월세 연체 중인 공장 임차인인데 건물주가 강제로 집기를 빼고 영업을 방해해도 되는 건가요?

 짊문 

작은 공장을 임차하여 약 4년째 운영 중입니다.
그동안 여러 사정으로 자금 상황이 좋지 않아 월세 연체가 반복되었고, 연체액이 보증금을 초과했다가 일부 변제 후 다시 늘어나는 상황이 계속 이어졌습니다.

현재 건물주와의 관계는 매우 악화된 상태이며, 구두로 퇴거 요구를 받고 있습니다. 저 역시 더 이상 버티고 싶은 생각은 없지만, 공장을 바로 정리하고 나갈 형편은 아니라 어느 정도 정리할 시간이 필요한 상황입니다.

하지만 건물주는 이를 전혀 받아들이지 않고 있으며, 사람을 데려와 공장 집기류를 모두 빼버리겠다고 말하고 있습니다.

실제로 과거에는

• 공장 출입문을 차량으로 막아 안에 있던 사람이 못 나가게 한 적도 있었고,
• 이에 항의하는 과정에서 저를 차량으로 밀어 다리를 다친 적도 있었습니다.

또한 밖에서 일부러 주변 사람들이 들으라는 식으로 욕설과 모욕적인 발언을 하고 있으며, 최근에는 돌아가신 어머니를 비하하는 말까지 했습니다.

저는 밀린 월세를 해결하려고 노력했고, 최근에는
“연체 월세를 두 달씩 나누어 변제하겠다. 약속을 지키지 못하면 건물주 의견에 따르겠다.”
라는 내용의 이행각서도 작성해 주었습니다.

다만 현실적으로 일 진행 과정에서 변제 일정이 조금씩 늦어질 때마다 건물주가 심하게 압박하고 있는 상황입니다.

현재 아래 사항들이 궁금합니다.

1. 건물주가 명도소송이나 강제집행 절차 없이 월세 연체를 이유로 공장 집기류를 강제로 빼낼 수 있는지요?
2. 공장문을 막거나 출입구 주변에 물건을 쌓아 사실상 일을 못하게 방해하는 행위가 법적으로 가능한지 궁금합니다.
3. 주변 사람들 들으라는 식으로 욕설·모욕을 하는 행위에 대해 법적 문제가 없는지 알고 싶습니다.
4. 제가 작성한 이행각서 내용 때문에 건물주가 법적 절차 없이 임의로 공장을 비우게 하거나 집기를 처리할 수 있는 것인지 궁금합니다.
5. 이런 상황에서 경찰에 신고하거나 도움을 요청할 수 있는지요?
6. 건물주의 행동으로 인해 영업손실, 업무방해, 모욕 등을 당한 경우 형사고소나 손해배상청구가 가능한지도 궁금합니다.

물론 저 역시 공장을 정리하면서 밀린 임차료는 보증금 등으로 최대한 정리할 생각입니다.

답변

모든 사실관계를 입증할 수 있다는 전제로 업무방해죄나 모욕죄 등으로 임대인을 형사고소하면 처벌받을 것으로 보입니다. 법적조치 없이 자력구제하는 방법으로 권리행사하는 것은 허용되지 않습니다. 행여 이행각서를 통해 강제집행 등 법적구제절차 통하지 않고도 임의로 임대인 권리를 실현하도록 임차인이 허락했더라도 위와 같은 임대인의 행위는 형사처벌을 피할 수 없을 것입니다.

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중요한 것은 증명입니다. 단지 모욕감을 느꼈다던지 출입문 주변에 물건을 쌓아놓았다는 등의 사정만으로 형사처벌을 받게 할 수 없을 것입니다. 모욕죄의 모욕은 형법 상의 구체적 구성요건에 해당해야 성립하는 것이지 피해자가 주관적인 느낌을 받았다는 것만으로 형사범죄가 되는 것은 아닙니다. 출입문 주변에 차로 막거나 물건을 적재한 것이 업무방해죄에서 말하는 위력에 해당하는 경우에 한하여 범죄가 성립되는 것입니다. 따라서 이러한 사실관계를 모두 증명하여 고소할 필요가 있으며 행여 모든 사실관계가 증명되었다고 해도 모욕죄의 모욕이 아니라거나 또는 업무방해죄의 위력이 아니라고 판단된다면 형사처벌 대상이 되지 않을 수도 있습니다.

위와 같은 임대인의 형사범죄가 인정될 경우 그로 인한 손해배상청구가 가능하므로 소송을 통해 손해배상금액이 인정되면 차임과 상계하는 것도 가능합니다.

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