원룸 계약서를 먼저 작성한 뒤 나중에 결정해도 되나요?

질문

부모님이 제 원룸을 구해주시려고 하는데, 두 분 모두 일을 하고 계셔서 저와 함께 시간을 낼 수 있는 날이 사실상 일요일밖에 없습니다.

그런데 해당 원룸을 관리하는 부동산은 주말에는 영업을 하지 않는다고 합니다.

그래서 자취를 하는 친구들에게 어떻게 해야 하는지 물어보았는데, 친구는 마음에 드는 방이 다른 사람에게 나가지 않도록 먼저 임대차계약서를 작성한 뒤 부모님과 상의하여 최종 결정했다고 하더군요.

1. 원하는 원룸을 놓치지 않기 위해 임대차계약서를 먼저 작성하고, 바로 입주하지 않아도 괜찮은 건가요?
2. 임대차계약서를 작성한 뒤 해당 방이 마음에 들지 않거나 단순 변심으로 계약을 취소하고 싶은 경우에는 어떻게 해야 하나요?

답변

부모님이 법률전문가가 아니라면 부모님을 믿을 게 아니라 공인중개사를 믿으시기 바랍니다. 공인중개사가 고의나 과실로 중개하여 손해를 끼칠 경우 손해배상청구가 가능하므로 행여 공인중개사가 실수하여 보증금반환채권에 문제가 발생하더라도 이를 배상받을 수 있으므로 수수료 부담이 있더라도 공인중개사를 믿고 계약하시기 바랍니다. 다만 아주 일부 나쁜 공인중개사가 문제를 야기할 수도 있으므로 가급적 공인중개사에게 의뢰하고 계약내용을 정할 때는 처음부터 끝까지 대화내용을 녹음해 둘 필요도 있습니다.

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일반적으로 계약금을 지급하는 방법으로 해당 목적물을 타에 임대하지 못하게 묶어놓습니다. 물론 임대인은 계약금 배액상환하고 임의해제하여 타에 임대할 수 있으나 특별한 사정이 없다면 계약금 지급의 방법으로 임대차목적물을 확보할 수 있을 것입니다.

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다만 계약서에 위약금 약정이 있는지 확인하시기 바랍니다. 계약금만 지급한 상태에서 임의해제하는 경우가 아니라 당사자의 계약불이행이 있을 때 계약금을 손해배상금으로 예정하는 조항을 두고 있어야 법률관계를 간명하게 처리할 수 있습니다.

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계약금을 지급하지 않은 상태로 임대차계약서만 작성하는 경우는 없을 것입니다. 마찬가지로 계약금 지급한 상태로 계약불이행 사정이 없는데 단순한 변심으로 입주하지 않겠다며 잔금지급을 거절할 경우 계약금을 해약금으로 보아 임대인은 이를 몰취할 수도 있습니다.

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어떤 계약이든 한번 체결하면 당사자는 그 계약내용에 구속됩니다. 상대 댕사자의 동의가 없는 한 마음대로 파기할 수 없습니다. 신중하게 결정하시기 바랍니다.

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다만 미성년자라면 계약금 몰취 당하지 않고 법정대리인 동의 없었음을 이유로 계약을 취소할 수 있습니다.

실무해설

원룸을 처음 구하는 대학생이나 사회초년생들이 가장 많이 오해하는 부분 중 하나가 바로 임대차계약의 성립 시점입니다.

많은 사람들이 계약서를 작성해야 계약이 성립하고, 계약금을 지급해야 비로소 법적 구속력이 발생한다고 생각합니다.

그러나 법률상 임대차계약은 낙성계약입니다.

즉 임대인과 임차인 사이에 임대목적물, 보증금, 차임, 임대기간 등 중요한 계약내용에 대한 의사합치가 이루어지면 원칙적으로 계약은 성립할 수 있습니다.

반드시 계약서를 작성해야만 계약이 성립하는 것은 아닙니다.

또한 계약금 역시 계약을 성립시키는 요건이라기보다는 이미 성립한 계약의 존재를 확인하거나 증명하는 기능을 하고, 경우에 따라서는 해약금의 성격을 갖기도 합니다.

1. 계약서는 왜 작성할까요?

계약서의 가장 중요한 기능은 계약의 내용을 증명하는 것입니다.

① 보증금이 얼마인지

② 월세가 얼마인지

③ 계약기간이 언제까지인지

④ 관리비 부담은 어떻게 되는지

⑤ 특약사항은 무엇인지

당사자 사이에 다툼이 발생했을 때 계약서는 가장 중요한 증거자료가 됩니다.

따라서 계약서는 계약을 성립시키기 위한 서류라기보다 이미 성립한 계약내용을 명확히 하기 위한 수단으로 이해하는 것이 정확합니다.

2. 방을 묶어두는 방법은 무엇일까요?

실무상 특정 원룸을 다른 사람에게 임대하지 못하도록 확보하기 위해 계약금을 지급하는 경우가 많습니다.

임대인 역시 계약금을 수령하면 통상 다른 임차인을 구하지 않게 됩니다.

물론 법적으로는 계약금 지급 여부와 관계없이 이미 임대차계약이 성립할 수 있지만, 현실적으로는 계약금이 계약 이행에 대한 신뢰를 형성하는 역할을 하게 됩니다.

그래서 원룸을 확보하고 싶다면 단순히 구두로 약속하기보다 계약조건을 명확히 정하고 계약금 지급 여부를 신중히 검토하는 것이 중요합니다.

3. 단순 변심으로 계약을 취소할 수 있을까요?

가장 많이 발생하는 분쟁입니다.

계약을 체결한 뒤 부모님이 반대하거나, 다른 방이 더 좋아 보이거나, 예상과 달리 마음에 들지 않는다는 이유로 계약을 취소하려는 경우가 있습니다.

그러나 원칙적으로 계약은 성립하면 당사자를 구속합니다.

따라서 특별한 사정이 없는 한 상대방 동의 없이 일방적으로 계약을 파기할 수는 없습니다.

다만 계약금이 지급된 경우에는 계약금의 법적 성격과 계약 진행 단계에 따라 해약금 문제가 발생할 수 있으므로 구체적인 사안별 검토가 필요합니다.

스스로 작성하는 법률서식 실무팁

제가 과거 출간했던 「스스로 작성하는 법률서식」 시리즈에서도 반복해서 강조했던 부분은 "계약 체결 전 검토가 계약 체결 후 분쟁보다 훨씬 중요하다"는 점입니다.

특히 원룸이나 오피스텔 계약의 경우 사회초년생들은 좋은 방을 놓칠까 걱정하여 성급하게 결정하는 경우가 많습니다.

그러나 임대차계약은 단순한 예약이 아니라 법적 효력을 갖는 계약입니다.

계약 여부를 결정하기 전에는 반드시 등기부등본, 근저당권, 선순위 권리관계, 보증금 반환 위험성 등을 확인해야 합니다.

공인중개사를 통해 계약하는 이유도 바로 이러한 위험을 줄이기 위해서입니다.

결론

임대차계약은 낙성계약이므로 당사자 사이 주요 계약내용에 대한 의사합치가 이루어지면 원칙적으로 성립할 수 있습니다.

계약서 작성이나 계약금 지급은 계약 성립요건이라기보다 계약내용을 증명하거나 계약 이행을 담보하는 기능을 하는 경우가 많습니다.

따라서 원룸을 확보하기 위해 서둘러 계약하기보다는 계약이 체결될 경우 발생하는 법적 효과를 충분히 이해한 뒤 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.