집주인이 전세보증금을 40~50% 올리겠다고 하는데 어떻게 해야 하나요?

질문

저는 2016년 7월에 전세계약을 체결한 후 현재까지 약 6년째 거주하고 있습니다.

이후 2020년 7월에 다시 계약을 체결하였고, 그 후 임대차 관련 법이 개정되었습니다.

그런데 최근 몇 년 사이 전세 시세가 크게 상승하면서 현재 보증금은 직전 계약 당시보다 50% 이상 오른 상태입니다.

이번에 집주인으로부터 전화가 왔는데, "지금 너무 저렴하게 살고 있으니 전세보증금을 40~50% 정도 올리겠다"는 이야기를 들었습니다.

현재도 은행 전세대출을 이용해 거주하고 있으며, 집주인이 요구하는 수준으로 보증금이 인상된다면 추가 대출을 받아야 하는 상황입니다.

그래서 가능하다면 법에서 정한 범위 내에서 5% 정도만 인상하고 싶고, 그 이상은 감당하기 어려운 상황입니다.

이와 관련하여 궁금한 점이 있습니다.

1. 제가 현재 상황에서 가장 먼저 어떤 조치를 해야 하는지 궁금합니다.
2. 집주인에게는 어떤 방식으로 의사를 전달하는 것이 좋을지 궁금합니다.

답변

임대인이 계약만료일 2개월 이전에 40%~50% 증액요구한 것은 만일 임차인이 증액요구를 거부하면 계약갱신을 거절하겠다는 의사표시로 해석됩니다. 이 경우 임차인은 계약갱신요구권 행사를 할 수 있습니다. 계약갱신요구를 하는 경우 임대차계약은 2년기간 갱신됩니다. 다만 임대인은 주변시세나 물가상승률 등을 고려하여 5% 범위내에서 증액을 요구할 수 있습니다. 물론 증액을 요구한다고 무조건 이에 응하여 증액한 금액을 지급해주어야 하는 것은 아니며 임대인의 증액요구가 정당한지 여부는 법원이 판단할 문제입니다. 즉 임대인이 5% 증액을 요구하더라도 이를 거부할 수 있고 이 경우 임대인은 법원에 증액청구를 하게 될 것이며 법원이 그 정당성을 판단하게 될 것입니다. 다만 5% 범위 내에서는 굳이 싸우지 않고 증액해 주는 게 좋겠다는 판단을 한다면 임차인은 자신의 판단에 따라 지급해주면 됩니다.

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결론적으로 40%~50%를 증액요구하더라도 이는 거부할 수 있습니다. 문제는 임차인의 계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있으므로 2년 계약기간 만료 이후에는 임대인이 갱신을 거절할 수 있다는 것입니다. 즉 5% 범위 내의 증액만 인정할 경우에는 2년 기간 계약이 보장될 뿐 그 이상은 더 이상 보장되지 않는다는 점은 유의해야 합니다.

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또한 임차인의 계약갱신요구권 행사에도 불구하고 임대인이 자신 또는 직계존비속이 실거주하기 위해 계약갱신을 거절한다고 하면 더 이상 갱신을 주장할 수 없습니다. 다만 자신 또는 직계존비속이 실거주하겠다며 갱신을 거절해놓고 제3자에게 임대하는 경우 임차인은 손해배상청구를 할 수 있을 뿐입니다.

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계약갱신요구권 행사를 결심했다면 계약기간 만료일 2개월(2020년 7월 계약이므로 1개월 전이면 족하나 안전을 위해 2개월 전) 전에 내용증명우편을 통해 계약갱신요구권 행사의 의사표시를 하시기 바랍니다. 참고 법조문은 주택임대차보호법 제6조의 3 및 제7조 등을 참고하시면 됩니다.