집주인이 바뀌고 실거주를 이유로 하면 계약갱신청구권 거절 가능한가요?

 

질문

현재 3층 규모의 근린생활시설 건물 중 2층 주택 부분을 임차하여 거주하고 있습니다.

건물 구조는 아래와 같습니다.

• 1층 : 소매점
• 2층 : 주택 (현재 임차 중)
• 3층 : 주택

저는 2020년 12월경 2층 주택을 보증금 500만원, 사글세 500만원 조건으로 2년 계약하여 거주 중입니다.

당시 3층에는 종전 건물주가 거주하고 있었는데, 이후 2021년 9월경 건물 명의가 종전 주인의 아들 명의로 증여 이전되었습니다.

현재 계약기간 만료일은 2022년 12월입니다.

저는 계약갱신청구권을 행사하여 계속 거주하고 싶었는데, 현 건물주(아들)는 다음과 같은 이유로 계약 연장을 거절하고 있습니다.

• 본인은 현재 회사 근처에서 임차 거주 중이고,
• 최근 둘째 아이가 태어나
• 제가 거주 중인 2층을 리모델링 후 직접 거주할 예정이며,
• 3층에 부모님이 살고 있어 아이 양육 도움을 받을 수 있다는 이유입니다.

이와 관련하여 아래 사항이 궁금합니다.

1. 현재와 같은 경우에도 임차인은 계약갱신청구권을 행사할 수 있는지요?
2. 임대인이 변경된 경우에도 기존 임차인의 계약갱신청구권은 그대로 유지되는 것인지 궁금합니다.
3. 새 건물주가 실거주 목적을 이유로 계약갱신을 거절하는 것이 가능한 사유에 해당하는지 궁금합니다.

답변

사안은 임대인이 주택을 증여하여 소유자가 변동된 이유로 계약갱신요구권 행사가 제한되는 게 아니라 임대인이 자신 또는 직계존비속의 실거주를 이유로 계약갱신거절을 했기 때문에 임차인이 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우입니다. 임대인 자신 또는 직계존비속이 실거주하지 아니하고 제3자에게 임대하는 경우에는 손해배상청구를 할 수 있는 외에 계약기간 만료 후 계속 임대차계약을 유지할 다른 방법이 없습니다.

​

다만 2022년 12월이 만기라면 아직 6개월 전이 아닙니다. 임대차계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 기간 내에 임대인이 계약갱신거절을 하지 아니할 경우 계약은 자동으로 갱신됩니다. 이때는 계약갱신요구권을 행사할 필요 없이 임대차계약기간 만료일 다음날부터 전 임대차계약과 동일한 조건으로 다시 2년 기간 연장되는 것입니다. 만일 이미 갱신거절 의사표시를 한 이유로 임대인이 위 6개월 전부터 2개월 전까지 기간 내(2022년 6월부터 2022년 10월 사이) 다시 임대차계약 갱신거절 통지를 하지 않는다면 이미 갱신거절 의사표시를 했다는 이유로 묵시적 갱신되는 임대차계약의 효력을 막을 수는 없을 것입니다.

​

다만 국토교통부의 유권해석은 그 임대차계약이 끝나기 6개월에 앞서 계약갱신거절을 했더라도 이는 갱신거절의 효력이 있다고 한 바 있으나 이는 법원의 해석이 아니며 더구나 주택임대차보호법 상 이 법에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다고 하는 강행규정임을 고려할 때 이미 계약갱신거절을 했더라도 임대인이 다시 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 갱신거절 통지를 하지 않는 한 계약은 묵시적으로 갱신된다고 보는 게 주택임대차보호법이 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간을 제한한 입법취지에도 부합한다고 할 것입니다.