집주인 변경과 리모델링으로 퇴거 요청받은 경우 전세보증금을 안전하게 받을 수 있을까요?

 

질문

기존에는 묵시적 갱신 상태로 거주하고 있었는데, 작년에 다시 연장계약서를 작성하여 현재는 계약기간이 남아있는 상태입니다.

그런데 최근 리모델링과 집주인 변경을 이유로 퇴거 요청을 받은 상황입니다.

제가 가장 걱정되는 부분은 전세보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지 여부입니다.

처음 확정일자를 받을 당시에는 근저당이 없었는데, 이후 계약서를 분실하여 다시 계약서를 작성하고 확정일자를 다시 받은 상태라 우선순위가 많이 밀린 것 같아 불안합니다.
또 건물에 전세 세입자들이 많은 편입니다.

현재 새로운 집 계약도 알아보고 있는데, 새 집 계약 시 보증금의 약 10% 정도를 먼저 지급해야 하는 상황입니다.

1. 현재 거주 중인 집의 전세보증금 일부를 미리 받아 새 집 계약금으로 사용할 수 있는지 궁금합니다.
2. 만약 가능하다면 집주인에게 전세보증금 일부를 미리 요청할 수 있는 상황인지 궁금합니다.
3. 보증금을 안전하게 반환받기 위해 지금 상황에서 할 수 있는 다른 안전한 방법이 있는지도 궁금합니다.

답변

계약기간이 남아 있다면 퇴거요구를 받았더라도 이를 거절하면 됩니다. 뿐만 아니라 계약기간 만료 2개월 전까지 계약갱신요구권 행사도 가능합니다. 묵시적 갱신의 경우 새로 확정일자를 받을 이유가 없습니다. 묵시적 갱신은 애초 계약이 조건변경 없이 그대로 갱신되는 것이므로 최초의 계약서에 확정일자 받은 게 유효합니다. 전세보증금이 얼마인지 모르겠으나 소액보증금이라면 목적물에 경매개시결정 등기가 기입되기 전까지 주민등록과 점유를 확보하고 있으면 우선변제권이 인정됩니다. 다만 새로 작성한 계약서로 배당요구하면 최초 확정일자 부여 받은 후 설정된 근저당권자에 후순위로 밀리므로 최초 계약서에 받은 확정일자로 배당요구해야 합니다.

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임대차목적물의 매매에 의해 소유권을 취득한 매수인은 전 임대인의 지위를 그대로 승계합니다. 임대차계약기간의 구속을 받습니다. 따라서 퇴거요구는 법적으로 허용되지 않으며 임차인은 이를 거부할 수 있습니다.

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