전세보증금을 돌려받지 못해 이사를 못 가게 됐습니다. 손해배상청구가 가능할까요?
질문
현재 서울 구로구에서 전세로 거주하고 있습니다.
기존 임대차계약이 만료될 예정인데 임대인이 보증금 인상을 요구하여, 저는 인근 다른 건물로 이사하기로 결정하였습니다.
새로 이사할 주택에 대해서는 임대차계약을 체결하였고 계약금 2천만 원도 지급하였습니다.
또한 은행으로부터 전세자금대출 승인까지 받은 상태였습니다.
그런데 기존 임대인으로부터 연락이 와서, 저 대신 입주하기로 한 새로운 임차인이 계약을 파기하였기 때문에 현재 보증금을 반환해 줄 수 없다고 하였습니다.
그 결과 저는 새로운 주택에 대한 잔금 지급도 어려워졌고, 은행에서도 전세 일정이 변경될 경우 기존 대출 승인이 취소될 수 있다는 안내를 받은 상황입니다.
새로운 임대인은 5월 초까지는 기다려 주겠다고 하였으나, 현재로서는 기존 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못해 매우 곤란한 상황입니다.
- 기존 임대인이 새로운 임차인이 구해지지 않았다는 이유로 전세보증금 반환을 미룰 수 있는지 궁금합니다.
- 기존 임대인이 보증금을 반환하지 않아 새로운 임대차계약 진행에 차질이 생기고 대출 승인까지 취소될 위험이 있는 경우 손해배상을 청구할 수 있는지 궁금합니다.
- 현재 상황에서 보증금을 돌려받기 위해 어떤 법적 절차를 진행해야 하는지 궁금합니다.
임대차계약이 종료되면 임대인은 보증금을 반환해주고 임차인은 건물을 명도해주는 의무를 부담합니다.이러한 양 당사자의 의무는 서로 동시이행관계에 있습니다. 임차인이 건물을 임대인에게 이미 명도해 준 경우 임대인의 보증금반환의무는 지체에 빠집니다. 따라서 새로운 임차인으로부터 보증금을 받아야 반환해 줄 수 있다는 임대인의 태도는 임대차계약에서 허용되지 않습니다.
임대인의 보증금반환의무가 채무불이행상태가 되면 임차인은 손해배상청구가 가능합니다. 다만 임차인이 이사를 이유로 다른 임대차계약을 체결하고 계약금을 지불했으나 임대인으로부터 보증금을 반환 받지 못한 이유로 잔금을 지급하지 못해 결국 계약금을 몰취당하는 손해를 입었다면 이는 임대인의 보증금 미반환에 의해 발생하는 통상적인 손해라기보다 특별한 손해로써 계약금 몰취 사실을 임대인이 알았거나 최소한 알 수 있었어야 비로소 손해배상청구를 할 수 있습니다.
손해배상청구 소송에서 특별손해를 청구하며 임대인이 알았거나 알 수 있었다는 사실에 대해서는 임차인인 원고가 입증해야 합니다. 그뿐 아니라 보증금 미반환으로 인해 연쇄적으로 발생한 손해에 대해서도 금전적 배상청구가 가능할 수 있으므로 추가적인 손해가 있다면 보다 구체적인 상담을 받아보시기 바랍니다.
실무해설
전세계약이 종료되었음에도 임대인이 새로운 임차인을 구하지 못했다는 이유로 보증금을 반환하지 않는 사례는 매우 흔합니다.
그러나 많은 임대인들이 오해하고 있는 것과 달리, 새로운 임차인으로부터 보증금을 받아야만 기존 임차인에게 보증금을 반환할 수 있는 것은 아닙니다.
임대차계약이 종료되었다면 보증금 반환은 임대인의 의무이며, 후속 임차인 모집 여부는 원칙적으로 임대인의 자금 사정에 불과합니다.
1. 새 임차인이 구해지지 않았다는 이유로 보증금 반환을 거부할 수 있을까?
질문 사례에서 임대인은 새로운 임차인이 계약을 파기하여 보증금을 반환할 수 없다고 주장하고 있습니다.
그러나 법적으로는 새로운 임차인의 존재 여부와 기존 임차인에 대한 보증금 반환의무는 별개의 문제입니다.
① 임대차계약이 종료됩니다.
② 임차인은 건물 인도, 이와 동시에 임대인은 보증금을 반환해야 합니다.
새로운 임차인으로부터 보증금을 받지 못했다는 사정은 임대인의 자금 문제일 뿐, 기존 임차인의 권리를 제한하는 사유가 되지 않습니다.
2. 임차인이 입을 수 있는 현실적인 피해
실무상 보증금을 돌려받지 못하면 단순히 돈을 늦게 받는 문제로 끝나지 않는 경우가 많습니다.
질문 사례처럼
① 새로운 주택 계약금 지급
② 전세자금대출 승인
③ 이사 일정
④ 기존 주택 퇴거 일정
이 모두 연결되어 있기 때문입니다.
특히 전세자금대출은 일정이 변경되면 승인이 취소되거나 재심사를 받아야 하는 경우도 있습니다.
임차인 입장에서는 예상하지 못한 큰 손해가 발생할 수 있습니다.
3. 손해배상청구는 가능할까?
원칙적으로 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 채무불이행책임이 발생할 수 있습니다.
다만 모든 손해가 자동으로 배상되는 것은 아닙니다.
민법은 통상손해와 특별손해를 구별하고 있습니다.
질문 사례에서 새로운 임대차계약의 계약금을 몰취당하거나 대출 취소로 인해 추가 비용이 발생하는 경우는 특별손해에 해당할 가능성이 있습니다.
이 경우에는
① 임대인이 해당 사실을 알고 있었거나
② 최소한 알 수 있었어야 하며
③ 그 손해가 실제 발생했다는 점
을 임차인이 입증해야 합니다.
따라서 단순히 손해가 발생했다는 사실만으로는 부족할 수 있습니다.
4. 스스로 작성하는 법률서식 실무팁
보증금 반환이 지연되는 경우 가장 먼저 검토해야 할 것은 임차권등기명령입니다.
임차권등기명령을 해두면 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
또한 내용증명을 통해 보증금 반환을 최고하고, 이후에도 반환하지 않는 경우 지급명령신청 또는 보증금반환청구소송을 검토할 수 있습니다.
실무상 반드시 확보해야 할 자료는 다음과 같습니다.
① 기존 임대차계약서
② 계약 종료 사실을 확인할 수 있는 문자 또는 카카오톡
③ 새로운 임대차계약서
④ 전세자금대출 승인 관련 자료
⑤ 보증금 반환을 요구한 내용증명 또는 문자
⑥ 추가 손해 발생을 입증할 자료
이러한 자료들은 향후 보증금반환청구나 손해배상청구 과정에서 중요한 증거가 됩니다.
5. 임대인이 돈이 없다고 하면 어떻게 해야 할까?
임대인이 실제로 보증금을 반환할 자력이 없는 경우도 있습니다.
그러나 자력이 없다는 사정만으로 보증금 반환의무가 사라지는 것은 아닙니다.
오히려 임대인의 재산에 대한 가압류, 보증금반환청구소송, 강제집행 등 법적 절차를 검토해야 할 상황일 수 있습니다.
따라서 단순히 기다리기보다 임차권등기명령과 보증금반환청구 절차를 신속히 준비하는 것이 중요합니다.
결론
새로운 임차인이 계약을 파기했다는 이유만으로 임대인이 기존 임차인에 대한 보증금 반환을 거부할 수는 없습니다.
보증금 반환이 지연되어 새로운 임대차계약이나 전세자금대출에 문제가 발생하였다면 손해배상 문제도 검토할 수 있으나, 이러한 손해는 특별손해로 인정될 가능성이 있으므로 입증자료 확보가 중요합니다.
현재 상황에서는 임차권등기명령, 내용증명 발송, 보증금반환청구소송 등을 적극적으로 검토하여 권리를 보호할 필요가 있습니다.
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