깡통전세 의심되는 집… 묵시적 갱신 상태에서 임차권등기명령은 언제 신청해야 하나요?

 

질문

전세계약 만기일은 2022년 6월 9일이었고, 현재는 묵시적 계약갱신 상태입니다.

그런데 개인 사정으로 이사를 해야 해서 집주인에게 계약해지 통보 내용증명을 보내려고 합니다.

다만 임대인이 여러 채의 깡통전세를 가지고 있는 상황이라 보증금을 제때 돌려받지 못할 가능성이 걱정됩니다.

이 경우 임차권등기명령신청은 언제 해야 하는지 궁금합니다.

전세계약 만기일 다음날인 6월 10일에 바로 신청해야 하는지, 아니면 묵시적 갱신 해지통보 후 법적 효력이 발생하는 3개월이 지난 시점에 신청해야 하는지 알고 싶습니다.

답변

현재의 임대차가 2020년 12월 10일 이후 체결된 계약이라면 계약기간 끝나기 1개월 전에는 계약갱신거절을 했어야 계약기간 만료일에 계약이 종료됩니다. 그러나 문의하신 내용에 의하면 계약기간이 2022년 6월 9일이고 여태까지 계약갱신거절통지를 한 바 없으므로 계약은 이미 갱신되었다고 보아야 합니다. 이른바 묵시적 갱신이며 이러한 묵시적 갱신은 현재의 임대차계약의 기간만료일 다음날부터 새로이 2년의 임대차계약이 진행됩니다. 물론 임차인은 묵시적 갱신된 이후 계약기간 중 언제든지 계약해지통보가 가능합니다. 그러나 임차인이 갱신된 계약을 해지통보하면 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 비로소 계약해지의 효력이 발생합니다.

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따라서 사안의 경우 현재 이미 계약이 갱신된 상태이므로 갱신계약이 시작되는 2022년 6월 10일부터 3개월이 지난 때에 계약해지의 효력이 발생한다고 보아야 할 것입니다. 결국 임차권등기명령은 계약해지효력이 발생한 2022년 9월 10일 이후에야 신청 가능할 것으로 보입니다.

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임차인이 실제 거주를 하며 주택을 점유하고 있으며 또한 주민등록이 되어 있는 경우라면 보증금을 반환받을 때까지 해당 주택을 임대인 및 제3자에 대해서도 대항력을 행사하여 주택의 점유를 이전해줄 의무가 없습니다. 또한 확정일자를 받아 우선변제권을 가지고 있다면 다른 후순위 채권자에 우선하여 배당받을 수 있으므로 경매절차에서 배당요구신청을 하면 보증금을 배당받을 수도 있습니다. 만일 깡통전세라는 이유로 해당 주택으로 보증금전액을 반환받을 수 없다면 다른 부동산에 대한 부동산가압류조치도 함께 해 둘 필요가 있습니다. 물론 다른 주택도 역시 임차인이 있을 것이므로 그 다른 주택들도 역시 모두 깡통전세인 경우라면 가압류에도 불구하고 100% 보증금회수가 가능할지 확신하기 어렵습니다.

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