전세계약 중 집주인 변경·세무서 압류까지… 전세보증금 어떻게 해야 하나요?

 

질문

2020.05.19 전세빌라를 보증금 2억4천만원에 계약하였고, 같은 날 확정일자를 받았습니다.
은행 전세자금대출은 1억8천만원입니다.

2020.05.30부터 실거주를 시작했습니다.

그런데 2020.07경 임대인이 기존 법인에서 다른 법인으로 변경되었고, 거래가는 2억4천만원이었습니다.
이 과정에서 임차인인 저에게 별도의 통보나 안내는 전혀 없었습니다.

이 사실은 2021.05.21 건축물관리대장을 발급받아보다가 우연히 알게 되었고, 당시 기존 임대인 측에 전화했더니 “부동산 관리하는 사람이 따로 있다”며 관리인 연락처만 알려주었습니다.
새로운 임대인과 계약서를 다시 작성하지는 않았습니다.

이후 계약만료일(2022.06.30)이 다가오던 중, 묵시적 갱신 상태인지 확인하려고 등기부등본을 발급해보니 2022.04.12자로 안산세무서 체납징수과 압류가 설정된 것을 확인했습니다.

부동산 관리인에게 문의했으나 이미 몇 달 전에 일을 그만두었다고 하고, 임대인 법인은 전화도 받지 않고 문자와 카카오톡도 확인하지 않는 상황입니다.

계약 만료일은 얼마 남지 않았는데 임대인과 연락이 전혀 되지 않고, 전세보증보험에도 가입되어 있지 않아 매우 불안한 상황입니다.

현재 어떤 절차부터 진행해야 하는지 궁금합니다.

답변

일단 2020년 5월 19일 또는 같은 달 30일 실거주를 위해 주택을 점유하고 주민등록을 했다면 2020년 5월 31일부터 대항력이 인정됩니다. 질문에 주민등록(또는 전입신고)에 대해서는 아무런 정보가 없어 최소한 위 날짜에 확정일자를 받으며, 또는 실거주를 위해 점유를 시작하며 주민등록을 한 경우에 한하여 2020년 5월 31일부터 대항력 인정된다는 말씀을 드립니다.

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중요한 것은 2020년 5월 31일 이전에 부동산등기사항증명서 상 근저당권이 설정되어 있었거나 혹은 가압류/압류 등기가 되어 있었는지 여부입니다. 이에 대해서도 아무런 정보가 없으므로 그냥 없었던 것으로 생각하고 답변드리겠습니다. 결국 최선순위 임차인으로써 대항력 및 우선변제권을 가집니다.

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소유자가 변경되었으므로 새로운 소유자가 임대인 지위를 그대로 승계합니다. 따라서 새로운 소유자에게 보증금반환청구를 하면 됩니다. 문제는 반환할 자력이 없는 경우입니다. 이때는 부득이 해당부동산을 강제경매신청해야 합니다. 또한 임대인 명의의 다른 재산이 있다면 그에 대해서도 역시 강제집행하는 방법으로 보증금을 회수해야 합니다.

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부동산강제경매신청을 위해서는 보증금반환청구 소송을 통해 승소판결을 받아 집행권원 확보를 해야 합니다. 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차인이라면 보증금반환받기 전에는 그 대항력에 기해 임대차목적물을 계속점유할 수 있습니다. 소송을 통해 승소판결 받아 해당목적물에 대한 강제경매신청을 하면 그 절차에서 매각대금을 통해 최선순위로 배당받을 수 있을 것입니다.

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매매거래가와 전세가가 동일한 금액이므로 경매절차에서 얼마에 매각되느냐에 따라 일부금액을 배당받지 못할 수도 있을 듯합니다. 행여 경매를 통해 보증금전액을 배당받지 못하면 나머지 금액에 대해서는 새로운 소유자인 임대인의 다른 재산을 찾아 강제집행해야 합니다. 이때 확정된 승소판결을 집행권원으로 하여 재산명시/재산조회를 통해 재산파악을 할 수 있습니다.

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