전세 계약만료 직전 임차인의 계약갱신청구권 행사 가능한가요?

 질문

전세 계약 만료일이 2022년 5월 27일인데 현재 계약만료까지 약 1주일 남은 상황입니다.

부동산 중개인 없이 임대인과 임차인이 직접 재계약 협의를 약 6개월 전부터 진행해 왔고, 2주 전까지도 임차인은 계약갱신청구권을 사용하겠다는 말 없이 시세를 반영하여 5% 이상 증액된 조건으로 재계약하겠다는 입장이었습니다.

그런데 갑자기 임차인이 계약갱신청구권을 사용하겠다고 주장하고 있습니다.

이에 대해 저는 계약갱신청구권 행사 가능 기간인 계약만료 6개월~1개월 전이 이미 지났다고 생각하고 있으며, 설령 권리 행사가 가능하더라도 임대인의 비속 실거주를 이유로 갱신을 거절하겠다는 의사를 전달한 상태입니다.

그런데 임차인이 “청구권을 받아주지 않으면 계약기간 종료 후 막장으로 가겠다”고 말하고 있어 걱정되는 상황입니다.

궁금한 점은 아래와 같습니다.

1. 계약만료 1주일 전에도 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 수 있는지
2. 임차인이 말하는 “막장으로 가겠다”는 것이 일반적으로 어떤 상황을 의미하는지
3. 계약 종료 이후 임대인이 어떻게 대응하는 것이 좋을지 궁금합니다.

답변

계약갱신요구권 행사기간은 임대인의 계약갱신거절권 행사기간과 일치합니다. 즉 임대인이 계약갱신을 거절하기 위한 기간이 임대차계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지(2020년 12월 10일 이후 체결된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지)이므로 임대인이 이 기간 내에 계약갱신을 거절하겠다는 의사를 표시하지 않았다면 이미 계약은 묵시적으로 갱신된 것입니다. 즉 현 임대차계약이 종료되는 2022년 5월 27일의 다음날인 5월 28일부터 다시 2년 기간의 임대차계약은 이미 갱신된 상태입니다.

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임차인이 계약갱신요구권을 행사할 이유가 없습니다. 이미 묵시적 갱신되었기 때문입니다. 묵시적 갱신된 경우 전임대차와 동일한 조건하에 2년의 임대차계약이 보장됩니다. 이 경우 이미 갱신된 계약으로써 임대인이 자신 또는 직계존비속이 실거주하겠다며 거절할 수도 없습니다. 묵시적 갱신으로써 계약갱신요구권을 행사하는 경우가 아니므로 원칙적으로 5% 범위 내의 증액요구도 할 수 없는 게 원칙입니다.

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임차인이 계약갱신요구권에 대해 오해가 있는 듯합니다. 사안은 이미 갱신된 임대차계약이 2년간 보장되며 다만 임차인은 2년 기간 도중에 언제라도 계약해지통보를 할 수 있으며 임대인이 해지통보를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약해지의 효력이 발생합니다.

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임대인 입장에서는 이미 갱신된 계약을 임의로 해지하거나 불인정할 수 없습니다.