전세계약금 10%를 냈는데, 부동산에서 갑자기 200만 원을 더 달라고 합니다
질문
전세계약을 진행하면서 일반적으로 계약금은 전세보증금의 10% 정도를 지급하는 것으로 알고 있습니다.
예를 들어 전세보증금이 1억 원이라면 계약금 1,000만 원을 지급하는 방식입니다.
그런데 계약금을 지급한 이후 부동산으로부터 갑자기 200만 원을 추가로 지급할 수 있느냐는 전화와 문자를 받았습니다.
부동산에서는 집주인이 이전 세입자에게 보증금을 반환해야 하는데, 이전 세입자가 돈을 덜 주고 나가서 현재 200만 원이 부족하다는 취지로 설명하였습니다.
하지만 저는 그 설명이 잘 이해되지 않습니다.
제가 집을 보러 갔을 당시에는 이미 이전 세입자가 퇴거한 상태였고, 해당 주택은 상당 기간 공실 상태였습니다.
즉 이전 세입자가 최근까지 거주하면서 보증금을 정산하지 못한 상황도 아닌 것으로 보입니다.
- 전세계약 체결 후 계약금 외에 추가 계약금을 요구하는 것이 일반적인 일인지 궁금합니다.
- 부동산에서 설명한 "이전 세입자가 돈을 덜 주고 나가서 200만 원이 부족하다"는 말이 어떤 의미인지 이해가 되지 않는데, 이런 경우 추가 금액을 지급해도 괜찮은지 궁금합니다.
- 설명이 납득되지 않는 상황에서 계약을 계속 진행해도 되는지 걱정됩니다.
계약금을 얼마로 할지는 당사자 사이 약정에 따르면 됩니다. 10%의 계약금은 관행일 뿐 반드시 이에 따라야 하는 것은 아닙니다. 따라서 계약 당사자 사이 10%가 아닌 10%에 200만 원을 더한 금액을 계약금으로 하기로 했다면 이를 지급해주어야 계약위반이 되지 않습니다. 다만 이미 계약금으로 10%를 지급하기로 했고 또 그 금액을 계약금으로 지급했는데도 불구하고 200만 원을 계약금 명목으로 추가요구한다면 이는 거부해도 됩니다. 일방적으로 추가계약금 요구하는 것은 당사자 사이 계약으로 성립된 게 아니기 때문입니다.
계약내용에 따라 이행하면 됩니다. 그 이상도, 그 이하도 권리와 의무가 발생하지 않습니다.
실무해설
전세계약을 진행하다 보면 계약 체결 이후 예상하지 못한 요구를 받는 경우가 있습니다.
그중 하나가 바로 계약금을 이미 지급했는데 추가로 돈을 더 보내 달라는 요청입니다.
임차인 입장에서는 계약이 잘못된 것은 아닌지, 혹시 보증금 반환에 문제가 있는 집은 아닌지 불안해질 수밖에 없습니다.
이번 사례 역시 그런 경우로 보입니다.
특히 "이전 세입자가 돈을 덜 주고 나가서 200만 원이 부족하다"는 설명은 일반인이 이해하기 쉽지 않은 내용입니다.
1. 계약금 10%는 법이 아니라 관행입니다
많은 사람들이 계약금은 반드시 보증금의 10%라고 생각합니다.
하지만 법률상 계약금을 반드시 10%로 해야 한다는 규정은 없습니다.
① 5%로 정할 수도 있습니다.
② 10%로 정할 수도 있습니다.
③ 15%로 정할 수도 있습니다.
결국 계약금 액수는 당사자 사이 합의에 따라 정해집니다.
따라서 처음부터 계약금을 1,200만 원으로 정했다면 그 금액을 지급해야 합니다.
반면 계약 당시 이미 계약금을 1,000만 원으로 정했고 실제로 지급까지 완료했다면 이후 일방적으로 추가 계약금을 요구할 권리는 없습니다.
2. 이전 세입자 이야기는 임차인이 확인하기 어렵습니다
부동산에서 설명한 내용만으로는 정확한 사정을 알기 어렵습니다.
실제로는 다음과 같은 여러 가능성이 있을 수 있습니다.
① 임대인이 자금사정이 어려운 경우
② 기존 보증금 반환 과정에서 문제가 있었던 경우
③ 임대인 개인 사정으로 급하게 돈이 필요한 경우
④ 단순히 계약금을 더 받고 싶어 하는 경우
다만 중요한 것은 그 이유가 무엇이든 기존 계약내용이 변경된 것이 아니라면 임차인이 반드시 응해야 할 의무는 없다는 점입니다.
3. 이런 경우 무엇을 확인해야 할까요?
설명이 납득되지 않는다면 감정적으로 대응하기보다 객관적인 확인이 중요합니다.
① 임대차계약서상 계약금 액수
② 특약사항
③ 추가 지급 약정 여부
④ 등기부등본
⑤ 선순위 권리관계
특히 추가 금액을 지급하기 전에 왜 필요한 것인지 문자나 카카오톡 등으로 명확하게 설명을 받아 두는 것이 좋습니다.
나중에 분쟁이 발생했을 때 중요한 자료가 될 수 있습니다.
스스로 작성하는 법률서식 실무팁
제가 과거 출간했던 「스스로 작성하는 법률서식」 시리즈에서도 반복해서 강조했던 부분은 계약 이후 발생하는 모든 요구를 반드시 문서로 남겨야 한다는 점입니다.
부동산 거래에서는 전화 통화만으로 이야기가 오가는 경우가 많습니다.
하지만 나중에 분쟁이 발생하면 결국 증거가 중요합니다.
따라서 추가 금액 지급 요구가 있었다면 문자나 카카오톡으로 이유를 설명해 달라고 요청하고, 가능하면 관련 내용을 보관해 두는 것이 좋습니다.
또한 전세계약에서는 보증금 반환 위험이 가장 중요하므로 단순히 200만 원의 문제가 아니라 임대인의 재정 상태나 권리관계에 이상이 없는지도 함께 점검해 보는 것이 필요합니다.
결론
계약금 10%는 법률상 의무가 아니라 일반적인 거래 관행에 불과합니다.
따라서 처음부터 약정한 계약금 액수에 따라 이행하면 되고, 이미 약정한 계약금을 모두 지급하였다면 상대방이 일방적으로 추가 계약금을 요구한다고 하여 반드시 응해야 하는 것은 아닙니다.
특히 설명이 납득되지 않는 경우에는 추가 금액을 지급하기 전에 계약내용과 요구 사유를 충분히 확인하고 신중하게 판단하는 것이 바람직합니다.
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