토지만 매수했는데 기존 건물이 있습니다. 건물 소유자에게 지료를 청구할 수 있을까요?

 질문

최근 서울에 있는 토지를 매수하였는데, 해당 토지 위에는 다른 사람이 소유한 건물이 존재하고 있습니다.

토지와 건물의 소유자가 서로 다른 상태인데, 이러한 경우 토지 소유자는 건물 소유자에게 지료를 받을 수 있다는 이야기를 들었습니다.

이와 관련하여 아래 사항이 궁금합니다.

1. 토지 위에 다른 사람의 건물이 있는 경우 토지 소유자가 건물 소유자에게 지료를 청구할 수 있는지 궁금합니다.

2. 지료를 받을 수 있다면 어떤 절차로 진행해야 하는지 궁금합니다.

답변

지상권이 존재하는 토지를 구입한 경우나 또는 경매 등 절차에 의해 법정지상권이 성립되는 토지를 구입한 경우 그 지상건물 소유자에 대해 지료 또는 지료상당의 부당이득반환청구가 가능합니다. 설혹 지상권 혹은 법정지상권 없이, 즉 토지를 점유할 권한 없이 토지 위에 건물을 소유하고 있는 경우라면 불법점유가 되므로 건물철거를 구할 수도, 불법점유로 인한 손해배상청구도 가능합니다.

​

이에 대해 청구해보고 서로 협의가 되지 않으면 결국 법원에 소송을 제기하시기 바랍니다. 특히 당사자 사이에 지료에 관한 협의가 있었다거나 법원에 의하여 지료가 결정되었다는 아무런 입증이 없고 법정지상권에 관한 지료가 결정된 바 없다면, 법정지상권자가 지료를 지급하지 않았다고 하더라도 지료 지급을 지체한 것으로는 볼 수 없으므로 협의가 이루어지지 않을 경우 지체하지 말고 반드시 법원에 지료청구 소송을 제기하시기 바랍니다.

실무해설

1. 토지 소유자라고 해서 항상 지료를 받을 수 있는 것은 아닙니다

토지 위에 다른 사람 소유의 건물이 존재한다고 하여 무조건 지료를 받을 수 있는 것은 아닙니다.

먼저 건물 소유자가 해당 토지를 사용할 수 있는 권원을 가지고 있는지 확인해야 합니다.

대표적으로는 다음과 같은 경우가 있습니다.

① 계약에 의해 지상권이 설정된 경우

② 토지 임대차계약이 존재하는 경우

③ 경매나 공매 과정에서 법정지상권이 성립한 경우

④ 관습법상 법정지상권이 인정되는 경우

이러한 권원이 존재한다면 건물 소유자는 적법하게 토지를 사용할 수 있으므로 토지 소유자는 지료를 청구할 수 있습니다.

반면 아무런 권원 없이 토지를 사용하고 있다면 문제는 지료가 아니라 불법점유의 문제가 됩니다.

2. 법정지상권이 있는 경우 지료청구가 가능합니다

실무상 가장 많이 문제가 되는 것은 법정지상권입니다.

예를 들어 원래 토지와 건물이 동일한 소유자였는데 경매 과정에서 토지와 건물의 소유자가 분리되는 경우가 있습니다.

이 경우 건물을 보호하기 위해 법에서 일정한 요건 아래 법정지상권을 인정합니다.

다만 법정지상권이 성립했다고 하더라도 지료가 자동으로 정해지는 것은 아닙니다.

당사자들이 지료를 협의하여 정할 수 있고, 협의가 되지 않는 경우에는 법원에 지료결정 또는 지료청구 소송을 제기하여 해결하게 됩니다.

질문 사례에서 답변이 강조하고 있는 부분도 바로 이것입니다.

3. 무단점유라면 건물철거와 손해배상도 검토할 수 있습니다

건물 소유자가 토지를 사용할 권한이 전혀 없다면 상황은 달라집니다.

이 경우 토지 소유자는 다음과 같은 권리를 행사할 수 있습니다.

① 건물철거청구

② 토지인도청구

③ 불법점유에 따른 손해배상청구

④ 부당이득반환청구

즉 적법한 지상권자가 아니라면 단순히 지료만 청구하는 것이 아니라 건물 자체의 철거를 요구할 수도 있습니다.

따라서 실제 사건에서는 먼저 건물 소유자가 어떤 권원으로 토지를 점유하고 있는지 확인하는 작업이 가장 중요합니다.

4. 토지를 매수했다면 등기부와 경매기록부터 확인해야 합니다

토지를 매수한 경우 가장 먼저 확인해야 할 것은 등기부등본입니다.

특히 다음 사항을 살펴볼 필요가 있습니다.

① 지상권 설정등기가 존재하는지

② 토지와 건물 소유자가 언제 분리되었는지

③ 근저당권 설정 및 경매 진행 이력이 있는지

④ 건물 등기부상 소유자가 누구인지

⑤ 토지 임대차 관계가 존재하는지

이러한 자료를 확인해야 지료청구가 가능한지, 법정지상권이 성립하는지, 아니면 무단점유에 해당하는지를 판단할 수 있습니다.

실무에서는 토지를 매수한 뒤 곧바로 지료를 청구하기보다 먼저 법률관계를 정확히 분석하는 절차가 선행되는 경우가 많습니다.

5. 협의가 되지 않으면 결국 소송으로 해결됩니다

건물 소유자와 원만하게 협의가 된다면 지료 액수를 정하여 지급받을 수 있습니다.

그러나 지료 액수에 관한 합의가 이루어지지 않거나 상대방이 지급 자체를 거부하는 경우에는 법원의 판단을 받아야 합니다.

특히 법정지상권 사건에서는 상당수 분쟁이 결국 지료청구소송 또는 지료결정절차로 이어집니다.

법원은 해당 토지의 위치, 면적, 공시지가, 이용현황, 인근 시세 등을 종합적으로 고려하여 적정 지료를 산정하게 됩니다.

결론

토지 위에 다른 사람 소유의 건물이 있다고 해서 무조건 지료를 받을 수 있는 것은 아닙니다.

먼저 건물 소유자가 지상권이나 법정지상권 등 토지를 사용할 권원을 가지고 있는지 확인해야 합니다.

적법한 권원이 있다면 지료 또는 지료 상당액을 청구할 수 있고, 권원이 없다면 건물철거청구와 손해배상청구까지 검토할 수 있습니다.

따라서 토지를 매수한 경우에는 등기부와 권리관계를 먼저 확인한 후, 협의 또는 소송을 통해 지료 문제를 해결하는 것이 바람직합니다.