“내 땅인데 왜 못 빌려주나요?” 공유 진입로 때문에 소송 날 수도 있습니다
질문
전라도 쪽에 잡종지를 보유하고 있습니다.
인근 사람이 제 땅에 자재를 쌓아두고 싶다며 일정 금액을 지급하고 임대해달라고 하는 상황입니다.
다만 제 잡종지는 다른 사람들 땅에 둘러싸여 있고, 해당 토지로 들어가는 진입로가 따로 있습니다.
그 진입로는 마을 사람 약 10명이 공유지분 형태로 소유하고 있으며, 저 역시 약 10% 정도의 지분을 가지고 있습니다.
현재는 평소 차량 등이 단순 통과 목적으로 사용하는 정도이고, 진입로 자체에 자재를 적치하거나 사용하는 상황은 아닙니다.
이와 관련하여 아래 사항이 궁금합니다.
- 제 잡종지를 타인에게 돈을 받고 임대해주는 것이 가능한지 궁금합니다.
- 제 잡종지 사용을 위해 진입로 지분도 함께 사용하도록 하는 경우, 진입로 공유지분자 나머지 9명이 이를 문제 삼거나 제동을 걸 수 있는지 궁금합니다.
- 다른 공유자들의 동의 없이 진입로를 포함하여 타인에게 사용하게 할 경우, 공유자 중 누군가 형사고소 등을 진행할 수 있는지도 알고 싶습니다.
- 현재는 누구나 단순 통행 정도로 사용하고 있는데, 제 땅 임대 문제로 인해 다른 공유자들이 사용을 막거나 분쟁이 발생할 가능성이 있는지도 궁금합니다.
답변
소유토지에 진입할 수 있는 길이 없으면 인접한 타인 토지에 길을 내어 통행 할 수도 있습니다. 이른바 주위토지통행권이라 합니다. 따라서 주위토지통행권행사를 통해 진입로 사용은 가능합니다. 다만 공유지분이므로 그 사용과 관련하여 다른 공유지분권자들의 사용을 배제하고 배타적인 사용을 한다면 이는 그 공유지분권자들의 권리 침해가 될 수도 있습니다.
주위토지통행권과 무관하게 공유지분권에 대해 말씀드리면, 원칙적으로 과반수에 미달하는 소수 공유지분권자는 공유물 보존행위만 할 수 있습니다. 관리행위는 과반수의 동의를 얻어 가능합니다. 공유지 전부 또는 일부에 대한 임대차/사용대차는 관리행위로써 소수지분권자가 임의로 할 수 없습니다. 다만 소수공유지분권자는 다른 소수지분권자가 독점적으로 점유하고 있는 공유물을 반환청구 할 수 없다는 게 대법원 판례이므로 소수공유지분권자로부터 임대차/사용대차하여 사용하고 있는 차주에 대해 공유목적물 인도청구를 할 수는 없을 것이나 공유지분권을 가지고 있음에도 공유목적물을 전혀 사용하지 못하고 있는 공유자는 자신의 공유지분권을 침해받고 있으므로 이에 대한 손해배상, 또는 부당이득반환청구는 가능할 것입니다.
사안의 경우 주위토지통행권 행사가 아닌 독점적으로 공유지의 일부를 점유하는 경우라면 이는 다른 공유지분권자에 대한 불법행위 또는 부당이득의 문제가 발생합니다. 이를 임대차/사용대차하여 제3자에게 점유하게 하는 경우도 마찬가지입니다. 소수 공유지분권자는 공유물의 전부 또는 일부에 대한 독점적 관리처분할 권한이 없습니다.
따라서 1/10 공유지분권을 가지고 있는 공유자라고 하더라도 다른 공유자들 전원을 상대로 주위토지통행권을 행사해야 할 것으로 보입니다.
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