집을 매매로 내놓은 경우에도 계약갱신청구권 사용이 가능한가요?

 

질문

2020.08.18 전세계약을 체결하였고, 계약기간이 2년이 되어 임대인에게 전화로 전세 연장 의사를 전달했습니다.

그런데 임대인은 현재 집을 매매로 내놓은 상태라 연장이 어렵다고 하여 일단 알겠다고 답변한 상황입니다.

현재 계약만료까지 약 3개월 정도 남아 있는데, 아래 사항이 궁금합니다.

1. 아직 계약만료 전인데, 계약만료 2개월 전에 다시 계약갱신청구권을 행사해도 문제가 없는 건가요?
2. 임대인이 실제 거주를 이유로 갱신거절을 하려는 경우, 임차인에게 언제까지 통보해야 효력이 있는지 궁금합니다.
   (예를 들어 계약만료 2개월 전까지 통보해야 하는지 등)
3. 계약기간 중 집이 매매되어 소유자가 변경된 경우에도, 새로운 집주인에게 계약갱신청구권을 행사할 수 있는지 궁금합니다.

답변

이미 임대인이 갱신거절을 한 경우이므로 날짜를 따질 필요 없이 바로 갱신요구권행사를 하면 됩니다. 매매계약은 갱신거절할 사유가 아닙니다. 주택의 매수인은 임대인의 지위를 그대로 승계합니다. 계약갱신요구권은 임대인에게 행사해야 합니다. 주택의 소유권이 매수인에게 이전되기 전에는 여전히 현 주택 소유자가 임대인이므로 현 임대인에게 갱신요구권행사를 하면 됩니다. 갱신요구권행사한 뒤 주택이 매매되는 경우 새로운 주택의 소유자는 임대인 지위를 승계하므로 계약이 갱신된 임대차관계에 구속됩니다.

 현 주택소유자인 임대인이 매매를 이유로 갱신을 거절한다는 건 새로운 주택소유자가 실거주하겠다는 경우를 예상하기 때문인데, 현 임대인에 대해 갱신요구권행사를 한 후 주택이 매매되어 소유자의 변경이 있는 경우라면 이미 갱신요구권행사를 한 임대차계약이므로 매매로 인해 새로운 주택소유권을 취득한 임대인은 갱신된 임대차계약의 임대인 지위를 승계하는 것입니다. 따라서 새로운 주택소유자는 이미 갱신된 계약에 대해 자신이 실거주하겠다며 갱신거절할 권리가 없습니다.

 다만 현 임대인에 대해 갱신요구권행사를 하는 경우 임대인이 자신 또는 직계존비속의 실거주를 이유로 계약갱신거절을 할 수 있습니다. 이후 실거주하지 않고 제3자에게 임대하는 경우 임차인은 손해배상청구를 할 수 있으나 임대하는 게 아니라 주택을 매매한다면 손해배상청구도 인정되기 어려울 것입니다. 이 점은 계약갱신요구권 규정이 임대인에 의해 형해화될 수 있는 법률규정 미비의 맹점입니다.