전세 계약만료 직전 임차인의 계약갱신청구권 행사 가능한가요?
질문
전세 계약 만료일이 2022년 5월 27일인데 현재 계약만료까지 약 1주일 남은 상황입니다.
부동산 중개인 없이 임대인과 임차인이 직접 재계약 협의를 약 6개월 전부터 진행해 왔고, 2주 전까지도 임차인은 계약갱신청구권을 사용하겠다는 말 없이 시세를 반영하여 5% 이상 증액된 조건으로 재계약하겠다는 입장이었습니다.
그런데 갑자기 임차인이 계약갱신청구권을 사용하겠다고 주장하고 있습니다.
이에 대해 저는 계약갱신청구권 행사 가능 기간인 계약만료 6개월~1개월 전이 이미 지났다고 생각하고 있으며, 설령 권리 행사가 가능하더라도 임대인의 비속 실거주를 이유로 갱신을 거절하겠다는 의사를 전달한 상태입니다.
그런데 임차인이 “청구권을 받아주지 않으면 계약기간 종료 후 막장으로 가겠다”고 말하고 있어 걱정되는 상황입니다.
궁금한 점은 아래와 같습니다.
- 계약만료 1주일 전에도 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 수 있는지
- 임차인이 말하는 “막장으로 가겠다”는 것이 일반적으로 어떤 상황을 의미하는지
- 계약 종료 이후 임대인이 어떻게 대응하는 것이 좋을지 궁금합니다.
계약갱신요구권 행사기간은 임대인의 계약갱신거절권 행사기간과 일치합니다. 즉 임대인이 계약갱신을 거절하기 위한 기간이 임대차계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지(2020년 12월 10일 이후 체결된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지)이므로 임대인이 이 기간 내에 계약갱신을 거절하겠다는 의사를 표시하지 않았다면 이미 계약은 묵시적으로 갱신된 것입니다. 즉 현 임대차계약이 종료되는 2022년 5월 27일의 다음날인 5월 28일부터 다시 2년 기간의 임대차계약은 이미 갱신된 상태입니다.
임차인이 계약갱신요구권을 행사할 이유가 없습니다. 이미 묵시적 갱신되었기 때문입니다. 묵시적 갱신된 경우 전임대차와 동일한 조건하에 2년의 임대차계약이 보장됩니다. 이 경우 이미 갱신된 계약으로써 임대인이 자신 또는 직계존비속이 실거주하겠다며 거절할 수도 없습니다. 묵시적 갱신으로써 계약갱신요구권을 행사하는 경우가 아니므로 원칙적으로 5% 범위 내의 증액요구도 할 수 없는 게 원칙입니다.
임차인이 계약갱신요구권에 대해 오해가 있는 듯합니다. 사안은 이미 갱신된 임대차계약이 2년간 보장되며 다만 임차인은 2년 기간 도중에 언제라도 계약해지통보를 할 수 있으며 임대인이 해지통보를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약해지의 효력이 발생합니다.
임대인 입장에서는 이미 갱신된 계약을 임의로 해지하거나 불인정할 수 없습니다.
실무해설
이번 사례는 계약갱신요구권 제도가 도입된 이후 임대인과 임차인 사이에서 가장 많이 발생하는 분쟁 유형 중 하나입니다.
특히 임대인과 임차인이 오랜 기간 재계약 협의를 진행하던 중 계약만료일이 임박해서야 임차인이 계약갱신요구권을 주장하는 경우가 적지 않습니다. 그러나 이러한 사안은 단순히 "계약갱신요구권을 행사했는지 여부"만으로 판단할 문제가 아니라, 현재 임대차계약이 이미 묵시적으로 갱신된 상태인지 여부를 먼저 검토해야 합니다.
1. 계약만료가 임박한 상태에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있을까
① 계약갱신요구권은 아무 때나 행사할 수 있는 권리가 아닙니다.
② 주택임대차보호법은 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 기간과 동일한 기간 내에 임차인이 계약갱신요구권을 행사하도록 규정하고 있습니다.
③ 따라서 계약만료일 직전까지 아무런 의사표시를 하지 않다가 갑자기 계약갱신요구권을 행사하는 것은 원칙적으로 허용되지 않습니다.
④ 다만 실제 분쟁에서는 계약갱신요구권 행사 여부보다도 묵시적 갱신이 이미 성립했는지가 더 중요한 문제가 되는 경우가 많습니다.
2. 이미 묵시적으로 갱신된 상태일 가능성이 높다
① 임대인이 법에서 정한 기간 내에 계약갱신거절 통지 또는 조건변경 통지를 하지 않았다면 임대차계약은 자동으로 갱신됩니다.
② 이를 묵시적 갱신이라고 합니다.
③ 묵시적 갱신이 이루어지면 기존 계약과 동일한 조건으로 다시 2년간 임대차관계가 유지됩니다.
④ 이 경우 임차인은 더 이상 계약갱신요구권을 행사할 필요가 없습니다.
⑤ 이미 법률상 계약이 갱신되었기 때문입니다.
실무상 많은 임대인들이 "실거주 예정이니 나가달라"거나 "보증금을 더 올려주지 않으면 계약을 종료하겠다"고 생각하는 경우가 있는데, 묵시적 갱신이 이미 성립했다면 이러한 주장은 받아들여지기 어렵습니다.
3. 임대인의 실거주 주장도 이미 늦었을 수 있다
① 임대인 본인 또는 직계존비속의 실거주는 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 사유에 해당합니다.
② 그러나 실거주를 이유로 한 갱신거절 역시 법에서 정한 기간 내에 이루어져야 합니다.
③ 이미 그 기간이 지나 묵시적 갱신이 성립했다면 임대인은 뒤늦게 실거주를 이유로 계약을 종료시킬 수 없습니다.
④ 결국 실거주 계획이 있었다면 법에서 정한 기간 내에 명확하게 갱신거절 의사를 통지했어야 합니다.
실무상 가장 많은 실수가 바로 이 부분입니다.
실제로 거주할 계획이 있었음에도 적절한 시기에 통지하지 않아 임대차계약이 자동으로 갱신되는 사례가 적지 않습니다.
4. 임차인이 말하는 '막장으로 가겠다'는 의미는 무엇일까
질문에 등장하는 표현은 법률용어가 아닙니다.
다만 실무적으로는 다음과 같은 의미로 사용되는 경우가 많습니다.
① 계약 종료를 인정하지 않고 계속 점유하겠다는 의미
② 보증금 반환 전까지 이사하지 않겠다는 의미
③ 임대인이 명도소송을 제기하도록 만들겠다는 의미
④ 임대차분쟁조정위원회나 법원 절차를 이용하겠다는 의미
그러나 본 사안에서는 오히려 임차인이 법적으로 유리한 위치에 있을 가능성이 높습니다.
이미 묵시적 갱신이 성립한 상태라면 임차인은 굳이 강경하게 대응할 이유가 없으며, 임대인이 계약 종료를 주장하더라도 인정되기 어려울 수 있기 때문입니다.
5. 묵시적 갱신이 되면 임차인에게 어떤 권리가 있을까
① 기존 조건 그대로 2년간 거주할 수 있습니다.
② 임대인은 일방적으로 계약을 종료할 수 없습니다.
③ 실거주를 이유로 계약해지를 주장할 수도 없습니다.
④ 원칙적으로 기존 계약조건이 그대로 유지됩니다.
⑤ 임차인은 언제든지 계약해지 통보를 할 수 있으며, 임대인이 그 통보를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약은 종료됩니다.
이러한 점 때문에 묵시적 갱신은 오히려 임차인에게 상당히 유리한 제도로 평가됩니다.
6. 보증금이나 월세를 5%까지 올릴 수 있다는 말도 정확하지 않다
많은 분들이 계약이 갱신되면 임대인이 당연히 5% 범위 내에서 보증금이나 월세를 올릴 수 있다고 생각합니다.
그러나 이는 정확한 설명이 아닙니다.
5%는 증액의 상한선일 뿐입니다.
실제로 증액이 인정되기 위해서는 경제사정의 변동, 물가상승, 주변 시세 변화 등 여러 사정을 고려해야 하며, 임차인이 이에 동의하지 않는다면 결국 법원의 판단을 받게 됩니다.
따라서 "5%까지는 무조건 올릴 수 있다"는 이해는 주택임대차보호법의 취지와 다소 거리가 있습니다.
결론
이번 사례는 계약갱신요구권 행사 여부보다 묵시적 갱신이 이미 성립했는지가 핵심입니다.
만약 임대인이 법에서 정한 기간 내에 적법한 갱신거절 통지를 하지 않았다면 임대차계약은 이미 기존 조건 그대로 갱신된 것으로 볼 가능성이 높습니다.
이 경우 임차인은 계약갱신요구권을 별도로 행사할 필요가 없으며, 임대인 역시 뒤늦게 실거주를 이유로 계약 종료를 주장하기 어렵습니다.
결국 임대차 분쟁에서는 계약만료일 직전의 대화 내용보다도 법에서 정한 통지기간 내에 어떠한 의사표시가 있었는지가 가장 중요한 판단 기준이 됩니다.
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