묵시적 갱신 후 계약갱신청구권 행사 가능한가요? 집주인의 월세 전환 요구와 실거주 주장 관련 문의

 

질문

전세계약서에는 아래와 같이 기재되어 있습니다.

• 임대인은 임대차목적물을 2018년 6월 7일까지 인도한다.
• 임대차기간은 인도일로부터 2020년 6월 7일까지(24개월)로 한다.

이후 2020년 6월 7일 계약만료 당시 집주인과 저 모두 별다른 의사표시를 하지 않았고 계속 거주하였습니다.

그런데 집주인이 2022년 4월 28일 연락하여 전세계약 만료일이 2022년 6월 7일이라며 반전세로 전환하고 월세를 추가로 지급하라고 요구하고 있습니다.

이와 관련하여 아래 사항이 궁금합니다.

1. 2020년 6월 7일 계약만료 당시 임대인과 임차인 모두 아무런 의사표시를 하지 않았다면 계약이 묵시적으로 갱신되어 2022년 6월 7일까지 연장된 것으로 봐야 하는지 궁금합니다.

2. 집주인이 2022년 4월 28일에 연락한 것은 2022년 6월 7일 만료일 기준 40일 정도 남은 시점인데, 이 경우에도 계약갱신청구권을 행사하여 추가로 2년 더 거주할 수 있는지 궁금합니다.

3. 계약갱신청구권을 행사할 수 있다면 임대인이 요구하는 반전세 전환이나 월세 인상을 거부하고 기존 조건으로 2년 더 거주할 수 있는지 궁금합니다.

4. 집주인이 본인이 직접 거주할 예정이라고 주장하면서 계약갱신을 거절할 경우에는 결과가 달라지는지 궁금합니다.

5. 계약서 특약에 재건축·재개발 시 임차인이 퇴거하는 조건이 있는데, 이러한 특약이 계약갱신청구권 행사나 계속 거주 여부에 영향을 미치는지 궁금합니다.

답변

2020년 6월 7일에 묵시적 갱신된 임대차계약이므로 임대인은 임대차기간 끝나기 6개월전부터 1개월전까지 갱신거절통지를 할 수 있습니다. 2020년 12월 10일 이후 최초 체결되거나 갱신된 임대차인 경우에는 임대차기간 끝나기 6개월전부터 2개월전까지 갱신거절 가능하나 그 이전 갱신된 사안이므로 아직 묵시적 갱신된 계약이 아닙니다.

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임대인은 임대차기간 끝나기 1개월 전 계약조건을 변경하지 않으면 갱신을 거절하겠다는 통지를 한 것이므로 적법하게 갱신거절통지를 한 것으로 보입니다. 이 경우 임차인은 계약갱신요구권 행사를 할 수 있습니다. 계약갱신요구권 행사는 그 행사했다는 사실을 입증해야 하므로 내용증명우편을 통해 보내고 임대인에게 도달한 사실을 입증할 수 있도록 해 두시기 바랍니다.

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이 경우 임차인의 계약갱신요구권행사로 임대차계약은 전임대차계약과 동일한 조건으로 2년 기간 연장됩니다. 다만 보증금 및 차임은 5% 범위 내에서 증액을 요청할 수 있습니다. 물론 임차인도 보증금 및 차임 감액을 요청할 수도 있습니다. 주변시세나 물가상승률에 비해 현저히 낮거나 높은 경우 증감청구권 행사가 가능합니다.

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2020년 6월 7일 6개월 전부터 1개월전까지 양 당사자 모두 갱신거절을 하지 않았으므로 묵시적 갱신된 상태로 지낸 것입니다. 2022년 6월 7일부터는 임차인의 계약갱신요구권 행사로 2년기간 갱신된 상태로 살 수 있으나 문제는 임대인이 본인 또는 직계존비속의 실거주를 이유로 갱신요구를 거절한다면 이때는 부득이 갱신요구권을 주장할 수 없습니다. 다만 실거주를 이유로 갱신요구권을 거절했음에도 제3자에게 임대하는 경우 손해배상청구가 가능할 뿐입니다.

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