토지 분할한다는데… 5억 근저당도 같이 쪼개질까?

질문

3000평 규모의 한 필지에 전세 세입자 3가구가 거주하고 있고, 해당 토지에는 약 5억 원의 대출(근저당)이 설정되어 있습니다.

현재 집주인이 토지를 분할하려고 하면서 도장을 가져오라고 하는 상황입니다.

이와 관련하여 궁금한 점은 아래와 같습니다.

1. 필지를 분할하면 기존 근저당권 채무가 분할된 면적 비율에 따라 자동으로 나누어지는지 궁금합니다.
2. 아니면 근저당권을 특정 분할 토지 한쪽으로 몰아서 설정하는 것도 가능한지 궁금합니다.

답변

가령 공유지분의 부동산을 공유물분할의 방법으로 분할하는 경우 전체 공유물을 목적으로 하는 근저당권은 각 분할된 토지위에 그대로 남습니다. 사안의 경우 공유물이 아닌 단독소유물인 것으로 보이는데, 이 경우에도 더욱 어느 한필지에만 근저당권이 남고 나머지 필지에는 근저당권이 소멸한다고 볼 수 없습니다. 만일 이와 반대로 어느 한필지의 토지위에만 근저당권이 남고 나머지 필지에는 근저당권의 효력이 미치지 않는다고 해석한다면 근저당권자는 공유물분할 또는 분필절차로 인해 불측의 손해를 입을 수 있기 때문입니다.

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전세권자의 도장이 왜 필요한지는 이해할 수 없어 답변드리기 어려우므로 도장을 주기 전에 어떤 사유로 필요한지 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다. 그 이유가 무엇인지 이해하기 어려우면 도장을 건네주는 게 옳은지 여부도 다시 법률상담받으시기 바랍니다.

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