경계침범 건물이 있는 경우에도 임차인의 지상물매수청구권이 인정되나요?

 

질문

임차 건물의 일부가 제3자 소유 토지 경계를 조금 침범하고 있는 상황입니다.

다만 불법증축은 아니며, 해당 건물과 부속물은 약 20년 가까이 유지되어 왔고 등기도 되어 있는 상태입니다.

현재 건물 및 부속물 일부가 경계침범 상태인데, 이런 경우에도 임차인이 임대인을 상대로 지상물매수청구권을 행사할 수 있는지 궁금합니다.

1. 건물 일부가 제3자 토지를 침범하고 있어도 지상물매수청구권 행사가 가능한가요?
2. 건물이 오래전부터 존재했고 등기까지 되어 있는 점이 법적으로 영향을 미치는지 궁금합니다.
3. 경계침범 상태라는 이유만으로 지상물매수청구가 제한되거나 거절될 수 있는지도 알고 싶습니다.

답변

건물소유를 목적으로 하는 토지 임차인은 계약종료 시 갱신이 되지 않을 경우 그 지상건물을 임대인에게 매수청구할 수 있습니다. 그러나 임차인 소유의 건물이 임대차목적 토지 이외 제3자 소유 토지에 걸쳐 있는 경우에는 임대차목적 토지 위 건물 부분 중 구분소유의 객체가 되는 부분에 한하여 매수청구가 가능하며 제3자 소유 토지 위 부분에 대해서는 매수청구할 수 없습니다.

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사안의 경우 제3자 소유 토지 위 건물부분에 대해서는 매수청구가 불가능하므로 구분소유 대상이 되는 건물이 아니라면 그 전체건물에 대한 매수청구가 불가능할 것으로 보입니다. 20년 이상 제3자 소유 토지를 점유하고 있었더라도 소유의 의사로 점유한 것으로 보기 어려우므로 임차인이 점유취득시효 주장하는 것은 어려울 듯하며 다만 임대인이 자신의 소유로 생각하고 임대한 것이라면 임대인의 점유취득시효를 이유로 하는 소유권이전등기청구권을 대위행사하여 소유권이전등기를 한 후에는 가능할 수 있지 않을까 생각해 볼 필요가 있습니다.