보증금 300만 원을 3주째 못 받고 있는데 소액보증금반환소송으로 돌려받을 수 있을까요?

 질문

보증금 300만 원을 아직 돌려받지 못하고 있어 소액보증금반환소송을 고려하고 있습니다.

원래 임대차계약은 2년 계약이었으나 계약기간 만료 후 전화로 약 5개월 정도 연장하기로 합의하였습니다.

이후 다시 전화로 협의하여 3월 13일에 퇴거하기로 하였고, 약속한 날짜에 짐을 모두 빼고 이사를 완료하였습니다.

그런데 퇴거한 지 3주가 지났음에도 집주인이 보증금을 반환하지 않고 있습니다.

전화와 문자로 여러 차례 독촉하였지만 "이번 주까지 주겠다", "수요일까지 주겠다"라고 말만 할 뿐 계속 지급을 미루고 있는 상황입니다.

참고로 전입신고는 거주 중에 한 적이 있으나 계약 종료 전에 개인 사정으로 다른 주소지로 전입신고를 옮긴 상태입니다.

이와 관련하여 궁금한 점은 아래와 같습니다.

1. 계약 종료 전에 다른 곳으로 전입신고를 옮긴 것이 보증금반환소송을 진행하는 데 문제가 되는지 궁금합니다.
2. 소액보증금반환소송 절차와 준비해야 할 자료가 무엇인지 궁금합니다.
3. 현재 상황에서 보증금 300만 원 반환청구소송을 제기할 경우 승소 가능성이 있는지 궁금합니다.

답변

임대차계약에 있어 임대인의 보증금반환의무는 계약기간 만료나 해지 등 사유로 계약이 종료되면 임차인의 임대차목적물 명도의무와 동시이행관계가 있습니다.

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문의하신 내용을 보면 2년계약기간이지만 그 전에 합의로 해지한 상태로써 이미 목적물을 명도해 준 것으로 보입니다. 이 경우 임차인은 임대인에게 보증금반환청구를 할 수 있는데, 임대인이 이를 차일피일 미루며 반환하지 않는다면 부득이 보증금반환청구의 민사소송을 진행하는 수밖에 없습니다.

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이때 임차인은 임대차계약이 당사자 사이 합의에 의해 해지되었다는 사실과 목적물을 이미 임대인에게 명도해주었다는 사실을 주장해야 합니다. 이 주장에 대해 임대인이 부인할 경우, 즉 임대인이 합의해지 사실이 없고 또한 임대차 목적물도 아직 명도 받지 못했다는 주장을 한다면 그러한 사실을 입증할 책임은 임차인에게 있습니다. 따라서 보증금을 반환 받기 위해서는 합의해지사실 및 목적물 명도 사실을 입증해야 합니다. 문자메시지 내용으로 입증이 가능할 수 있을 듯합니다.

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실무해설

보증금 반환 문제는 임차인들이 가장 자주 겪는 분쟁 중 하나입니다.

특히 질문 사례처럼 보증금이 300만 원 정도인 경우에는 금액이 크지 않다는 이유로 임대인이 차일피일 지급을 미루는 경우가 적지 않습니다.

하지만 보증금 액수가 적다고 해서 권리가 약해지는 것은 아닙니다.

임대차계약이 종료되었고 임차인이 집을 비워주었다면 임대인은 약정된 보증금을 반환해야 할 의무가 있습니다.

실제로 소액 보증금 사건은 지급명령이나 소액사건심판절차를 통해 비교적 신속하게 해결되는 경우가 많습니다.

1. 전입신고를 옮긴 것이 소송에 문제가 될까?

질문자분이 가장 걱정하는 부분입니다.

많은 임차인들이 전입신고를 옮기면 보증금을 전혀 받을 수 없게 되는 것으로 오해합니다.

그러나 보증금반환청구소송의 핵심은 대항력 유지 여부가 아니라 보증금반환채권의 존재 여부입니다.

즉,

① 임대차계약이 존재했는지

② 보증금을 지급했는지

③ 임대차계약이 종료되었는지

④ 임차인이 목적물을 반환했는지

가 중요합니다.

따라서 이미 집을 비워주고 보증금을 반환받지 못한 상황이라면 전입신고를 옮겼다는 사실만으로 소송이 불가능해지는 것은 아닙니다.

다만 임대인이 계약 종료 사실이나 명도 사실을 부인할 경우에는 이에 대한 입증자료가 중요해집니다.

2. 가장 중요한 것은 '합의해지'와 '명도' 입증이다

질문 사례를 보면 최초 계약기간 만료 후 약 5개월 정도 연장한 뒤 다시 전화로 퇴거 날짜를 정한 것으로 보입니다.

이 경우 임차인은 다음 사실을 입증해야 합니다.

① 임대인과 퇴거일을 합의한 사실

② 실제로 이사를 완료한 사실

③ 임대인이 이를 알고 있었던 사실

④ 보증금을 반환하기로 한 사실

만약 임대인이

"계약 해지에 동의한 적 없다."

"아직 명도받지 못했다."

라고 주장한다면 임차인이 반박해야 합니다.

따라서 문자메시지, 통화녹음, 카카오톡 대화내역 등이 매우 중요한 증거가 될 수 있습니다.

3. 소송 전에 반드시 증거를 정리하자

실제로 보증금반환소송에서 가장 중요한 것은 증거입니다.

다음 자료들은 반드시 확보해 두는 것이 좋습니다.

① 임대차계약서

② 보증금 지급 내역

③ 문자메시지

④ 카카오톡 대화내용

⑤ 통화녹음

⑥ 이사한 사실을 확인할 수 있는 자료

⑦ 전입신고 변동내역

특히 "이번 주에 주겠다", "수요일에 주겠다"와 같은 문자메시지는 임대인이 보증금 반환의무 자체를 인정하는 자료가 될 수 있습니다.

4. 300만 원이라면 어떤 절차가 유리할까?

보증금 300만 원 정도라면 일반적으로 다음 절차를 고려할 수 있습니다.

① 지급명령신청

② 소액사건심판

지급명령은 상대방이 이의신청하지 않으면 비교적 빠르게 집행권원을 확보할 수 있습니다.

반면 임대인이 다툴 가능성이 높다면 처음부터 소액사건심판을 진행하는 것도 방법입니다.

전자소송을 이용하면 비교적 간단하게 진행할 수 있습니다.

5. 승소 가능성은 어떻게 볼 수 있을까?

질문 내용만 놓고 보면 승소 가능성은 충분히 있어 보입니다.

그 이유는

① 임대차계약이 존재합니다.

② 보증금을 지급했습니다.

③ 퇴거를 완료했습니다.

④ 임대인이 보증금 반환을 계속 약속하고 있습니다.

라는 점 때문입니다.

오히려 현재 상황에서는 임대인이 왜 보증금을 반환하지 못하고 있는지가 더 중요한 문제일 수 있습니다.

자금 사정 때문인지, 고의로 미루는 것인지에 따라 이후 강제집행 가능성까지 검토해야 할 수 있습니다.

6. 판결을 받아도 돈을 안 주면 어떻게 될까?

많은 분들이 판결만 받으면 자동으로 돈을 받는다고 생각합니다.

그러나 판결은 채권자의 권리를 확인해 주는 절차일 뿐입니다.

판결 이후에도 임대인이 지급하지 않으면

① 예금 압류

② 급여 압류

③ 보험금 압류

④ 임대인 소유 부동산 강제집행

등의 절차를 진행할 수 있습니다.

보증금 300만 원이라고 해서 강제집행이 불가능한 것은 아닙니다.

결론

질문 사례에서는 계약 종료 전 다른 곳으로 전입신고를 옮겼다는 사실만으로 보증금반환소송에 결정적인 문제가 발생하는 것은 아닙니다.

다만 임대인과의 합의해지 사실과 실제 명도 사실을 입증할 수 있는 자료를 충분히 확보하는 것이 중요합니다.

문자메시지나 통화내용 등 현재 가지고 있는 자료를 잘 정리하여 지급명령 또는 소액사건심판절차를 진행한다면 보증금 반환청구가 충분히 인정될 가능성이 있어 보이며, 승소 후에도 지급하지 않을 경우 강제집행 절차를 통해 회수하는 방법을 검토할 수 있습니다.