토지 매각용 인감서류를 이용해 근저당 설정과 차용증을 만든 경우 어떻게 대응해야 하나요?

 

질문

제가 보유하고 있던 토지를 매각하려고 하자 친척이 “좋은 조건으로 팔아주겠다”며 매수자가 있다고 했습니다.

공동지분 토지라 서류를 한꺼번에 모아 처리해야 한다고 하여, 저는 인감증명서 용도란에 ‘토지 매각대금 수령용’이라고 기재한 뒤 신분증 원본, 인감도장, 입금통장 사본 등을 전달했습니다.

그런데 이후 확인해보니 실제 매각이 이루어진 것이 아니라, 해당 서류를 이용해 제 토지에 터무니없는 금액의 근저당권이 설정되어 있었고, 공유자들 명의로 공동 차용증까지 작성되어 등기부등본에도 설정이 되어 있는 상황입니다.

저와 공유자들의 서류를 이용해 임의로 돈을 빌린 것처럼 처리한 것으로 보여 매우 억울한 상황입니다.

이와 관련하여 아래 사항이 궁금합니다.

1. ‘토지 매각대금 수령용’으로 발급한 인감증명서를 이용해 근저당 설정 및 차용증 작성이 이루어진 경우 법적으로 문제를 제기할 수 있는지 궁금합니다.
2. 친척이 제 서류를 이용해 임의로 공동 차용증 및 근저당 설정을 한 경우 어떤 민형사상 책임을 물을 수 있는지 알고 싶습니다.
3. 인감증명서 용도가 명확히 기재되어 있었는데도 이를 이용해 거래를 진행한 상대방(근저당권자 또는 대여자)에게도 법적 책임을 물을 수 있는지 궁금합니다.
4. 현재 상황에서 근저당 말소나 피해 회복을 위해 어떤 절차를 우선적으로 진행해야 하는지도 알고 싶습니다.

답변

채권자에게 근저당권설정등기말소를 요구한다고 하여 임의로 이를 말소해줄 것으로 보이지 않습니다. 결국 근저당권설정등기말소등기청구소송을 제기해야 할 것입니다. 근저당권말소등기소송을 통해 승소판결받으면 근저당권설정자가 승소판결에 기하여 말소할 수 있습니다.

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문제는 소송에서 승소할 수 있느냐인데, 사안의 경우 근저당권말소소송을 제기하면 피고인 채권자는 표현대리주장을 할 것입니다. 근저당권설정자인 원고가 무권대리를 주장할 때 피고인 근저당권자가 유효한 대리권 또는 표현대리를 주장하지 않으면 근저당권에 대해 말소판결을 받을 수 있을 것입니다.

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그러나 피고가 표현대리를 주장할 경우에는 사안을 보다 세심히 살펴보아야 합니다. 토지 매각대금 수령용으로 인감증명서와 인감도장 및 신분증을 제공했다고 했으므로 기본대리권 자체는 인정될 것으로 보입니다. 이 경우 민법 제126조의 표현대리가 인정될 수 있는데, 표현대리가 인정되기 위해서는 채권자에게 정당한 이유가 있어야 합니다. 즉 대리권 있다고 믿는데 과실이 없어야 합니다.

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일반적으로 인감증명서를 가지고 있다고 하여 표현대리를 인정하지는 않습니다. 특히 근저당권자가 제공한 인감증명서에는 매각대금 수령용이라고 적었으므로 해당 인감증명을 통해 근저당권을 설정하지는 않았을 것이고 신분증과 인감도장을 이용해 새로운 인감증명서를 발급받았을 것으로 생각됩니다. 이때 새로운 인감증명서는 본인발급이 아닌 대리발급으로 표시되어 있을 것이므로 대리발급 인감증명서를 정당한 대리권 있다고 믿을 근거로 인정받기는 쉽지 않을 것입니다.

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근저당권설정등기말소등기청구 소송을 통해 무권대리행위로 인정받을 가능성이 있을 듯합니다. 다만 부동산 매각대금 수령의 대리권수여가 근저당권설정하고 대출금을 받은 행위를 포함한다고 본다면 소송 결과가 어떻게 판결될지 무조건 단정하기는 어려울 듯합니다.

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