집을 먼저 넘기고 잔금 2천만 원을 나중에 받기로 해도 괜찮을까요?
질문
현재 보유 중인 집을 매도하려고 합니다.
매매가격은 4억 5천만 원으로 생각하고 있는데, 매수인이 자금이 부족하다며 우선 4억 3천만 원만 지급하고 나머지 2천만 원은 내년 2월에 지급하는 조건으로 매매를 진행하자고 합니다.
매수인은 4억 3천만 원을 지급하는 시점에 소유권이전등기를 받고, 남은 2천만 원에 대해서는 차용증을 작성하자는 입장입니다.
이와 관련하여 궁금한 점이 있습니다.
- 남은 2천만 원에 대해 법무사를 통해 차용증을 작성하면 법적으로 문제가 없는지 궁금합니다.
- 차용증만 작성할 것이 아니라 별도로 담보를 설정하는 것이 필요한지 궁금합니다.
- 차용증을 작성했는데도 매수인이 나중에 2천만 원을 지급하지 않는다면 어떻게 대응할 수 있는지 궁금합니다.
매도한 부동산에 소유권이전과 동시에 근저당권을 설정하면 문제될 바 없습니다. 행여 매수인이 대출받아 선순위 근저당권자가 있다면 이러한 제안은 거부하는 게 맞습니다. 2천만 원에 대해 차용증을 작성하더라도 매수인이 부동산을 처분하고 다른 재산이 없으면 결국 실제 채권회수가 어려울 것이기 때문입니다.
이는 공증을 작성하더라도 마찬가지입니다. 결론적으로 다시 말씀드리면 매매와 동시에 소유권이전등기를 해 주고 최선순위 근저당권을 설정받는다면 매수인 제안대로 해도 무방하나 다른 선순위 근저당권자가 있는 상태로 후순위 근저당권을 설정해준다거나 또는 차용증에 공정증서를 작성해 준다고 하면 이는 거절해야 합니다. 이 경우 오직 매수인을 믿는 이외 아무런 방법이 없기 때문입니다.
실무해설
부동산 매매에서 가장 위험한 상황 중 하나가 바로 매도인이 소유권이전등기를 먼저 해주고 매매대금 일부를 나중에 받기로 하는 경우입니다.
특히 "차용증 써줄 테니 걱정하지 말라", "법무사가 작성해 주니 안전하다", "공증까지 해주겠다"는 말을 듣고 거래를 진행했다가 나중에 잔금을 받지 못하는 사례가 실제로 적지 않습니다.
부동산은 한 번 소유권이 넘어가면 되돌리기 어렵기 때문에 잔금 지급에 대한 안전장치를 반드시 마련해야 합니다.
1. 차용증만으로는 충분하지 않은 이유
① 차용증은 채무가 존재한다는 사실을 증명하는 문서일 뿐입니다.
② 차용증이 있다고 해서 자동으로 돈을 받을 수 있는 것은 아닙니다.
③ 만약 매수인이 약속한 날짜에 2천만 원을 지급하지 않으면 결국 소송이나 지급명령 등의 절차를 진행해야 할 수 있습니다.
④ 판결을 받아도 상대방 명의의 재산이 없다면 실제 회수는 어려울 수 있습니다.
따라서 차용증은 채권의 존재를 입증하는 수단일 뿐, 채권 회수를 보장하는 수단은 아닙니다.
2. 공증을 받으면 안전할까
① 많은 분들이 공정증서를 작성하면 안전하다고 생각합니다.
② 그러나 공정증서 역시 상대방 재산이 있어야 실효성이 있습니다.
③ 강제집행이 가능하다는 장점은 있지만, 상대방 명의 재산이 없다면 집행할 대상 자체가 없습니다.
④ 결국 공증 역시 채무자의 지급 능력을 대신해 주는 것은 아닙니다.
즉 공증은 절차를 간소화할 뿐, 돈을 만들어 주는 마법의 문서는 아닙니다.
3. 가장 안전한 방법은 근저당권 설정
① 매매와 동시에 소유권이전등기를 해주면서 매도인 명의의 근저당권을 설정하는 방법이 있습니다.
② 예를 들어 미지급 잔금 2천만 원에 대해 근저당권을 설정하면 매수인이 약속을 지키지 않을 경우 해당 부동산을 대상으로 경매를 진행할 수 있습니다.
③ 이 경우 차용증만 있는 경우보다 훨씬 강력한 담보를 확보하게 됩니다.
④ 실무상 채권최고액은 원금보다 높게 설정하는 경우가 많습니다.
4. 선순위 근저당권이 있는지 반드시 확인해야 하는 이유
① 가장 중요한 부분입니다.
② 매수인이 은행 대출을 받아 매매대금을 지급하는 경우가 많습니다.
③ 만약 은행이 먼저 근저당권을 설정하고 매도인이 후순위 근저당권자가 된다면 상황이 달라집니다.
④ 향후 경매가 진행될 경우 선순위 근저당권자가 먼저 배당을 받게 됩니다.
⑤ 부동산 가치나 채무 규모에 따라서는 후순위 근저당권자인 매도인이 전혀 배당받지 못할 수도 있습니다.
따라서 단순히 근저당권을 설정받는 것이 아니라 몇 순위로 설정되는지까지 반드시 확인해야 합니다.
5. 실무상 권장되는 거래 방식
① 가장 안전한 방법은 4억 5천만 원 전액을 지급받은 후 소유권이전등기를 해주는 것입니다.
② 부득이하게 잔금을 나중에 받기로 한다면 최선순위 근저당권을 설정받는 것이 좋습니다.
③ 차용증만 작성하는 방식은 상대방 신용을 믿는 거래에 가깝습니다.
④ 후순위 근저당권만 설정되는 상황이라면 신중하게 판단할 필요가 있습니다.
실무상 한마디
부동산 거래에서는 "차용증이 있으니 괜찮다"는 말보다 "담보가 확보되어 있느냐"가 훨씬 중요합니다.
실제로 채권을 회수할 수 있는지 여부는 문서의 개수가 아니라 집행 가능한 재산이 있는지에 따라 결정되는 경우가 대부분입니다.
따라서 소유권을 넘겨준 이후 받을 2천만 원이 중요하다면 차용증이나 공증 자체보다 근저당권 설정 여부와 순위를 먼저 확인하는 것이 바람직합니다.
결론
매수인이 잔금 2천만 원을 나중에 지급하겠다고 하더라도 소유권이전과 동시에 최선순위 근저당권을 설정받을 수 있다면 비교적 안전하게 거래를 진행할 수 있습니다. 반면 차용증만 작성하거나 후순위 근저당권만 확보하는 경우에는 향후 잔금을 받지 못하더라도 실제 회수가 어려울 수 있으므로 신중하게 판단하는 것이 좋습니다.
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