공동임대·공동임차 상가에서 미납 임대료와 관리비 지급명령을 어떻게 해야 하나요?
질문
2021년 6월 1일, 보증금 2,000만원 / 월 임대료 130만원(부가세 별도) 조건으로 상가 임대차계약을 체결하였습니다.
임대인은 저와 아들 2인의 공동명의이고, 임차인도 2인의 공동임차인입니다.
계약기간은 1년이며, 이번 달 말일에 계약이 종료됩니다.
다만 계약 당시 3월부터 5월까지는 렌트프리 기간으로 정했습니다.
그런데 임차인 측이 보증금 중 1,700만원만 지급하고 나머지 300만원은 현재까지 지급하지 않았고, 월 임대료 역시 계속 독촉하여 겨우 1개월치만 받은 상태입니다.
또한 상가 관리비도 3월부터 현재까지 약 600만원 정도 미납되어 있습니다.
현재 지급명령 신청을 고려 중인데, 아래 사항이 궁금합니다.
- 지급명령 신청 시 청구금액을 보증금 미지급액만 기준으로 해야 하는지, 아니면 연체된 임대료와 관리비까지 모두 포함하여 청구할 수 있는지 궁금합니다.
- 저는 아들과 공동임대인인데, 제가 대표로 지급명령을 신청하면서 채권자란에 아들 이름도 함께 기재할 수 있는지 궁금합니다.
- 임차인도 공동임차인 2명인데, 지급명령은 임차인 2명 모두를 상대로 진행해야 하는지 궁금합니다.
계약이 기간만료로 종료되는데 보증금 중 일부 미지급부분을 지급명령통해 청구하는 것은 타당하지 않습니다. 보증금은 계약종료 시 임차인에게 반환해주어야 할 금액이기 때문입니다. 보증금 중 그 동안 연체된 차임을 공제하고 남은 금액이 있으면 이를 임차인에게 반환해주고 보증금에서 연체차임을 공제하고 남는 보증금이 없고 오히려 연체차임이 더 큰 경우 그 보증금을 초과하는 연체차임에 대해 청구하면 됩니다.
보증금은 연체차임 및 임대차관계에서 발생하는 각종 손해배상을 담보하는 금액입니다. 따라서 보증금에서 연체차임과 미납관리비를 공제할 수 있습니다.
문제는 임차인이 여전히 건물을 점유하고 있는 경우라면 지급명령신청을 통해 절차진행하는 것은 안되고 정식 민사소송을 통해 건물명도를 청구해야 합니다. 연체차임과 미납관리비는 보증금에서 공제하고 실제 건물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는 차임과 관리비를 건물명도 소송에서 부당이득금 명목으로 함께 청구할 수 있습니다.
다만 건물명도와 무관하게 연체차임과 미납관리비만 청구하는 사안이라면 보증금을 고려함 없이 총 연체차임과 미납관리비를 청구하면 될 것입니다.
문의하신 내용 이외 다른 특별한 사정이 없다면 임차인 2인은 계약상 주관적 공동관계가 인정된다고 보이므로 공동으로 건물명도의 책임이 있으며 차임 및 관리비 채무 역시 연대하여 책임을 부담해야 할 것으로 보입니다. 다만 임대인의 채권은 공유지분에 따라 청구하는 게 옳을 듯합니다. 분할채권관계가 원칙이기 때문입니다.
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