빌라 전세계약 전 등기부등본에 채권최고액 6억이면 보증금 3천만원 안전할까요?

 

질문

이번에 보증금 3,000만원 조건으로 빌라 임대차계약을 하려고 합니다.

그런데 등기부등본을 확인해보니 채권최고액이 6억 2,400만원으로 설정되어 있었습니다.

혹시 추후 집이 경매로 넘어가게 될 경우 제 보증금 3,000만원을 돌려받지 못할 가능성이 있을까 걱정되어 문의드립니다.

아래 사항이 궁금합니다.

1. 등기부등본상 채권최고액이 6억 2,400만원으로 설정되어 있는 경우, 보증금 3,000만원은 위험한 수준인지 궁금합니다.
2. 실제 경매가 진행될 경우 보증금 반환에 문제가 생길 가능성이 있는지 알고 싶습니다.
3. 현재와 같은 상태의 빌라를 일반적으로 안전한 매물로 볼 수 있는지도 궁금합니다.

답변

공인중개사 중개 없이 직접거래하는 사안으로 보입니다. 직접 거래할 경우 모든 사안에 대해 전문가 이상으로 위험요소를 파악해야 합니다. 사안의 경우 굳이 왜 선순위 근저당권이 설정된 주택을 임차하려는 것인지, 다른 주택을 찾기 어려운 상황인지 궁금합니다.

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보증금 3천만 원은 지역에 따라 보증금을 전액반환받을 수 없는 경우가 발생할 수 있습니다. 서울과 수도권, 세종시, 용인, 화성, 김포시 이외의 지역이라면 일부금액은 반환받지 못할 위험이 있습니다. 경매시 선순위 근저당권자의 피담보채무에 배당되고 남은 금액으로 배당이 이루어지는데, 선순위 근저당권의 피담보채무에 배당되고도 남는 금액이 보증금액을 초과한다면 문제될 바 없으나 남는 금액이 보증금액에 미달한다면 문제가 될 수 있습니다. 주택임대차보호법이 보호하는 소액보증금은 최우선변제대상이 되므로 사안의 경우 일정금액은 선순위 근저당권자에 우선하여 변제받을 수도 있습니다. 다만 이때 경매개시결정등기 전까지 주민등록을 하고 실제 주택을 점유하고 있어야 배당받을 수 있습니다. 주민등록과 점유를 대항요건이라 하는데, 이러한 대항요건은 배당요구종기일까지 유지하고 있어야 합니다.

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그러나 위 지역 이외의 지역은 3천만 원을 전액 보호받을 수 없습니다. 선순위 근저당권자에게 배당한 후 남는 금액이 보증금액에 미달하는 경우 보증금 전액을 배당받지 못하게 될 수도 있습니다. 직접거래할 경우 무작정 임대차계약을 체결하면 이와 같은 문제가 발생할 수 있습니다. 공인중개사를 통해 거래할 경우 이러한 문제가 발생하지 않는다는 의미가 아니라 행여 공인중개사 중개에도 불구하고 보증금을 반환받지 못할 경우 공인중개사의 과실이 인정될 수 있으므로 반환받지 못하는 보증금에 대해 책임을 물을 수도 있기 때문에 공인중개사에게 중개의뢰하시라는 의미입니다.

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다만 위에서 안내드린 지역이라면 경매가 진행되더라도 경매개시결정등기 전까지 주민등록과 주택을 점유하고 있는 경우 전액에 대해 선순위 근저당권자에 우선하여 배당받을 수 있을 것입니다.