상가 임대차 종료 시 바닥·천장을 직접 시공했다면 원상복구 의무가 있을까요?

 질문

2007년 상가 임대차계약을 체결한 후 사업장으로 사용해 오다가 2022년 폐업을 하면서 임대차계약 종료를 앞두고 있습니다.

그런데 원상복구 범위를 두고 건물주와 의견이 크게 엇갈리고 있습니다.

당시 입주할 때는 바닥과 천장이 설치되어 있지 않은 이른바 원시 상태의 사무실을 인도받았고, 제가 비용을 들여 직접 바닥과 천장 공사를 한 후 사용하였습니다.

그런데 현재 건물주는 내부 시설을 모두 철거한 뒤 바닥과 천장까지 새로 시공하여 원상복구를 하고 나가야 한다고 주장하고 있습니다.

이 경우 철거비뿐 아니라 바닥 및 천장 시공비까지 보증금에서 공제할 것으로 보이는데, 그렇게 되면 사실상 보증금을 거의 돌려받지 못하는 상황이 될 것 같습니다.

이와 관련하여 아래 사항이 궁금합니다.

1. 입주 당시 바닥과 천장이 설치되어 있지 않았음에도 임차인이 바닥과 천장까지 시공하여 원상복구를 해야 하는지 궁금합니다.

2. 건물주가 보증금에서 바닥 및 천장 시공비까지 공제한 경우, 건물주를 상대로 부당이득반환청구소송을 제기할 수 있는지 궁금합니다.

3. 2007년 입주 당시 바닥과 천장이 설치되어 있지 않았다는 사실에 대한 입증책임은 임차인과 임대인 중 누구에게 있는지 궁금합니다.

답변

부당이득반환청구 소송이 아니라 보증금반환청구 소송을 제기하면 됩니다. 임대인이 원상회복의무 불이행을 이유로 이를 다툰다면 그에 대해서는 당해 소송에서 원상회복의무를 이행했다고 주장하면 됩니다.

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임차인은 입주당시 상태로 임차목적물을 반환하면 원상회복의무를 다 한 것으로 봅니다. 문의하신 내용은 애초 입주당시 바닥과 천장이 시공되지 않은 상태였다고 했으므로 원상회복의무를 면하는 경우가 아니라면 입주당시 상태인 바닥과 천장을 철거하는 게 원상회복의무를 다하는 것입니다.

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즉 다시 시공해주는 게 원상회복이 아니라 철거까지가 원상회복입니다. 바닥과 천장 시공 자료를 근거로 주장과 입증을 하면 될 것입니다. 반면에 임대인이 바닥과 천장을 시공하는 게 원상복구의 범위라고 주장하려면 애초 입주당시 바닥과 천장이 설치되어 있었음을 입증해야 할 것입니다. 만일 임대인 주장과 같이 애초 입주당시 바닥과 천장이 설치되어 있었다면 이를 철거하고 다시 시공할 게 아니라 현 상태 그대로 반환하면 그게 원상복구의무를 이행한 것이라고 보아야 할 것입니다. 오히려 철거를 하면 원상회복이 아니기 때문입니다.

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단순히 임대차기간 중 사용하며 자연스럽게 마모, 감가가 발생한 부분에 대해서는 원상회복의무 범위에 포함되지 않습니다. 특별히 훼손된 부분이 있다면 이러한 부분을 수리해주는 것은 당연합니다.

실무해설

상가 임대차가 종료될 때 가장 많이 발생하는 분쟁 중 하나가 바로 원상복구 범위에 관한 문제입니다.

특히 장기간 영업을 한 경우에는 임차인이 직접 설치한 인테리어, 바닥, 천장, 칸막이, 전기설비 등이 많기 때문에 임대인과 임차인 사이에 의견이 충돌하는 경우가 적지 않습니다.

이번 사례의 핵심은 "입주 당시 상태가 어떠했는가"입니다.

원상회복의무는 계약 종료 당시의 상태가 아니라 입주 당시 상태를 기준으로 판단하는 것이 원칙이기 때문입니다.

1. 원상복구는 입주 당시 상태로 돌려놓는 것입니다

원상복구라는 말을 오해하는 경우가 많습니다.

임차인이 임대차기간 동안 사용한 공간을 새 건물처럼 만들어 주는 의무가 있다는 의미는 아닙니다.

원칙적으로는 입주 당시 상태로 반환하면 됩니다.

예를 들어

① 칸막이를 설치했다면 철거

② 인테리어를 설치했다면 철거

③ 임차인이 시공한 시설이라면 제거

등이 일반적인 원상회복의무의 내용입니다.

질문 사례처럼 애초에 바닥과 천장이 설치되어 있지 않은 상태로 인도받았다면 원칙적으로는 철거 후 그 상태로 반환하는 것이 원상복구에 해당할 가능성이 높습니다.

2. 바닥과 천장을 새로 시공할 의무가 있을까?

질문 사례에서 임대인은 바닥과 천장을 새롭게 시공한 후 반환하라고 주장하고 있습니다.

그러나 만약 입주 당시부터 바닥과 천장이 존재하지 않았다면 이는 다소 납득하기 어려운 주장일 수 있습니다.

왜냐하면 임차인은 입주 당시보다 더 좋은 상태로 만들어 반환할 의무까지 부담하는 것은 아니기 때문입니다.

실무에서는 원상복구와 시설개선은 구별됩니다.

① 원상복구는 원래 상태로 되돌리는 것

② 시설개선은 건물 가치를 높이는 것

입니다.

임대인이 요구하는 내용이 사실상 시설개선에 해당한다면 임차인의 의무 범위를 넘어설 가능성도 있습니다.

3. 입증책임은 누구에게 있을까?

이 사건에서 가장 중요한 쟁점은 입주 당시 상태입니다.

일반적으로 자신에게 유리한 사실을 주장하는 사람이 그 사실을 입증해야 합니다.

따라서

① 임차인이 "원래 바닥과 천장이 없었다"고 주장한다면 이에 대한 자료를 제출하는 것이 좋고

② 임대인이 "원래 설치되어 있었다"고 주장한다면 그에 대한 자료를 제출해야 합니다.

특히 질문 사례처럼 건물주가 회사이고 오랜 기간 건물을 관리해 왔다면 당시 도면, 임대차 자료, 사진, 관리기록 등을 보유하고 있을 가능성이 있습니다.

반면 임차인 역시 당시 공사계약서, 세금계산서, 공사업체 견적서, 거래내역, 사진 등을 확보할 수 있다면 중요한 증거가 될 수 있습니다.

4. 보증금에서 공제되었다면 어떤 청구를 해야 할까?

많은 분들이 이런 경우 부당이득반환청구를 먼저 떠올립니다.

그러나 실무상으로는 보증금반환청구소송의 형태로 다투는 경우가 많습니다.

임대인이 원상회복비용이라는 명목으로 과도한 금액을 공제하였다면

① 실제 원상회복의무가 존재하는지

② 공제금액이 적정한지

③ 공제범위가 계약내용에 부합하는지

를 법원에서 판단하게 됩니다.

따라서 핵심은 "얼마를 공제했는가"보다 "공제할 권리가 있었는가"에 있습니다.

5. 자연적인 마모는 임차인의 책임이 아닙니다

상가를 15년 가까이 사용했다면 상당한 노후화가 발생할 수밖에 없습니다.

그러나 정상적인 사용에 따른 마모나 감가상각은 원칙적으로 임차인의 책임이 아닙니다.

예를 들어

① 벽지의 자연적 노후

② 바닥의 통상적 마모

③ 천장의 일반적 변색

등은 임대인이 부담해야 할 유지관리 영역에 해당하는 경우가 많습니다.

반면 고의 또는 과실로 인한 훼손은 임차인이 책임질 수 있습니다.

따라서 실제 훼손 부분과 단순 노후 부분을 구분하는 것이 중요합니다.

결론

상가 임대차 종료 시 원상복구의 기준은 입주 당시 상태입니다. 만약 입주 당시 바닥과 천장이 설치되지 않은 상태였다면 원칙적으로 그 상태로 반환하는 것이 원상회복에 해당할 수 있으며, 새롭게 바닥과 천장을 시공하여 반환해야 하는 것은 아닐 수 있습니다. 임대인이 보증금에서 과도한 원상회복비용을 공제하였다면 보증금반환청구소송을 통해 다툴 수 있으며, 입주 당시 상태를 입증할 수 있는 자료를 최대한 확보하는 것이 중요합니다.