전세 재계약인데 보증금을 2천만 원 올려달라고 합니다

 

질문

2020년 6월부터 2022년 6월까지 전세계약을 체결하였습니다.

당시 계약 조건은 중소기업 전세자금대출(80%)을 이용한 전세보증금 8,000만 원, 관리비 5만 원이었습니다.

그런데 2022년 4월경 계약만료를 약 2개월 앞둔 시점에 임대인 측에서 시세가 올라 현재는 전세보증금 1억 1,000만 원에 관리비 7만 원 수준이라고 하였습니다.

다만 특별히 1,000만 원을 할인하여 전세보증금 1억 원(기존보다 2,000만 원 인상), 관리비 7만 원으로 계약을 연장해 주겠다고 합니다.

인터넷을 검색해 보니 계약 연장 시 전세보증금 인상은 5%가 상한이라는 내용을 보게 되었습니다.

1. 현재와 같은 경우 임대인이 전세보증금을 2,000만 원 인상하는 것이 가능한가요?
2. 인터넷에서 본 계약갱신 시 5% 상한 규정은 제 경우에도 적용되는 것인가요?
3. 이런 경우 어떻게 해야 할까요?

답변

임대인이 기존 임대차계약의 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다며 갱신거절통지를 한 사례입니다. '오늘(2022년 4월 2일)'이라고 했으므로 만기일 1개월 전으로써 정당한 갱신거절통지에 해당합니다. 즉 묵시적(법정) 갱신되지 않는다는 의미입니다.

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이런 경우 임차인은 임대인의 갱신거절통지에 맞대응하여 갱신요구권 행사가 가능합니다. 임차인의 일방적 갱신요구권 행사로 임대차계약은 전 임대차계약과 동일한 조건으로 갱신됩니다. 보증금 등 모든 조건이 전 임대차와 동일하게 갱신되며 다만 존속기간만 2년이 보장될 뿐입니다.

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그러나 임차인이 갱신요구권 행사를 할 때 전 임대차계약과 동일한 조건으로 계약이 갱신되지만 주택임대차보호법 제7조 제1항의 요건, 즉 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에 해당할 경우 임대인은 연 5% 범위 내에서 해당 지자체가 정한 조례에 따라 증액청구할 수 있습니다.

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임차인이 반드시 5% 증액청구에 응해야 하는 것은 아니며 이를 거부하고 보증금, 차임 등 역시 기존 임대차계약과 동일한 조건으로 갱신요구할 수 있습니다. 물론 이 경우 임대인은 법원에 주택임대차법 제7조 제1항의 요건을 충족한다고 주장하며 증액청구할 수 있을 것입니다.

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결국 법원이 임대인의 증액청구가 그 요건을 충족하는지 판단하게 될 것입니다. 이때 법원이 증액이 정당하다는 판단을 한다면 애초 임대인이 증액청구한 때로 소급하여 그 효력이 발생합니다.

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사안의 경우는 8천만 원 전세계약에서 1억 원으로 증액요청한 것이므로 이는 주택임대차법 규정에 위반한 증액요청입니다. 이는 임차인이 갱신요구권행사하며 거절해도 임대차계약은 새로이 2년 기간 갱신됩니다.

실무해설

2020년 7월부터 시행된 계약갱신요구권 제도 이후 임대인과 임차인 사이에서 가장 많이 발생하는 분쟁 중 하나가 바로 임대료 증액 문제입니다.

특히 전세가격이 크게 오른 지역에서는 임대인이 시세를 이유로 큰 폭의 보증금 인상을 요구하는 사례가 적지 않습니다.

하지만 임차인이 계약갱신요구권을 적법하게 행사하는 경우에는 일반적인 신규계약과 동일하게 취급되지 않습니다.

1. 계약갱신요구권과 신규계약은 다릅니다

많은 임대인들이 주변 시세가 올랐다는 이유로 임차인에게 시세 수준까지 보증금을 인상해 달라고 요구합니다.

그러나 계약갱신요구권이 행사된 경우에는 상황이 다릅니다.

① 신규 임차인을 받는 경우

② 기존 임차인이 계약갱신요구권을 행사하는 경우

법률상 두 경우는 다르게 취급됩니다.

계약갱신요구권은 임차인의 주거안정을 위해 마련된 제도이므로 단순히 시세가 올랐다는 이유만으로 임대인이 원하는 수준까지 보증금을 인상할 수는 없습니다.

2. 5% 상한은 어떤 의미일까요?

주택임대차보호법은 일정한 요건 아래 임대인에게 차임이나 보증금 증액청구권을 인정하고 있습니다.

다만 계약갱신요구권이 행사된 경우에는 그 증액 범위가 제한됩니다.

즉 시세가 많이 올랐다고 하더라도 원칙적으로 법률이 허용하는 범위를 넘어서는 증액을 강제하기는 어렵습니다.

이번 사례처럼 보증금 8,000만 원을 1억 원으로 인상하는 것은 25% 인상에 해당합니다.

따라서 단순히 계약갱신요구권이 행사된 상황이라면 상당한 법률적 문제가 발생할 수 있습니다.

3. 갱신거절 통지를 받았다고 끝나는 것이 아닙니다

임대인이 계약조건을 변경하지 않으면 계약을 연장하지 않겠다고 통보하는 경우가 있습니다.

하지만 이것만으로 임차인이 반드시 퇴거해야 하는 것은 아닙니다.

임차인이 적법하게 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 상황이라면 임대인의 일방적인 요구만으로 계약이 종료되는 것은 아닙니다.

실무상 많은 임차인들이 임대인의 통보를 받으면 이미 방법이 없다고 생각하는데 반드시 그런 것은 아닙니다.

스스로 작성하는 법률서식 실무팁

제가 과거 출간했던 「스스로 작성하는 법률서식」 시리즈에서도 반복적으로 설명했던 부분이 있습니다.

임대차 분쟁에서는 감정적으로 대응하기보다 법률상 권리를 정확히 행사하는 것이 중요하다는 점입니다.

계약갱신요구권 역시 마찬가지입니다.

실무상 임차인이 구두로만 이야기하다가 나중에 갱신요구권 행사 여부 자체가 문제되는 경우도 있습니다.

따라서 갱신요구권을 행사할 경우에는 문자메시지, 내용증명, 카카오톡 등 증거가 남는 방식으로 의사를 표시하는 것이 안전합니다.

또한 임대인이 과도한 증액을 요구하는 경우에도 무조건 수용하거나 무조건 거절하기보다 법률상 허용되는 범위가 무엇인지 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

결론

계약갱신요구권을 행사할 수 있는 상황이라면 단순히 시세가 올랐다는 이유만으로 임대인이 보증금을 8,000만 원에서 1억 원으로 인상하도록 강제하기는 어렵습니다.

특히 계약갱신요구권이 적용되는 경우에는 주택임대차보호법상 증액 제한 규정이 문제될 수 있으므로 임대인의 요구를 그대로 수용하기 전에 자신의 권리를 먼저 확인해 보는 것이 필요합니다.

임대인의 통보만으로 곧바로 퇴거해야 하는 것은 아니므로 계약갱신요구권 행사 가능 여부를 검토해 보시기 바랍니다.