소액임차인인데 배당요구종기일을 놓쳤습니다. 보증금을 전혀 못 받게 되는 건가요?

 

질문

저는 소액임차인에 해당하는 임차인입니다.

현재 거주하던 건물이 경매절차에 들어간 상태이며, 임대차계약 당시 전입신고와 확정일자는 모두 받아 두었습니다.

그런데 법원으로부터 배당요구를 하라는 등기우편을 받지 못했고, 그 사실을 뒤늦게 알게 되어 배당요구종기일이 이미 한참 지난 상황입니다.

이와 관련하여 궁금한 점은 아래와 같습니다.

1. 소액임차인인데 배당요구종기일이 지난 경우 보증금을 전혀 배당받지 못하게 되는지 궁금합니다.
2. 배당요구종기일을 놓친 경우에도 구제받을 수 있는 방법이 있는지 궁금합니다.

답변

어떤 경위로 배당요구하라는 통지를 받지 못했는지 알 수 없으나 소액임차인으로서 배당요구하지 않았다면 배당받을 수 없습니다. 즉 주택임대차보호법 상 소액임차인으로써 최우선변제 보증금 채권자는 배당요구채권자입니다. 배당요구종기일 전까지 배당요구하지 않으면 당해 경매절차에서 배당 받을 수 없습니다. 배당요구 못한 경우 결국 임대인의 다른 재산에 대해 강제집행 통해 보증금 채권회수하는 수밖에 없습니다.

사안의 경우 일단 임대인을 채무자로 하는 민사소송을 제기하고 승소판결 받아 채무자 재산에 강제집행하는 방법으로 채권을 회수해야 합니다. 

또는 이미 소송을 통해 승소판결을 받는 등 집행권원을 가지고 있다면 이중경매신청이 가능합니다. 물론 이 경우에도 앞의 경매절차가 진행되지 않고 취하 등의 사유로 종결된 경우에 배당받을 수 있을 뿐 앞의 경매가 계속 진행된다면 배당요구하지 않은 채권자로서 배당받을 수 없습니다. 

선행 경매가 취하되지 않는다면 채무자의 다른 재산을 찾아야 합니다. 다만 이미 부동산이 경매로 넘어갈 정도로 변제능력이 없는 경우라면 사실상 당장 보증금을 반환 받기 어려울 것입니다. 

현재 상황에서는 먼저 민사소송을 진행해야 합니다. 승소판결 받은 후 임대인인 채무자를 어떻게 심리적 압박할지 고민해야 합니다.

실무해설

경매가 진행되는 부동산의 임차인들이 가장 많이 하는 실수 중 하나가 바로 배당요구를 하지 않는 것입니다.

특히 질문 사례처럼 전입신고와 확정일자를 모두 받아 두었기 때문에 "당연히 보증금을 돌려받을 수 있겠지"라고 생각하는 경우가 많습니다.

그러나 소액임차인의 최우선변제권은 자동으로 인정되는 권리가 아닙니다.

일정한 경우에는 반드시 배당요구를 해야만 배당을 받을 수 있습니다.

따라서 배당요구종기일을 놓친 경우 생각보다 심각한 결과가 발생할 수 있습니다.

1. 소액임차인의 최우선변제권은 자동으로 배당되는 것이 아니다

많은 임차인들이 가장 오해하는 부분입니다.

전입신고와 확정일자를 받았다고 해서 경매절차에서 자동으로 돈이 입금되는 것은 아닙니다.

소액임차인은 주택임대차보호법에 따라 일정 범위의 보증금을 최우선적으로 변제받을 수 있습니다.

그러나 이를 위해서는 원칙적으로 배당요구종기일까지 배당요구를 해야 합니다.

즉,

① 소액임차인이라고 해서 자동 배당되는 것은 아닙니다.

② 최우선변제권도 배당요구가 필요합니다.

③ 배당요구종기일을 넘기면 해당 경매절차에서 배당받기 어렵습니다.

질문 사례의 가장 큰 문제도 바로 여기에 있습니다.

2. 배당요구종기일을 놓치면 어떻게 될까?

배당요구종기일은 경매절차에서 매우 중요한 시점입니다.

배당요구가 필요한 채권자가 이 시기까지 배당요구를 하지 않으면 원칙적으로 해당 경매절차에서 배당을 받을 수 없습니다.

질문 사례처럼 소액임차인이 배당요구를 하지 못한 경우라면

① 최우선변제금 배당 불가

② 일반 배당도 불가

③ 해당 경매절차에서 권리행사 제한

이라는 문제가 발생할 수 있습니다.

결국 경매절차 안에서 해결하기 어려워지는 것입니다.

3. 등기우편을 받지 못했는데 구제받을 수 없을까?

많은 분들이 억울함을 느끼는 부분입니다.

실제로 이사, 주소 변경, 부재 등의 이유로 우편물을 받지 못하는 경우가 있습니다.

그러나 단순히 우편을 받지 못했다는 사정만으로 이미 지난 배당요구종기일이 되살아나는 것은 아닙니다.

따라서 현실적으로는 다른 방법을 검토해야 하는 경우가 많습니다.

다만 구체적인 송달 경위에 따라 절차상 문제가 있는지 여부는 별도로 검토해 볼 필요가 있습니다.

4. 결국 임대인에게 직접 청구해야 할 수도 있다

질문 사례처럼 경매절차에서 배당받지 못하게 된 경우에는 임대인에 대한 보증금반환채권이 사라지는 것이 아닙니다.

임대인은 여전히 보증금 반환의무를 부담합니다.

따라서

① 보증금반환청구소송

② 지급명령신청

③ 승소판결 확보

④ 강제집행

순서로 진행할 수 있습니다.

결국 채권의 상대방은 여전히 임대인입니다.

5. 이미 집행권원이 있다면 어떻게 될까?

일부 임차인들은 이미 보증금반환판결이나 지급명령을 받아 둔 경우도 있습니다.

이 경우에는 집행권원을 활용하여 추가적인 강제집행을 검토할 수 있습니다.

또한 경우에 따라서는 경매신청을 통해 집행절차에 참여할 수도 있습니다.

다만 질문 사례처럼 선행 경매가 이미 진행 중이고 배당요구를 하지 못한 상태라면 그 경매절차에서 배당받는 문제와는 별개로 검토해야 합니다.

6. 현실적으로 가장 큰 문제는 임대인의 무자력이다

사실 실무에서 가장 어려운 부분은 법률문제가 아니라 재산문제입니다.

이미 건물이 경매에 넘어갔다는 것은 임대인의 자금사정이 좋지 않을 가능성이 높다는 의미입니다.

따라서 설령 보증금반환소송에서 승소하더라도

① 예금

② 급여

③ 보험금

④ 차량

⑤ 다른 부동산

등 추가 재산이 존재하는지를 확인해야 합니다.

재산이 없다면 판결문만으로는 실제 회수가 쉽지 않을 수 있습니다.

7. 앞으로 이런 상황을 예방하려면

경매개시결정 사실을 알게 되면 즉시 사건번호를 확인하고 법원 경매계에 문의하는 것이 좋습니다.

또한 배당요구종기일을 반드시 확인해야 합니다.

실제로 임차인들이 가장 많이 놓치는 부분이 바로 배당요구종기일입니다.

전입신고와 확정일자만 믿고 있다가 뒤늦게 배당요구를 하지 못한 사실을 알게 되는 경우가 적지 않습니다.

결론

질문 사례처럼 소액임차인이 배당요구종기일까지 배당요구를 하지 못했다면 원칙적으로 해당 경매절차에서 최우선변제금을 포함한 배당을 받기 어렵습니다.

그러나 보증금반환채권 자체가 없어지는 것은 아닙니다.

따라서 임대인을 상대로 보증금반환청구소송이나 지급명령절차를 진행하여 집행권원을 확보한 후 임대인의 다른 재산에 대해 강제집행을 검토해야 합니다.

결국 가장 중요한 것은 현재 경매절차에만 집중할 것이 아니라 임대인의 다른 재산이 존재하는지 여부를 함께 확인하는 것입니다.