월세를 준 상태에서 집을 매도하면 임대차3법 때문에 문제가 생길 수 있나요?

 

질문

현재 거주 중인 주택을 월세로 임대할 계획입니다.

다만 향후 2년 또는 4년 이내에 해당 주택을 매도할 가능성도 있어 임대차계약 체결 전에 궁금한 점이 있습니다.

1. 현재 집을 월세로 임대한 후 2년 또는 4년 이내에 매도하려고 할 경우 임대차3법 때문에 매도에 문제가 생길 수 있나요?
2. 임차인이 거주하고 있는 상태에서 집주인이 주택을 매도하는 경우 법적으로 문제가 발생할 수 있나요?

답변

사유재산이 인정되는 나라에서 물건의 소유자는 처분권이 있습니다. 임대차계약 중인 목적물인 경우에도 그 처분권은 제한되지 않습니다. 즉 임대차계약 중에도 불구하고 임대인인 소유자는 임대목적물에 대해 매매계약을 체결하고 매도하는 등 처분을 하는 것은 소유권의 권능으로써 소유자가 자유롭게 할 수 있습니다.

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이른바 임대차3법이라고 불리는 제도 중 임차인의 계약갱신요구권 때문에 매매가능한지 문의하신 것으로 보이는데, 전혀 문제될 바 없습니다. 다만 임대차목적물의 매수인은 임대인 지위를 그대로 승계하므로 임대차계약 체결된 목적물의 매매라는 이유로 매수자를 쉽게 찾을 수 없는정도의 제한은 있을 것입니다.

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특히 임차인의 계약갱신요구권 행사에 대해 임대인이 자신 또는 직계존비속의 실거주를 이유로 갱신요구를 거절한 후 제3자에게 임대하는 경우 손해배상책임이 발생하나 매매에 대해서는 이러한 제한도 없으므로 자유롭게 매도할 수 있습니다.

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다만 임차인이 원치 않는 매매인 경우 임차인에게 계약해지권이 인정될 수 있으니 유의하시기 바랍니다.

실무해설

임대차3법 시행 이후 많은 집주인들이 가장 걱정하는 부분 중 하나가 "세입자가 있는 상태에서 집을 팔 수 있는지" 여부입니다.

결론부터 말하면 임대차계약이 체결되어 있더라도 집을 매도하는 것 자체는 가능합니다. 다만 매매 이후에도 임차인의 권리가 그대로 유지된다는 점을 이해할 필요가 있습니다.

1. 임차인이 있어도 집을 파는 것은 가능합니다

① 주택 소유자는 자신의 부동산을 자유롭게 처분할 권리가 있습니다.

② 따라서 임대차계약 기간 중이라고 하더라도 매매계약을 체결하는 데 법적인 제한은 없습니다.

③ 임차인의 동의가 있어야만 매도할 수 있는 것도 아닙니다.

④ 실제로 투자용 주택이나 임대 중인 주택의 매매는 부동산 시장에서 매우 흔하게 이루어지고 있습니다.

즉, 임차인이 거주하고 있다는 이유만으로 매매 자체가 불가능해지는 것은 아닙니다.

2. 매수인은 기존 임대차계약을 승계하게 됩니다

① 주택이 매도되면 새로운 소유자가 임대인의 지위를 승계합니다.

② 기존 임대차계약은 그대로 유지됩니다.

③ 보증금 반환의무 역시 새로운 소유자가 부담하게 됩니다.

④ 임차인은 계약기간 동안 계속 거주할 수 있습니다.

따라서 매수인은 단순히 집만 사는 것이 아니라 기존 임대차관계도 함께 인수하는 셈입니다.

3. 실제 문제는 매매 가능 여부보다 매수자 찾기입니다

① 실거주를 목적으로 집을 찾는 매수자들은 임차인이 있는 주택을 선호하지 않는 경우가 많습니다.

② 특히 계약갱신요구권 행사 가능성이 남아 있는 경우 매수를 꺼리는 사례도 있습니다.

③ 반면 투자 목적의 매수자라면 임차인이 있는 상태의 매매를 크게 문제 삼지 않는 경우도 많습니다.

④ 결국 법적인 문제보다 시장에서의 매매조건이나 매수자 확보가 더 큰 변수인 경우가 많습니다.

4. 실거주 거절과 매매는 전혀 다른 문제입니다

① 임대인이 본인 또는 직계존비속의 실거주를 이유로 계약갱신요구를 거절한 경우에는 실제 거주해야 합니다.

② 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 제3자에게 다시 임대하면 손해배상 문제가 발생할 수 있습니다.

③ 그러나 실거주를 이유로 갱신을 거절한 후 주택을 매도하는 것은 원칙적으로 허용됩니다.

④ 따라서 임대차3법이 있다고 해서 주택 매매 자체를 제한하는 것은 아닙니다.

5. 임차인의 권리는 여전히 보호됩니다

① 주택이 매도되더라도 임차인의 계약기간은 유지됩니다.

② 보증금 반환청구권 역시 그대로 유지됩니다.

③ 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인의 권리는 새로운 집주인에게도 주장할 수 있습니다.

④ 따라서 매도인은 매매 전 임대차 현황을 정확히 설명하는 것이 중요합니다.

매수인 역시 잔여 계약기간과 계약갱신요구권 행사 가능성 등을 충분히 검토한 뒤 매매계약을 체결해야 합니다.

결론

임대차계약이 체결되어 있고 임차인이 거주 중인 상태라고 하더라도 주택을 매도하는 데 법적인 제한은 없습니다.

임대차3법 때문에 집을 팔 수 없는 것은 아니며, 매수인은 기존 임대인의 지위를 승계하여 임대차계약을 그대로 이어받게 됩니다.

다만 실거주 목적의 매수자를 찾기 어려워질 수 있고, 임대차관계가 승계된다는 점에서 매매조건에 영향을 줄 수 있으므로 매도 계획이 있다면 임대차계약 체결 단계에서부터 이를 고려할 필요가 있습니다.