토지 계약금만 지급한 매수인이 무단으로 나무를 심었습니다. 계약 해제가 가능할까요?

 질문

토지 매매계약을 체결한 후 매수인이 계약금만 지급한 상태입니다.

그런데 아직 잔금 지급 및 소유권 이전이 이루어지지 않았음에도 매수인이 제 허락 없이 해당 토지를 사용하면서 여러 그루의 나무를 심어 놓았습니다.

이와 관련하여 궁금한 점은 아래와 같습니다.

1. 매수인이 매도인의 허락 없이 토지를 사용하면서 나무를 심은 행위가 계약 해제 사유가 될 수 있는지 궁금합니다.
2. 계약이 해제될 경우 위와 같은 행위가 매수인의 귀책사유로 인정될 수 있는지 궁금합니다.

답변

계약금만 교부된 상태에서 양 당사자는 계약을 임의로 해제할 수 있습니다. 즉 양 당사자 중 어느 누구도 계약이행에 착수하기 전이라면 게약을 임의로 해제할 수 있습니다. 다만 이 경우 매도인은 계약금의 배액을 상환하거나 또는 받은 계약금을 몰취할 수 있습니다. 그러나 당사자 중 어느 한쪽이라도 계약이행에 착수한 이후에 더 이상 임의해제는 불가능합니다. 이 경우 매도인이 계약을 해제하기 위해서는 매수인의 채무불이행 등 해제사유가 있어야 합니다. 

질문에 의하면 매수인이 토지를 사용하면서 여러 그루의 나무를 심는데 매도인의 허락이 없었다는 것이므로 매도인으로부터 임의로 토지를 인도받지도 않은 상황인 것으로 보입니다. 매수인이 매도인으로부터 토지를 인도받은 바 없다면 무단으로 토지를 사용한 것이므로 매도인이 계약의 이행을 착수한 것으로 볼 수는 없을 것입니다. 또한 매수인의 무단 식재 역시 자신의 매매계약상 의무가 아니므로 계약이행의 착수로 보기는 어려울 듯합니다. 이러한 경우 매도인은 게약금의 배액을 상환하면서 임의해제할 수 있을 것입니다. 

그러나 만일 매도인으로부터 토지를 임의로 인도받았으나 매도인의 사용승낙이 없는 상태에서 매수인이 임의로 사용하면서 여러 그루의 나무를 심은 것이라면 이미 매도인의 토지 인도라는 계약이행에 착수가 있으므로 이 경우에도 양 당사자 모두 임의로 계약을 해제할 수 없습니다. 

사안의 경우 매도인이 토지를 임의로 인도하는 등 계약이행의 착수가 인정되는 상황에서 매수인이 토지를 임의로 사용하고 여러 그루의 나무를 식재한 것이 계약의 목적을 달성하기 어려운 정도의 계약위반 사유라면 매도인은 계약을 해제할 수 있을 것입니다. 그러나 매매계약은 종국적으로 매수인에게 소유권을 이전함으로써 매수인에게 사용, 수익, 처분권능을 주는 것이므로 매수인이 매도인 허락 없이 토지를 사용하면서 여러 그루의 나무를 식재한 것만으로 계약 목적을 달성할 수 없는 지경에 이르렀다고 보기 어려울 듯합니다. 따라서 계약해제는 어려울 듯하며 다만 매도인은 소유권자로서 매수인의 무단 사용으로 발생한 손해에 대한 배상책임 또는 부당이득반환책임을 묻는 것은 가능할 것으로 보입니다.

실무해설

토지 매매계약에서 종종 발생하는 분쟁 중 하나가 매수인이 계약금만 지급한 상태에서 토지를 사실상 자신의 땅처럼 사용하는 경우입니다. 특히 건축자재를 적치하거나 농작물을 재배하는 경우도 있고, 사안처럼 나무를 식재하는 경우도 적지 않습니다.

그러나 매매계약이 체결되었다고 하여 곧바로 매수인에게 토지 사용권이 발생하는 것은 아닙니다. 원칙적으로 토지의 소유권과 점유권은 여전히 매도인에게 있으므로, 별도의 사용승낙이나 인도 절차가 없었다면 매수인은 토지를 임의로 사용할 권한이 없습니다.

1. 계약금만 지급한 상태에서 계약을 해제할 수 있는 경우

민법은 계약금이 수수된 경우 당사자 일방이 계약이행에 착수하기 전까지는 계약금을 기준으로 계약을 해제할 수 있도록 규정하고 있습니다.

① 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다.

② 매도인은 받은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다.

③ 다만 어느 한쪽이라도 계약이행에 착수하면 이러한 임의해제는 허용되지 않습니다.

따라서 실제 쟁점은 '매수인이 나무를 심은 행위가 계약이행의 착수에 해당하는지' 여부가 됩니다.

2. 나무를 심은 행위가 계약이행의 착수에 해당할까

일반적으로 계약이행의 착수란 단순한 준비행위를 넘어 계약상 의무를 실질적으로 이행하기 시작한 경우를 의미합니다.

① 매수인이 중도금을 지급한 경우

② 매도인이 토지를 인도한 경우

③ 소유권이전등기 절차를 진행하기 시작한 경우

등이 대표적인 예입니다.

반면 토지에 나무를 심은 행위는 매매계약상 매수인의 의무가 아닙니다. 따라서 단순 식재행위만으로는 계약이행의 착수로 보기 어려운 경우가 많습니다.

특히 매도인이 토지를 인도한 사실도 없고 사용을 허락한 사실도 없다면, 이는 계약이행이라기보다는 무단점유 또는 무단사용에 가깝게 평가될 가능성이 높습니다.

3. 매도인이 이미 토지를 인도한 경우는 달라질 수 있다

반대로 매도인이 매수인에게 토지를 사실상 사용하도록 허용한 상태라면 이야기가 달라질 수 있습니다.

① 매도인이 토지를 인도한 경우

② 매수인이 토지를 점유하면서 관리하고 있는 경우

③ 양 당사자가 사실상 계약 이행 단계에 들어간 경우

에는 이미 계약이행의 착수가 인정될 가능성이 있습니다.

이 경우에는 계약금 배액상환을 통한 임의해제가 어려워질 수 있으며, 계약을 해제하려면 별도의 채무불이행 사유가 존재해야 합니다.

4. 무단 식재만으로 계약해제가 가능한가

실무적으로는 쉽지 않은 경우가 많습니다.

매매계약의 궁극적인 목적은 토지 소유권을 매수인에게 이전하는 것입니다. 따라서 매수인이 나무를 심었다는 사정만으로 계약 목적 자체가 달성 불가능해졌다고 보기는 어렵습니다.

① 토지 훼손 정도가 매우 심한 경우

② 계약상 특별한 금지약정이 존재하는 경우

③ 원상회복이 사실상 불가능한 경우

등의 특별한 사정이 없다면 단순 식재행위만으로 계약해제까지 인정되기는 쉽지 않을 것으로 보입니다.

다만 매도인은 소유권자로서 무단점유에 따른 손해배상청구 또는 부당이득반환청구를 검토할 수 있습니다.

결론

매수인이 계약금만 지급한 상태에서 매도인의 허락 없이 토지에 나무를 심었다고 하더라도, 그 행위 자체만으로 곧바로 계약해제 사유가 된다고 보기는 어렵습니다.

다만 매도인이 아직 토지를 인도하지 않았고 계약이행의 착수가 인정되지 않는 상황이라면 계약금 배액상환에 의한 임의해제는 가능할 수 있습니다.

반면 이미 토지 인도 등으로 계약이행에 착수한 상태라면 임의해제는 어려우며, 단순 무단 식재만으로는 계약 목적 달성이 불가능해졌다고 보기 어려워 계약해제가 인정되지 않을 가능성이 높습니다. 이러한 경우에는 계약해제보다는 무단사용에 대한 손해배상 또는 부당이득반환 문제로 접근하는 것이 보다 현실적인 해결방법이 될 수 있습니다.