선변제권자라도 임차보증금채권자는 배당요구채권자이므로 배당요구종기일 전까지 배당요구해야 하는 점 명심해야 합니다.
경매개시결정이 된 사정만으로 임대차계약에 어떤 영향을 미치지 않습니다. 임대인은 차임채권이 있고 임차인은 차임지급의무가 있습니다. 채무자인 임대인의 임차인에 대한 차임채권이 압류되지 않은 경우 차임은 지급하는 게 옳습니다. 행여 보증금채권이 확보되지 않는 경우 차임채무로 이를 공제하는 방법도 생각해 볼 수 있으나 굳이 보증금이 확보된 상황에서는 차임지급을 거부할 이유가 없을 것입니다.
경매절차에서 임대차목적물이 매각되면 배당요구에 기해 최우선변제권을 행사한 것이므로 보증금을 반환받고 이사를 하면 될 것이며 반면에 가장 선순위 임차인으로써 대항력을 가지고 있다면 배당요구를 하지 않고 그냥 계속 거주할 수도 있을 것입니다. 이 경우 새로운 매수인이 임대인 지위를 승계하게 됩니다.
실무해설
살고 있는 집이 경매에 넘어갔다는 사실을 처음 알게 되면 대부분의 임차인들은 큰 불안감을 느낍니다.
특히 질문 사례처럼 확정일자를 받지 못했고 계약서까지 분실한 경우라면 보증금을 돌려받지 못하는 것은 아닌지 걱정하게 됩니다.
그러나 보증금 1,000만 원 정도의 소액임차인이라면 생각보다 강한 법적 보호를 받을 수 있으므로 지나치게 불안해할 필요는 없습니다.
1. 확정일자가 없어도 소액임차인은 보호받을 수 있습니다
많은 분들이 확정일자가 없으면 보증금을 전혀 보호받지 못한다고 생각합니다.
하지만 소액임차인의 최우선변제권은 일반적인 우선변제권과 다소 차이가 있습니다.
질문 사례처럼
① 임의경매개시결정등기 전에 전입신고를 마쳤고
② 실제로 해당 주택에 거주하고 있으며
③ 소액임차인 기준에 해당한다면
확정일자가 없더라도 최우선변제를 받을 수 있습니다.
다만 이를 위해서는 대항요건인 주민등록과 점유를 유지하는 것이 중요합니다.
2. 배당요구를 놓치면 안 됩니다
실무상 소액임차인들이 가장 많이 실수하는 부분이 바로 배당요구입니다.
최우선변제권이 있다고 하더라도 자동으로 돈을 주는 것은 아닙니다.
임차보증금채권은 배당요구채권에 해당하므로 반드시 배당요구종기일까지 배당요구를 해야 합니다.
따라서 경매개시결정문이나 법원에서 발송하는 서류를 꼼꼼히 확인해야 합니다.
특히 주소 이전이나 우편물 수령 누락으로 배당요구 기회를 놓치는 경우가 있으므로 주의해야 합니다.
3. 월세는 계속 지급해야 할까?
질문자처럼 경매가 진행된다는 사실을 알게 되면 "이제 월세를 안 내도 되는 것 아닌가?"라고 생각하는 경우가 있습니다.
그러나 원칙적으로는 그렇지 않습니다.
경매개시결정이 내려졌다고 해서 임대차계약이 곧바로 종료되는 것은 아닙니다.
따라서
① 임대차계약이 계속 유효하고
② 임대인의 차임채권이 별도로 압류되지 않았다면
임차인은 월세를 계속 지급해야 합니다.
단순히 경매가 진행 중이라는 이유만으로 임의로 월세 지급을 중단하는 것은 바람직하지 않습니다.
4. 경매가 진행된다고 바로 쫓겨나는 것은 아닙니다
영화나 드라마에서는 채권자들이 집으로 몰려와 난동을 부리거나 당장 집을 비워야 하는 장면이 등장하기도 합니다.
하지만 실제 경매절차는 그렇게 진행되지 않습니다.
경매개시결정이 내려졌다고 하여 즉시 퇴거해야 하는 것도 아니고, 채권자들이 임의로 집에 들어올 수도 없습니다.
법원의 경매절차는 상당한 시간이 소요되며, 매각기일 지정과 매각허가결정 등 여러 절차를 거치게 됩니다.
따라서 현재는 정상적으로 거주하면서 향후 경매절차를 지켜보면 됩니다.
스스로 작성하는 법률서식 실무팁
계약서를 분실한 경우라면 가능한 한 빨리 임대차계약 내용을 입증할 자료를 확보해 두는 것이 좋습니다.
예를 들어
① 보증금 송금내역
② 월세 송금내역
③ 부동산 중개계약 관련 자료
④ 문자메시지 및 카카오톡 대화
⑤ 관리비 납부자료
등이 임대차관계를 입증하는 자료가 될 수 있습니다.
또한 계약서를 분실했다면 임대인이나 중개업소에 계약서 사본 보관 여부를 문의해 보는 것도 좋습니다.
5. 앞으로 어떻게 대응하면 될까?
현재 단계에서는 가장 중요한 것이 대항력 유지와 배당요구입니다.
따라서
① 전입신고를 유지하고
② 계속 거주하며
③ 법원에서 오는 경매 관련 서류를 확인하고
④ 배당요구종기일까지 반드시 배당요구를 해야 합니다.
소액임차인이라면 상당한 수준의 보호를 받을 수 있으므로 절차를 놓치지 않는 것이 무엇보다 중요합니다.
결론
질문 사례의 경우 임의경매개시결정 전에 전입신고를 마치고 실제 거주하고 있었다면 소액임차인으로서 최우선변제를 받을 가능성이 높습니다.
확정일자가 없다고 하여 곧바로 보증금을 돌려받지 못하는 것은 아닙니다.
다만 배당요구를 반드시 해야 하고, 전입신고와 점유를 유지하는 것이 중요합니다.
또한 경매가 진행 중이라고 하여 당장 퇴거하거나 월세 지급을 중단할 상황은 아니므로 차분히 절차를 확인하면서 대응하시기 바랍니다.
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