임대인이 직계가족 실거주를 이유로 계약갱신을 거절했습니다. 실제 거주하지 않으면 손해배상청구가 가능한가요?
질문
현재 전세로 거주 중인데 임대인으로부터 직계가족이 실제 거주할 예정이므로 계약갱신이 어렵다는 연락을 받았습니다.
그런데 주변 시세를 확인해 보니 전세가격과 매매가격이 많이 오른 상황이라 실제로는 시세 상승 때문에 갱신을 거절하는 것이 아닌지 의심이 됩니다.
물론 임대인 또는 직계가족이 실제로 거주할 수도 있겠지만, 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 다른 사람에게 임대하거나 매도하는 사례도 있다는 이야기를 들어 걱정이 됩니다.
이와 관련하여 부동산에 문의해 보니, 실제 거주 여부를 임차인이 입증하기 어렵기 때문에 손해배상청구를 하더라도 실효성이 크지 않다는 답변을 들었습니다.
이와 관련하여 궁금한 점은 다음과 같습니다.
1. 임대인이 직계가족 실거주를 이유로 계약갱신을 거절한 후 실제로 거주하지 않거나 제3자에게 임대한 경우 손해배상청구가 가능한지 궁금합니다.
2. 실거주 의무 위반에 대한 손해배상청구는 실제로 입증이 어려워 실효성이 없는 경우가 많은지 궁금합니다.
답변
주택임대차보호법 시행령 제5조 및 제6조에 의하면 전 임차인은 이해관계인으로써 임대목적물에 주민등록 여부나 확정일자 여부를 확인할 수 있습니다. 즉 증명에 어려움이 없습니다. 임대인이 본인 또는 직계존비속의 실거주를 이유로 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있으나 실제 거주하지 않고 제3자에게 임대하는 경우에는 위와 같이 확인하고 손해배상청구할 수 있습니다. 다만 이는 제3자에게 임대하는 경우에 손해배상청구가 가능하며 매매를 하는 경우는 손해배상청구할 법적근거가 없습니다.
실무해설
계약갱신청구권 제도가 도입된 이후 가장 많이 발생하는 분쟁 중 하나가 바로 "실거주를 이유로 한 갱신거절"입니다.
임대인이 본인 또는 직계존비속의 실거주를 이유로 갱신을 거절하는 것은 법적으로 허용되지만, 실제로는 거주할 의사가 없으면서 시세 상승을 이유로 임차인을 내보내는 사례가 사회적 문제로 지적되어 왔습니다.
그래서 현행 주택임대차보호법은 이러한 경우 임차인을 보호하기 위한 손해배상 규정을 두고 있습니다.
1. 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있는 경우
임대인은 다음과 같은 경우 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다.
① 임대인 본인이 실제 거주하려는 경우
② 임대인의 직계존속이 실제 거주하려는 경우
③ 임대인의 직계비속이 실제 거주하려는 경우
즉 단순히 "거주할 예정"이라는 주장만으로 충분한 것은 아니고 실제 거주 의사가 존재해야 합니다.
법은 임대인의 실거주 필요성과 임차인의 주거안정을 조화시키기 위해 이러한 예외를 인정하고 있습니다.
2. 실제로 거주하지 않으면 어떻게 될까
문제는 갱신을 거절한 후의 행동입니다.
만약 임대인이
① 새로운 세입자를 들인 경우
② 전세나 월세로 다시 임대한 경우
③ 실거주 의사가 없었던 정황이 확인되는 경우
임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.
실무상 이러한 소송은 생각보다 적지 않게 제기되고 있습니다.
따라서 "실거주를 이유로 내보내고 곧바로 다른 임차인을 받는 행위"는 상당한 법적 위험을 수반합니다.
3. 손해배상청구가 실제로 가능한 이유
많은 분들이 부동산 중개업소에서 "입증이 어려워서 사실상 못 받는다"고 설명하는 경우를 접합니다.
그러나 법적으로는 반드시 그렇지 않습니다.
전 임차인은 이해관계인으로서 일정 범위 내에서 해당 주택의 임대 여부를 확인할 수 있습니다.
또한 다음과 같은 자료들이 활용될 수 있습니다.
① 주민등록 전입 여부
② 확정일자 부여 여부
③ 새로운 임대차계약 존재 여부
④ 주변 시세 자료
⑤ 부동산 광고 내역
⑥ 중개사무소 확인자료
실제로 이러한 자료를 통해 손해배상청구가 인정된 사례도 존재합니다.
따라서 단순히 입증이 어렵다는 이유만으로 권리행사를 포기할 필요는 없습니다.
4. 매매한 경우는 왜 문제가 다를까
질문에서 많이 오해하는 부분이 바로 이 부분입니다.
실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 제3자에게 다시 임대한 경우와 매도한 경우는 법적 평가가 다를 수 있습니다.
새로운 임차인을 받았다면 실거주 의사가 없었다는 강력한 정황이 될 수 있습니다.
반면 매도는 여러 사정이 존재할 수 있습니다.
예를 들어
① 자금 사정 악화
② 직장 이동
③ 가족 사정
④ 예상치 못한 사정 변경
등의 이유로 매도할 수도 있기 때문입니다.
따라서 단순 매도만으로 곧바로 손해배상책임이 인정되는 것은 아닙니다.
5. 임차인이 미리 준비해야 할 것
실거주를 이유로 갱신이 거절되었다면 관련 자료를 미리 확보해 두는 것이 좋습니다.
① 갱신거절 문자
② 카카오톡 대화
③ 녹취자료
④ 내용증명
⑤ 실거주 사유를 언급한 자료
⑥ 계약종료 시점 자료
이러한 자료들은 향후 분쟁이 발생했을 때 중요한 증거가 될 수 있습니다.
실무상 대응방법
① 실거주를 이유로 갱신거절한 자료를 보관합니다.
② 이사 전후의 시세를 확인해 둡니다.
③ 계약 종료 후 실제 거주 여부를 확인합니다.
④ 새로운 임차인이 들어온 정황이 있는지 확인합니다.
⑤ 손해가 발생했다면 증거를 확보합니다.
⑥ 필요하면 손해배상청구를 검토합니다.
결론
또한 많은 분들이 생각하는 것과 달리 실거주 여부는 주민등록, 확정일자, 임대차계약 여부 등을 통해 확인 가능한 경우가 적지 않으므로 반드시 실효성이 없는 제도라고 볼 수는 없습니다. 따라서 실거주를 이유로 갱신이 거절되었다면 관련 자료를 잘 보관하고, 계약 종료 이후 실제 사용 현황을 확인해 보는 것이 바람직합니다.
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