전원주택 공사대금을 받지 못한 상태에서 유치권 행사 시 법적 문제가 없을까요?

 

질문

전원주택 공사를 진행하였으나 원청과의 공사대금 문제로 인해 현재까지 대금을 전혀 지급받지 못한 상태입니다.

공사는 약 80% 정도 진행된 상태에서 중단되었고, 공사 중단 후 약 1년이 경과하였습니다.

며칠 전 현장을 방문하여 공사대금 지급을 요구하는 취지의 현수막을 설치하고 현장 출입문을 잠가두었는데, 토지 소유자는 저희가 무단침입한 것이라고 주장하고 있습니다.

또한 토지 소유자는 저희와 직접 계약한 당사자가 아니라는 이유로 아무런 책임이 없다고 이야기하고 있습니다.

이와 관련하여 아래 사항이 궁금합니다.

1. 공사대금을 받지 못한 상태에서 현수막을 설치하고 출입문을 잠가두는 방식으로 유치권을 행사하는 것이 가능한지 궁금합니다.
2. 위와 같은 유치권 행사 과정에서 무단침입 등 형사상 또는 민사상 문제가 발생할 수 있는지 궁금합니다.

답변

공사대금 채권에 기해 공사목적물에 대한 유치권행사는 적법한 점유입니다. 이는 채무자와 그 유치물 소유자가 다른 경우 그 소유자에 대한 관계에서도 역시 적법한 권리행사입니다.

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다만 사안의 경우 건축주와 토지 소유자가 다른 경우로 보입니다. 해당 유치권은 토지에 대한 권리행사가 아니므로 토지 소유자에 대한 관계에서는 적법한 권리행사로 볼 수 없습니다. 그러나 애초 토지소유자와 건축주가 다르다면 건축주는 토지사용을 위해 토지소유자와 임대차계약을 체결하거나 또는 지상권설정을 했을 것이므로 그러한 권리에 따라 유치권 행사는 토지소유자에 대해서도 적법한 권리행사로 볼 수 있을 것입니다. 문제는 건축주와 토지소유자 사이 지료 미지급 등 이유로 토지사용권이 해지된 경우입니다. 이때 토지소유자는 건축 중인 건물의 철거를 청구하고 토지인도를 구하는 것이 가능하며 이때 건축물 점유자에 대해 퇴거청구도 가능할 것으로 보입니다.

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참고로 유치권행사는 소멸시효진행을 방해하지 않습니다. 소멸시효 중단을 위해 채무자에 대한 공사대금청구 소송을 제기해야 합니다. 공사대금 채권의 소멸시효는 3년입니다.

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사안의 경우 토지소유자와 건축주 및 유치권자 사이의 구체적인 권리의무를 알 수 없어 원칙적인 답변만 드리오니 보다 구체적인 상담은 다시 문의주시기 바랍니다.