미등기 신축 오피스텔 월세 가계약금 반환 가능할까요? 입주 지연 통보받은 경우

 

질문

현재 미등기 상태인 신축 오피스텔을 월세로 입주하려고 공인중개사를 통해 집을 보고, 입주일을 5월 20일로 정한 뒤 가계약금 일부를 집주인 회사계좌로 송금하였습니다. 영수증도 받은 상태입니다.

다만 집주인(실소유주)을 직접 본 적은 없고, 계약은 아직 작성하지 않았습니다.

처음 집을 볼 당시에는 5월 중순(15일경)부터 입주 가능하다고 안내받았는데, 이후 공인중개사 측에서 갑자기 “입주 날짜가 늦어질 수도 있다”고 연락이 왔습니다.

이유를 계속 물어보니 그제서야 아직 미등기 상태라는 이야기를 들었습니다. 해당 사실은 처음에는 미리 고지받지 못했습니다.

이후 공인중개사로부터 다시 연락이 와서 “등기가 더 늦어질 것 같고, 5월 20일 입주 시점에도 등기가 나오지 않을 수 있다. 꼭 입주해야 한다면 보증금 일부만 먼저 내고 살다가, 등기가 완료되면 그때 계약서를 작성해도 된다”는 이야기를 들었습니다.

이 경우 아래 사항이 궁금합니다.

1. 입주 예정일인 5월 20일까지도 등기가 완료되지 않는다면 가계약금을 반환받고 입주를 취소할 수 있나요?
2. 아직 정식 계약서를 작성하지 않은 상태인데, 현재 상황에서 계약 자체를 철회하는 것이 가능한가요?
3. 미등기 상태라는 사실을 처음에 설명하지 않고 뒤늦게 고지한 부분도 문제 삼을 수 있는지 궁금합니다.

답변

무허가 미등기 주택에 대한 임차권도 주택임대차보호법 상 대항력과 우선변제권이 인정됩니다. 미등기 주택이라도 토지에 대한 경매개시결정등기 전까지 주민등록과 입주하여 점유를 하고 있다면 대항력이 인정될 수 있으며 또한 토지의 매각대금 중 우선변제권도 인정됩니다.

​

계약해지의 사유 없이 임의로 해지하는 경우라면 계약금을 포기하고 가능하겠으나 계약위반을 이유로 하는 계약해지라면 위반사유를 증명해야 합니다. 미등기에도 불구하고 대항력과 우선변제권이 인정되므로 이 경우 미등기가 과연 계약해지사유라고 볼 수 있을지는 의문입니다. 임의로 해지하는 경우라도 포기하거나 또는 배액반환해야 할 계약금의 기준은 가계약금으로 지급한 일부금액이 아닌 원래 계약금이 그 기준입니다.

​

입주일을 20일로 정했음에도 입주가 불가능한 사정이 있다면 이를 이유로 계약해지를 주장해 볼 수 있을 것입니다. 이는 계약위반사유이므로 계약금의 배액반환을 구하고 해지할 수 있는 게 아니라 위약금 약정이 있다면 위약금을, 위약금 약정이 없다면 실제 발생한 손해를 청구해야 합니다.

​

사안의 경우 20일까지 보존등기 여부와 무관하게 입주가 가능하느냐 여부에 따라 계약해지 가능성을 검토해 볼 수 있을 듯합니다.

​