보증금 못 받은 상태에서 다른 집으로 전입해야 합니다. 임차권등기명령을 하면 대항력이 유지될까요?
질문
현재 월세로 거주하고 있는 임차인입니다.
개인적인 사정으로 인해 기존 집의 보증금을 반환받기 전에 다른 집(자가, 실거주)으로 전입신고를 해야 하는 상황입니다.
현재 월세계약은 8월에 만료될 예정이며, 필요하다면 임차권등기명령을 신청하는 것도 고려하고 있습니다.
거주는 기존 집과 새 집 모두 가능한 상황입니다.
이와 관련하여 궁금한 점은 아래와 같습니다.
- 8월 만료 예정인 월세계약에 대해 5월경 임차권등기명령을 신청한 후 다른 집으로 전입신고를 하게 되면 현재 임대차계약에 대한 대항력이 계속 유지되는지 궁금합니다.
- 임차권등기명령을 신청하기 전에 임대인에게 미리 양해를 구해야 하는지 궁금합니다.
임차권등기명령신청은 임대차계약이 종료해야 가능합니다. 8월이 만료인데 5월에 임차권등기명령신청을 할 수 없습니다. 임차권등기명령을 통해 등기가 되면 주민등록(전입신고) 이전이나 이사(점유)를 하더라도 대항력이나 우선변제권에 문제가 없으나 임차권등기 전에 이사를 하거나 주민등록을 이전한다면 대항력을 유지할 수 업고 대항력을 전제로 하는 우선변제권 역시 인정되지 않습니다.
임차권등기명령신청을 하는데 임대인의 양해가 있어야 하는 것은 아닙니다. 오히려 이에 양해를 구할 경우 임대인이 임차권등기를 방해할 우려가 있습니다. 임대인으로서는 담보로 대출도 불가할 것이며 또한 다른 임대차계약도 불가할 것이기 때문입니다.
실무해설
보증금을 돌려받지 못한 상태에서 다른 곳으로 이사를 해야 하는 임차인들이 가장 많이 고민하는 문제 중 하나가 바로 대항력 유지 문제입니다.
특히 직장 문제, 자녀 교육 문제, 주택 매수 등의 이유로 새로운 집으로 전입신고를 해야 하는 경우가 적지 않습니다.
이때 많은 임차인들이 "임차권등기명령만 해두면 언제든 이사할 수 있는 것 아닌가?"라고 생각하는데, 실제로는 임차권등기명령을 신청할 수 있는 시기부터 정확히 이해할 필요가 있습니다.
질문 사례 역시 실무에서 매우 자주 발생하는 사례입니다.
1. 임차권등기명령은 언제 신청할 수 있을까?
가장 먼저 확인해야 할 부분입니다.
임차권등기명령은 임대차계약이 종료된 이후에 신청할 수 있는 제도입니다.
즉,
① 계약기간 만료
② 해지통고에 따른 계약 종료
③ 합의해지
등으로 임대차계약이 종료되어야 합니다.
질문 사례처럼 계약만료가 8월인데 5월에 임차권등기명령을 신청하는 것은 원칙적으로 불가능합니다.
실제로 법원은 임대차계약이 종료되지 않은 상태에서는 임차권등기명령신청을 받아주지 않습니다.
2. 왜 임차권등기 전에 전입신고를 옮기면 위험할까?
주택임대차보호법상 대항력은
① 주택의 점유
② 주민등록(전입신고)
이 두 가지 요건을 갖추어야 발생합니다.
그런데 임차권등기가 되기 전에 다른 곳으로 전입신고를 옮기게 되면 주민등록 요건이 사라집니다.
결국 기존 임대차에 대한 대항력도 상실될 수 있습니다.
대항력이 사라지면 우선변제권에도 문제가 발생할 수 있습니다.
따라서 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 무작정 전입신고를 이전하는 것은 매우 위험할 수 있습니다.
3. 임차권등기가 완료되면 무엇이 달라질까?
임차권등기명령의 가장 큰 장점은 바로 여기 있습니다.
임차권등기가 완료되면
① 이사를 가더라도
② 전입신고를 옮기더라도
③ 실제 거주를 하지 않더라도
기존 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
즉 임차권등기가 기존 전입신고와 점유를 대신하는 기능을 하게 되는 것입니다.
그래서 보증금을 반환받지 못한 임차인이 이사를 해야 하는 경우에는 보통 임차권등기명령을 먼저 마친 뒤 이사하는 것이 원칙입니다.
4. 임차권등기명령을 임대인에게 미리 알려야 할까?
많은 임차인들이 인간관계 때문에 고민하는 부분입니다.
그러나 임차권등기명령은 임차인의 권리를 보호하기 위한 법적 절차입니다.
임대인의 동의가 필요한 절차가 아닙니다.
실제로 법원 역시 임대인의 동의 여부를 심사하지 않습니다.
오히려 미리 이야기하는 경우 예상치 못한 문제가 발생할 수도 있습니다.
예를 들어
① 임대인이 연락을 피하는 경우
② 서류 협조를 거부하는 경우
③ 보증금 반환을 더 지연시키는 경우
등이 발생할 수 있습니다.
따라서 임차권등기명령은 임대인의 허락을 받는 절차가 아니라는 점을 이해할 필요가 있습니다.
5. 임차권등기가 되면 임대인에게 어떤 영향이 있을까?
임대인 입장에서는 적지 않은 부담이 됩니다.
등기부등본에 임차권등기가 기재되기 때문입니다.
그 결과
① 부동산 매매
② 담보대출
③ 새로운 임대차계약
등에 상당한 영향을 줄 수 있습니다.
따라서 임대인 입장에서는 임차권등기를 해소하기 위해 보증금을 반환하고 등기말소를 요청하는 경우가 많습니다.
실무적으로는 임차권등기 자체가 임대인에 대한 상당한 압박수단이 되기도 합니다.
6. 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 해야 한다면?
실무적으로는 다음 순서로 접근하는 것이 일반적입니다.
① 임대차계약 종료
② 보증금 반환 요구
③ 임차권등기명령 신청
④ 임차권등기 완료
⑤ 전입신고 이전 및 이사
⑥ 보증금반환소송 또는 지급명령 검토
특히 순서를 거꾸로 진행하면 대항력 상실 문제가 발생할 수 있으므로 주의해야 합니다.
7. 임차권등기 이후에도 보증금을 안 주면?
임차권등기는 보증금을 자동으로 돌려받게 해주는 제도가 아닙니다.
권리를 보전해 주는 제도일 뿐입니다.
따라서 임대인이 계속 보증금을 반환하지 않는다면
① 지급명령
② 보증금반환청구소송
③ 강제집행
절차까지 진행해야 할 수 있습니다.
실제로 임차권등기명령과 보증금반환소송은 함께 진행되는 경우가 많습니다.
결론
질문 사례에서는 계약만료가 8월인데 5월에 임차권등기명령을 신청하는 것은 원칙적으로 불가능합니다.
또한 임차권등기가 완료되기 전에 다른 곳으로 전입신고를 옮기면 대항력과 우선변제권에 문제가 발생할 수 있습니다.
반면 임대차계약 종료 후 임차권등기명령이 완료된 상태라면 이사나 전입신고 이전을 하더라도 기존 권리를 유지할 수 있습니다.
따라서 보증금을 반환받지 못한 상태에서 이사를 계획하고 있다면 반드시 임차권등기명령의 신청 시기와 순서를 정확히 확인한 후 진행하는 것이 중요합니다.
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