등기부상 임대인이 개인에서 법인으로 변경됐는데, 임차권등기명령 신청은 누구를 상대로 해야 하나요?

 질문

전세계약 당시 계약서상 임대인은 개인이었습니다.

그런데 이사한 후 등기부등본을 확인해 보니 며칠 뒤 해당 부동산의 소유자가 개인에서 법인으로 변경되어 있었습니다.

이와 관련하여 궁금한 점이 있습니다.

1. 임차권등기명령을 신청할 때 현재 등기부상 소유자인 법인을 임대인으로 기재해도 문제가 없는지 궁금합니다.
2. 계약서에는 개인 임대인으로 기재되어 있는데, 임차권등기명령 신청서에는 법인을 임대인으로 기재할 경우 문제가 될 수 있는지 궁금합니다.
3. 만약 문제가 된다면 어떤 방식으로 처리해야 하는지 궁금합니다.

답변

임대차 목적물이 매매되는 경우 매수인으로써 소유권이전등기 한 양수인은 임대차계약의 임대인 지위를 승계합니다. 면책적 승계로써 전 임대인은 계약관계에서 이탈하고 새로운 양수인이 전적으로 임대인 지위를 승계합니다. 따라서 보증금반환의무도 새로운 양수인이 부담합니다. 임차권등기명령신청을 할 때도 역시 새로운 양수인을 피신청인으로 하면 됩니다. 임대차계약서와 현행 부동산등기사항증명서를 함께 제출하므로 이를 심사하는 법원은 당연히 그 내용을 파악하고 임차권등기명령을 하고 등기촉탁합니다.

실무해설

주택임대차에서는 임대차기간 중 임대주택의 소유자가 변경되는 경우가 적지 않습니다. 특히 개인 명의로 보유하던 부동산을 법인 명의로 이전하는 사례도 흔히 볼 수 있습니다.

이 경우 임차인 입장에서는 계약서는 개인 임대인과 작성했는데 현재 등기부등본상 소유자는 법인이므로 누구를 상대로 권리를 행사해야 하는지 혼란스러울 수 있습니다.

1. 부동산을 양수한 새로운 소유자가 임대인의 지위를 승계합니다

① 임대차 목적물이 매매되는 경우 매수인은 소유권이전등기를 마침으로써 임대인의 지위를 승계합니다.

② 이는 단순히 부동산 소유권만 취득하는 것이 아니라 임대차계약상 임대인의 권리와 의무를 함께 승계하는 것입니다.

③ 따라서 보증금 반환의무 역시 새로운 소유자가 부담하게 됩니다.

④ 반대로 종전 임대인은 임대차관계에서 이탈하게 되므로 더 이상 임대인으로서의 지위를 가지지 않습니다.

2. 임차권등기명령도 현재 소유자를 상대로 신청해야 합니다

① 임차권등기명령은 보증금을 반환할 의무가 있는 현재 임대인을 상대로 신청하는 절차입니다.

② 따라서 부동산 소유권이 개인에서 법인으로 이전되었다면 임차권등기명령 역시 현재 소유자인 법인을 피신청인으로 기재해야 합니다.

③ 계약서에 종전 개인 임대인이 기재되어 있다는 사정만으로 현재 소유자인 법인을 상대로 신청하는 데 문제가 발생하지 않습니다.

3. 법원은 소유권 변동 사실을 당연히 확인합니다

① 임차권등기명령 신청 시에는 일반적으로 임대차계약서와 부동산등기사항증명서를 함께 제출하게 됩니다.

② 법원은 제출된 서류를 통해 종전 임대인이 누구인지, 현재 소유자가 누구인지, 임대인의 지위가 어떻게 승계되었는지를 확인합니다.

③ 따라서 계약서상 임대인과 현재 등기부상 소유자가 다르다는 이유만으로 임차권등기명령 신청이 거부되거나 문제가 되는 것은 아닙니다.

결론

임대차계약 체결 당시 임대인이 개인이었다고 하더라도 이후 부동산 소유권이 법인으로 이전되었다면 법인이 임대인의 지위를 승계합니다.

따라서 보증금 반환의무 역시 법인이 부담하며, 임차권등기명령 신청 역시 현재 소유자인 법인을 피신청인으로 하여 진행하면 됩니다.

신청 시 임대차계약서와 현재의 부동산등기사항증명서를 함께 제출하면 법원에서 소유권 변동 경위를 확인한 후 절차를 진행하게 됩니다.