전세 만기 앞두고 집주인이 월세 전환 요구… 세입자는 꼭 응해야 할까요?



 질문


현재 전세로 거주 중이며 계약 만기까지 약 4개월 정도 남아있는 상황입니다.

그런데 최근 집주인에게 연락이 와서 다음 계약부터는 월세로 전환하고 싶다는 이야기를 들었습니다.

저는 가능하면 기존처럼 전세로 계속 거주하고 싶은 상황인데, 갑작스러운 월세 전환 요구를 받아 많이 당황스럽습니다.

이와 관련하여 아래 사항이 궁금합니다.

  1. 집주인이 월세로 바꾸고 싶다고 하면 저는 반드시 이에 응해야 하는 건가요?
  2. 저는 계속 전세 형태로 거주하고 싶은데, 집주인에게 전세 연장이 가능한지 요청해도 되는 상황인지 궁금합니다.
  3. 만약 집주인이 전세 연장은 어렵고 월세만 가능하다고 할 경우, 세입자가 선택할 수 있는 방법에는 어떤 것들이 있는지 알고 싶습니다.
  4. 집주인에게 최대한 예의 있게 전세 연장을 요청하려면 어떤 식으로 이야기하는 게 좋을지도 조언 부탁드립니다.

답변


임대인이 계약기간 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 전세를 월세로 전환하겠다고 한 것은 계약조건을 변경하지 않으면 갱신을 거절하겠다는 의미로 보입니다. 이때 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 임대인의 계약갱신거절에 대응하여 임차인이 갱신요구권을 행사하면 계약은 당사자 합의와 상관 없이 전임대차와 동일한 조건으로 갱신됩니다. 따라서 임차인이 갱신요구권행사를 하면 임대인은 전세를 월세로 전환할 수 없습니다. 이때 갱신되는 임대차 존속기간은 2년이며 임차인은 1회에 한하여 갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 또한 임대인과 임차인은 주변시세와 물가상승률 등을 감안하여 보증금/차임의 증감을 청구할 수 있습니다. 임대인이 증액을 요청하는 경우에는 5% 범위 내에서만 청구 가능하며 임차인이 이를 거부하면 임대인은 법원에 증액청구를 할 수 있고 법원은 구체적으로 주변시세나 물가상승률에 비추어 증액요구를 인정할지 판단하게 될 것입니다.

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임차인의 갱신요구권행사는 1회에 한하여 가능하므로 갱신요구권행사로 2년 기간 임대차기간이 연장된 경우 그 다음에는 다시 행사할 수 없습니다. 임차인으로써 2년후에도 이사하기 곤란한 사정이 있고 임대인의 요구가 너무 과하지 않다면 적절한 조건으로 합의하여 해결하는 게 좋은 방법일 것입니다.

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임차인이 갱신요구권 행사할 경우 임대인은 자신 또는 자신의 직계존비속이 실제 거주하기 위해 갱신을 거절할 수 있습니다. 이때는 갱신요구권행사에도 불구하고 갱신은 불가합니다. 다만 실거주를 이유로 갱신거절한 후 제3자에게 임대한 경우에는 임대인에게 손해배상청구할 수 있을 뿐입니다.

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